Пятая часть глобального исследования рынка недвижимости Москвы
Уважаемые господа, вашему вниманию представляется продолжение публикации фундаментального исследования квартирного рынка Москвы в 2000-2009 гг. – .
В этой части дан анализ динамики рынка строительства и новостроек, приведены расчеты по модели, описывающей поставки кв.метров, предложение и продажи. Также приводится оценка перспективы продаж новостроек в ближайший полуцикл.
Основные выводы данной части:
- в 2005-2008 гг. рынок новостроек в Москве начал сжиматься: уменьшались ввод объёмов коммерческого жилья (2007-2009гг.), объёмы поставок и предложения, показатели реализации, всё это, в конечном итоге, оказало влияние на рост ценника московского квартирного рынка в целом. Именно этот процесс назван "коллапсом рынка новостроек".
- снижение объёмов поставок новостроек компенсировалось тактикой реализаторов в 2006-2008 гг., состоявшей в оттягивании момента вывода объектов на рынок, а также манипуляцией с лотами. В кризисный момент это привело к тому, что многие застройщики оказались с накопленными кв.метрами и значительной кредитной обузой.
- на данный момент объёмы нераспроданного жилья в новостройках Москвы приблизились к 3 млн.кв.метров, это обеспечит бездефицитный период на весь ближайший полуцикл рынка, соответствующий "недооценке квартир", когда ожидается постепенная активизация рынка и достаточно высокий уровень продаж.
В предыдущих частях исследования подробно рассмотрены аспекты вторичного рынка 2000-2008гг., ипотечного кредитования, а также поведение рынка в кризисный период и общие характерные состояния рынка квартир в целом. В 5-й части рассматривается рынок первичного жилья 2000-2009 гг. с акцентом на характер динамики показателей этого рынка и оценку текущей ситуации плюс прогноз.
Ранее было показано то, как денежный агрегат М2 вкупе с валютными депозитами определяет уровень цены кв.метра в Москве, исследована роль ипотеки, рассмотрены основные особенности текущего состояния вторичного рынка. Однако всё это не вполне даёт нам требуемую картину того, что сейчас происходит с недвижимостью в столице. Необходим следующий шаг - новостройки и текущее коммерческое строительство.
ВВЕДЕНИЕ
Настала пора вернуться к одной из исходных точек исследования. Это сегмент новостроек, важность которого для московского рынка квартир всегда была просто феноменальна. Отметим, что в нескольких предыдущих частях исследования (со второй по четвёртую) мы работали исключительно с параметрами вторичного рынка, и моделирование велось без учета первичного рынка. Был использован подход, состоящий в том, что рынки рассматривались как параллельные, равномощные и развивающиеся в сходных руслах. То есть, всю систему описывали на основе поведения её половины. Это примерно также как если мы движение по МКАД стали бы описывать на основе динамики только внутреннего кольца - плотность потока машин, средняя скорость, число аварий, подразумевая, что внешняя сторона характеризуется точно также и принципиально не отличается по законам своего поведения.
Правилен ли такой подход? С той точки зрения, что пока видимой альтернативы ему нет, - да. С той точки зрения, что рынок новостроек в 2000-2008 гг. не был стабильным, и эта нестабильность оказывала своё влияние, подход имеет слабое место. В идеале, конечно, мы должны строить картину рынка во всей её совокупности, однако на данный момент это практически нереально только по самой первой причине: вторичный и первичный рынок совершенно различны по составу доступных данных. Продемонстрируем это в виде перечня.
Хорошо видно то, насколько у нас доступна и развита система информационной поддержки вторичного рынка и насколько всё запущено в сегменте новостроек. Понятно, что работать в единой системе данных одновременно по первичному и по вторичному рынку невозможно. Единственный на данный момент путь - это отделять сегмент новостроек и работать с ним принципиально иными методами.
Но, прежде чем начать, оговоримся: ВСЕ нижеприведённые цифры относятся исключительно к новостройкам, выставляемым на продажу. Всё социальное и ведомственное жильё, строившееся в Москве, тщательно вычищено и исключено из расчётов.
