Насколько снизится цена?
26 сентября, 2008
Натолкнул на размышления пост в : "Вот некоторые ждут, что сейчас цены на недвижку упадут.Типа - все кинутся продавать квартиры дешево и т.д, а тут они - по хорошей цене, на выгодлных условиях ипотеки покупают себе долгожданные квартиры. У меня вопрос - а как это будет выглядеть на практике? Вот, допустим, сейчас некая условная вартира стоит 5 миллионов рублей. Ее не покупают, даже и с ипотекой- дорого. Хорошо, застройщик снижает цену - допустим, до 3 миллионов (чудовищное падение, между прочим, фантастическое!). НО - ипотеку-то фиг получить, ибо - кризис. То есть купить квартиру, которая раньше стоила 5 миллионов, сможет только тот, у кого под подушкой хранилось 3 миллиона наличными. Вопрос: кто-то серьезно верит, что таких людей в России очень много? Для большинства желающих "дешево" купить квариру что 5 миллионов, что 3 миллиона - суммы фантастические, особенно в виде наличных. А в то, что цены на квартиры упадут в десятки раз - то есть квартира будет стоить 500 000 рублей - я не верю, продавать по таким бросовым ценам даже в условиях банкротства глупо, тем более в розницу. Проще продать кому-то оптом, а этот кто-то все равно будет держать недвижку до следующего скачка цен (который неизбежен при свертывании всех строительных проектов). Так разъясните мне, о, Ожидающие Падения Цен, как вы все это видите?"
А действительно - насколько могут "упасть" цены?
Хочу для начала привести из Washington Post от 17 сентября (кстати, очень интересная статья о природе текущего финансового кризиса): "Использование заемного капитала может дать "неплохую прибавку к пенсии". Предположим, вы покупаете акцию за $100. Ее цена увеличивается до $110. Ваш доход составил 10% - вполне пристойно. А теперь предположим, что вы заняли $90 из $100 (которые необходимы для покупки акции). Если ее цена увеличивается до $101, доходность ваших инвестиций ($10) так же составит 10% (технически цена должна быть чуть больше $101, чтобы вы могли выплатить проценты). А если цена увеличивается до $110, ваши деньги удваиваются!"
Это позволяет взглянуть на суть девелоперской деятельность чуть-чуть под другим углом.
Предположим, вы строите 100 000 кв.м. в Москве. Себестоимость 1 кв.м. - $1500, рыночная цена - $6000. Если вы финансируете стройку только на собственные средства, ваша доходность составит 300%.
Однако нам известно, что строительство только на 20% финансируется из собственных средств девелоперов, а 80% - это заемные деньги. Если вы действуете по этой схеме, доходность ваших инвестиций (при тех же вводных) резко возрастает до 1500%:
Себестоимость строительства - $150 000 000
Собственные средства - $30 000 000
Заемные средства (долг) - $120 000 000
Выручка после выплаты долга - $480 000 000
Доходность - ($480 000 000 - $30 000 000) / $30 000 000 * 100% = 1500%
Получается, что умерив свои аппетиты (или если уж совсем прижмет, и возникнет реальный дефицит денег), девелоперы могут легко скинуть стоимость квадратного метра до $1800 и получать при этом 100% доход. Другой момент, что не так просто соскочить с доходности 1500% на 100%. И, видимо, многие будут искать более выгодные возможности для вложения капитала.
Вобщем, если резюмировать, то "в десятки раз" цены вряд ли упадут, но
Как видно из индекса NASDAQ, там падение не ограничивалось 20-30%, которые скромно предрекают девелоперам аналитики. А доверие-то, похоже, падает. Вот, к примеру «Правильный индекс стоимости жилья», который ведется проектом :
Понятно, что это . Но в каждой шутке, есть доля правды )) И, кстати, в коммерческой недвижимости процесс уже пошел:
Напуганные кризисом, девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30-40%, утверждает главный исполнительный директор крупнейшего российского ритейлера X5 Retail Group Лев Хасис Сейчас в компанию поступает большое количество предложений от собственников торговых площадей и земельных участков, которые предлагают приобрести объекты по цене на 30-40% ниже, чем месяц назад«, — рассказал «Ведомостям» Лев Хасис...
|
Господа, интересны и ваши прогнозы. Насколько может снизиться стоимость недвижимости?
Обуждение статьи
Ваш комментарий к статье