Что мы хотим получить в этой части исследования? Какой результат?
Ответ таков: необходимо смоделировать основные показатели динамики первичного рынка Москвы. Это требуется для того, чтобы в заключительной части появилась возможность свести воедино все ряды данных: динамику вторичного рынка, первичного, ипотечных денег, загородной недвижимости. Это даст нам законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.
ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
В случае новостроек ключевой доступной информацией оказываются данные по вводу домов в эксплуатацию (сдача Госкомиссии - ГК). Эти данные относительно надежны и доступны - выпускаются как ежегодное постановление Комплекса по архитектуре и градостроительству с отчетом о параметрах введенных новостроек, так и итоговый документ по выполнению программы ввода социального жилья от ДЖП. В этих же документах приводятся цифры распределения построенного жилья по типам: муниципальное (социальное), федеральное (ведомственное) и коммерческие новостройки. Есть несколько тонких моментов - это, во-первых,необходимость также вычищать объёмы, построенные московскими строителями в других регионах, а во-вторых, год от года меняется терминология - приходится постоянно разбираться, что же имеется ввиду под тем или иным понятием. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.
С 2002-го года вышла на приемлемый уровень и информация из другого источника. Это детализированная база данных московских новостроек "ИНТУС". В ней содержится ценнейшая информация по срокам ввода зданий, типам (муниципальное-коммерческое), сериям домов, застройщику и мн.другому. Некоторым недостатком этой базы является то, что она постоянно подвергается изменению - вносятся поправки в мощности объектов, меняются сроки ввода зданий. Тем не менее, с более чем удовлетворительной точностью можно также рассчитать искомый ввод коммерческих новостроек. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.
Заметим, что ни тот, ни другой источник не является абсолютным в плане приводимых цифр. Необходимо совмещать их для получения более-менее объективной картины. К примеру, в прошлые годы был довольно распространён обмен лотов квартир в панельных новостройках на долю города в сданных домах индивидуальных проектов. Понятно, что в постановлении метраж этой доли учтён как муниципальное жильё, хотя по факту это жильё - коммерческое. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.
Табл.1 Данные о вводе жилья по публикуемым официальным отчетам Комплекса по архитектуре и градостроительству и Департамента жил.политики.
Табл.2 Выбор консенсусного значения ввода коммерческого жилья по имеющимся данным.
После того как мы сведём данные из двух источников выявляется ощутимое противоречие только по двум годам (2002 и 2003). Это объяснимо: работа в БД "ИНТУС" ещё только выходила на должный уровень в те годы. Возможны были опечатки и пропуски ключевой информации о типе ввода жилья. К сожалению, довольно подозрительны и цифры по 2003 году в официальных постановлениях. Достаточно трудно объяснить резкий рост, к примеру, кв.метров, отведённых по программе переселения (1 млн.кв.метров). Проверить эту миллионную цифру трудно, тем более, что в соседние годы этот параметр ввода составлял 500-700 тыс.кв.м. Вдобавок, хорошо видно, что социальное жильё в 2000-2006 годах (эпоха стабильного строительства, вне кризиса 1998 года и ажиотажа 2006 года) занимало обычно долю в 32-35%. Почему в 2003 эта доля резко возросла почти до 40% - непонятно.
В 2002 году, скорее всего, данные по постановлениям близки к истине - они укладываются в общую логическую картину, а вот данные БД "ИНТУС", видимо, завышены. В итоге в качестве консенсусного решения предлагается в 1999-2002 годах использовать расчёты по официальным данным, в 2004-2008 - данные БД "ИНТУС". В 2003 году - использовать расчёт доли коммерческого в 67.5% от полного ввода жилья.
Рис.1 Ввод в эксплуатацию домов, предназначенных для продажи на рынке (коммерческое жильё). 2009г. - прогноз Мос.правительства.
Рис.2. Доля, которую занимает коммерческое жильё в полном вводе (на основе консенсусных данных).
C точки зрения информативности мы пока получили немного. Дело в том, что коммерческие новостройки, сданные в тот или иной год, поступают в продажу задолго до срока ГК. И, естественно, реализуются также в те годы. В своё время даже бытовала такая норма: после сдачи ГК в продаже должно оставаться не более 25% объёма квартир в доме, всё остальное должно быть продано раньше. При анализе же воздействия первичного рынка на рынок квартир Москвы в целом мы должны опираться на объёмы предложения и продажи, а отнюдь не на формальный ввод.
Тем не менее, уже на этом графике заметны две тенденции:
1) Пик активности сдачи коммерческих новостроек пришёлся на 2003-2006 года, именно в это время сдавались дома, построенные на площадках, полученных до кардинальной смены правил игры середины нулевых годов.
2) После 2006 года началось критическое падение ввода коммерческих новостроек в строй.
ПОСТУПЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ НОВОСТРОЕК НА РЫНОК
Западные специалисты привыкли оперировать понятиями supply и demand: предложение и спрос. Однако термин "предложение" в случае первичного рынка не совсем точен. Более правильно говорить "поставки новостроек на рынок". Именно этим термином мы будем характеризовать вывод квартир в новостройках на рынок.
От чего зависят поставки, которые определяют текущее предложение новостроек? В отличие от вторичного рынка - это отнюдь не стихийный процесс. Операторы рынка новостроек довольно сознательно управляют своими поставками. Более того, они способны убирать с рынка большие объёмы квартир, что для вторичного рынка нехарактерно.
Обладая крупным проектом, оператор редко выкладывает его на рынок в полном объёме. Скорее, он будет работать только с его частью (лотом), поддерживая необходимый ассортимент. Обычная практика - это вывод объекта на рынок определёнными лотами, причём часть из них может просто быть продана другим операторам.
Теоретически, обладая данными по вводу коммерческого жилья, мы можем просто "размазать" его объёмы по предыдущим годам, смоделировав поставки на рынок квартир в новостройках. Однако есть существенное "но": мы никогда точно не знаем момент вывода объекта на рынок в целом. Даже обладая знанием по точной его дате ГК, невозможно априори определить - какова, к примеру, была изначально установленная точка ГК. Дело в том, что сдвиг даты ГК на год-два-три - обычная практика московского строительства.
Тем не менее, есть путь оценки темпов поставок на основе анализа дат поступления объектов-новинок на рынок и информации по вводу ГК этих объектов из БД "ИНТУС". Действительно, нам совсем не обязательно анализировать сдвиги ГК, ведь так или иначе, единожды попав на рынок, в 99% объект присутствует на нём с том или ином состоянии строительства.
Анализ поступления объектов на рынок был проведён по специализированной базе данных новостроек-новинок, которую автор вёл с 2001 года. Суть этой базы - ежемесячный полный учет всего нового, что появляется на рынке. К 2009 году она насчитывала около 700 объектов. Хотя не все эти объекты удалось сопоставить с объектами из БД "ИНТУС" (есть различия в написании адресов) по большей части получилось выявить объективную картину того как объекты попадали на рынок. Ориентировочный результат представлен в табл.2 (совмещенные ячейки означают объединённые с данным годом предыдущие года). Каждая строчка - это распределение по году вывода объекта на рынок от суммарного объёма метража домов, сданных с том или ином году (первый столбец обозначает этот год).
Табл.3 Поэтапный вывод объёмов на рынок домов конкретного года ГК в % по предыдущим годам.
В этой таблице выделена удивительная диагональ. Это т.н. "диагональ 2004 года". О чём, к примеру, говорит крайнее правое значение в строке 2008 года? О том, что за 4 года, а именно в 2004 году на рынок поступило 31,1% метража проектов, которые впоследствии были сданы в 2008 году. Аналогичные пиковые значения мы видим и для строчки 2007 года, и для 2006 и ранее. Везде пики выхода приходятся на 2004 год. Для тех, кто работал в том году в сегменте новостроек, секрета нет: 2004 год - год пресловутого ФЗ-214, который вступил в силу в начале 2005 года. Немудрено, что застройщики от греха подальше старались до-оформить и вывести свои проекты до 2005 года.
Итак, рассчитав на основе реальных данных точки выхода проектов на рынок и имея довольно точные цифры по вводу коммерческих новостроек мы можем перейти к ответственному этапу - моделированию поступления кв.метров новостроек на рынок.
Табл.4 Основные ряды данных, использованных и полученных в ходе моделирования динамики рынка новостроек.
Как выводятся объемы в том или ином проекте? Да, как говориться, десятью способами. Возможен, к примеру, такой вариант: на рынок сразу поступает 90% квартир, а оставшиеся 10% резервируются про запас. Другой вариант: выводится 10% квартир, делается анализ реализации, выводится еще 10%, и так до самого конца. А может быть и так: метраж делится на три части - первая очередь, вторая, третья, и вывод идет точно также, сперва первая очередь, через полтора года - вторая, через год - третья. Словом, динамика появления квартир конкретного дома на рынке может быть самой разнообразной. Что делать в такой ситуации, ведь детальных сканов полного предложения квартир в новостройках на рынке никто не делал, да и не в состоянии сделать.
Наиболее разумным представляется предложить самую простейшую модель: объемы квартир выводятся равными частями каждый до самого года сдачи ГК. Это означает следующее: скажем, объект со сроком ГК 2008 год вышел в 2005 году, в первый год поступило на рынок 25% метража, во второй (2006) - еще 25%, в третий (2007) - еще 25% и в заключительный (2008) - оставшиеся 25%.
Возможно, что такая модель неидеальна и вносит ощутимую погрешность, однако мы не можем предложить что-то более разумное, не проанализировав тактики вывода на рынок метража ВСЕХ операторов новостроек Москвы. А проделать такую работу просто невероятно трудно, даже в какой-то части её. Ведь многие объекты, к примеру, дробились между рядом компаний-реализаторов.
Применение поэтапной модели с её "размазанностью" метража по годам даёт относительно устойчивую картину насыщения рынка новостройками. Следует немного по-анализировать её, потому как картина оказывается очень интересной (рис.3).
Рис.3 Смоделированные суммарные поставки квартир в новостройках. Краевые значения (2000 и 2009 год) - возможно несколько занижены по объективным причинам.
Неудивительно, что мы видим пик, пришедшийся на 2004 год. Это год ФЗ-214. В принципе, не будь той форс-мажорной ситуации, мы бы увидели более сглаженную картину в 2002-2006 годах. Но это не суть важно, потому как главное что следует извлечь и этой картины - это невероятно резкое снижение объёмов новостроек, поступающих на рынок после 2005 года. Спад к 2008-му году в три раза (пик 2004 года даже в рассмотрение не берём, иначе - спад в четыре раза). В ТРИ РАЗА. Для сравнения представьте - что будет, если, скажем, в три раза уменьшить поступление бензина на бензоколонки Москвы. Или в три раза уменьшить количество авиарейсов в туристические страны.
Откуда и почему произошло такое сильное изменение картины по сравнению с рис.1? Ведь если рассматривать ввод коммерческого жилья, то провалился у нас только 2008-2009 год, причем, руку здесь частично приложил и кризис. Но здесь важно понимать, что между рис.1 и рис.3 - дистанция в несколько лет.
Объекты сперва выводятся на рынок и лишь затем строятся и сдаются. Спад выводимого на рынок метража в 2006-2008 - это следствие нехватки проектов со сроками сдачи 2008-2011 годов. А этих годов (кроме 2008-го и прогноза 2009-го) на рис.1 еще нет. Но когда сданные в 2009-2011гг. новостройки будут посчитаны, то можно не сомневаться, что мы увидим такое же колоссальное падение ввода.
РЕАЛИЗАЦИЯ И ПОСТУПЛЕНИЯ: БАЗИС ДЛЯ ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Теперь нам предстоит следующий шаг: переход от ввода и темпов поступления метража новостроек на рынок к прямой оценке объема предложения и объемов реализации.
Как известно, если в одну трубу вливается, то должна быть и труба, откуда выливается. Строители строят жилье, а реализаторы его продают, манипулируя как ценами, так и лотами квартир на рынке. В любой месяц, по-хорошему, можно оценить три цифры: сколько было кв.метров новостроек на начало месяца, сколько поступило дополнительно и сколько продано по итогам. Одна только беда: напрямую все эти цифры померять-посмотреть нельзя.
К счастью, к решению задачи мы подходим не с пустыми руками. Мы уже располагаем темпом поступления новостроек на рынок. Значения ежегодные, но ничто не мешает "размазать" эти данные по-месячно на основе той или иной гладкой функции, ведь сами эти цифры - результат модели равномерных поступлений.
Что же касается темпов реализации, то здесь поможет работа, которая велась и ведётся с 2001-го года по сей день. А именно - оценка темпов реализации новостроек на основе мониторинга предложения. Вкратце расскажем об этой методике.
Напрямую узнать продажи новостроек у той или иной компании нельзя. Зато можно отсканировать, прозвонить все её предложение. Этим неблагодарным трудом занимаются десятки, если не сотни маркетологов в Москве. При регулярном мониторинге мы можем сопоставлять предложение на одну дату и, скажем, на дату месяц спустя. Разница в предложении между этими датами - это есть предполагаемая реализация квартир. При этом, естественно, отбрасываются случаи пропадания групп квартир - лоты часто снимаются или перепродаются коллегам.
Наиболее важной характеристикой, получаемой в ходе работы, является помесячный темп реализации. Это процент, характеризующий среднюю долю квартир, убывших с рынка (проданных). Было 1000 кв.м. квартир в трех домах, к концу месяца осталось 800 кв.м. - темп реализации 20%.
Естественно, на 100% никому не удавалось охватить всё происходившее на рынке новостроек Москвы. Так или иначе, но оценивалась лишь часть компаний-реализаторов, причем и у этих компаний в расчет брались лишь только т.н. "надежные объекты" - объекты, где происходило равномерное убывание квартир, без рывков. Ведь нередки были и "доливы" новых квартир и продажи квартир лотами другим реализаторам. Тем не менее, даже на основе частичных данных оказалось возможным сделать оценку общих темпов реализации новостроек в городе. Конечно, эта оценка имеет ощутимую погрешность - и методика неидеальна и охват предложения рынка лишь в лучшие годы достиг 70-80%. Тем не менее, динамика реализации просматривается очень хорошо.
Рис.4 Процентные темпы помесячной реализации новостроек в Москве
Напомним, что приведенные на рис.4 цифры - это сложный и трудоемкий расчет, основанный на буквально по-квартирном убывании предложения по конкретным адресам. Тем неожиданнее и приятнее увидеть четкую логику картины. Перед нами вырисовываются хорошо знакомые короткие циклы, описанные во 2-й части исследования. У них, единственно, несколько меньший полупериод - 405 дней, однако из-за более сильной волатильности точность коэффициентов аппроксимирующей волновой модели, конечно, оставляет желать лучшего.
На графике прекрасно видны и наши депрессии/стагнации - 2004/2005, 2007 и 2008 года, и ажиотажи - 2003, 2006 и 2008 года. Это и не удивительно, рынок новостроек живёт в едином ритме с рынком вторичного жилья.
На этом месте, казалось бы, остается сделать последний шаг для построения глобальной динамики первичного рынка недвижимости столицы: это свести воедино поставки квартир и их реализации - "в одну трубу вливается, в другую выливается". Однако не все так просто. Дело в том, существует еще одна маленькая трубочка, дающая поступление квартир на рынок. Это отказы от заключенных контрактов или возвраты квартир.
Остановимся здесь чуть подробнее. Дело в том, что наша оценка реализации базируется на факте убытия квартиры из листинга в текущем месяце. Однако нет никакой гарантии, что эта квартира не вернется в листинг месяц-другой спустя. Она могла оказаться под бронью под конкретного клиента, быть временно зарезервированной, а потом взял да произошёл отказ. Наконец, даже если заключен контракт и произведен авансовый платеж, то возможен и возврат квартиры с определёнными финансовыми потерями у клиента. Любой реализатор скажет, что да - люди регулярно отказываются от покупки или прибегают к возврату. Это нормально. Другое дело что оказывается крайне трудно оценить процент возвращаемых на рынок квартир. В кризисные и неустойчивые времена он отнюдь не мал. Свидетельствуют, что возвраты затрагивают до 20-25% ранее купленных или зарезервированных квартир. Однако в спокойные времена этот процент, конечно, меньше - где-то 3-6%.
Рассмотрение картины выбытия квартир с рынка по конкретным объектам показывает, что эти цифры более-менее подтверждаются для компаний, хорошо контролирующих продажи и качественно ведущих листинги. В прочих компаниях этот процент возрастает - там пертурбации с квартирами наблюдаются более часто. В результате за базовую величину был условно принят уровень 10% возвратов квартир на рынок.
Прежде чем перейти к конкретным результатам, следует подвести итоги двух последних глав, итак:
- поставки квартир новостроек достигли своего пика в 2004 году, далее начался сильный спад поставок
- реализация квартир в новостройках носила циклических характер, спады и активизации в точности совпадали с циклами вторичного рынка города
ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРОДАЖ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ
Для построения динамической модели предложения квартир на рынке мы на данный момент имеем: поставки квартир (приток), реализацию квартир (отток), возврат квартир (процент от продажи). Не хватает лишь краевого значения - стартового объема квартир на рынке. Однако он оказывается не слишком важен. Для основной части временного отрезка, на котором мы работаем, доминирующими являются только приток квартир и их убытие с рынка.
Рассмотрим рис.5, где представлено рассчитанное предложение на рынке в зависимости от двух стартовых объемов на 01.12.2001: а) миллион кв.метров и б) полтора миллиона. Начиная с 2004 года кривые сходятся, то есть стартовый объем уже перестает в принципе на что-то влиять с этого момента.
Что представляет из себя полученная динамика предложения? Фактически это мультипликация динамики поставок квартир и кривой реализации. Мы видим уже знакомые волны, также видим и глобальные тренд падения предложения начиная с 2005 года. Горб (пик) 2007 года объясняется падением темпов реализации в этом году (стагнация). В конце 2008 года тренд объёма предложения резко меняется на восходящий, что неудивительно - кризис обрушил продажи. Понятно, что и сейчас в 2009 году продолжает нарастать предложение. Однако нет сомнений, что пиковых значений как в 2004-м году (3 млн.кв.метров) оно никогда уже не достигнет (по крайней мере до тех пор пока Москва не сольётся с Подмосковьем). Тем не менее, уровень в 2 млн. кв.метров ещё вполне достижим. Это связано с тем, что глобальная оценка нераспроданных запасов квартир в новостройках Москвы уже практически достигла к августу 2009-го году 3 млн.кв.метров1. Где-то чуть более миллиона кв.метров мы сейчас видим на рынке. А вот остальное находится пока в запасе. Одномоментно эти квартиры не выйдут на рынок, однако в течение двух-трех лет их полное (или почти полное) поступление на рынок вполне реально.
Рис.5 Динамика объёма предложения в зависимости от стартового значения на дек.2001 года.
Интересно также рассмотреть и абсолютную помесячную реализацию за вычетом тех квартир, которые по модели возвратятся на рынок. На рис.6 эта кривая приведена для стартового объема в 1.5 млн.кв.метров. Результат весьма интересен. Несмотря на то, что 2004 год был пиковым по поставке объемов квартир на рынок, пик реализации пришелся на 2005 год. Ажиотажный 2006, в свою очередь, показал не бог весь какую реализацию.
Однако самое интересное ждет нас, если мы совместим графики реализации первичного рынка и вторичного. Реализацию вторичного рынка можно построить, используя данные по числу сделок УФРС и средний размер квартиры на рынке в кв.метрах. На рис.6 это красная кривая, причем она была сглажена, это нужно для того чтобы убрать сезонный фактор. Синяя кривая, в свою очередь, это смоделированная реализация первичного рынка. Кривые, как нетрудно заметить, живут единым ритмом. Для кривых на рис.7 коэффициент детерминации R2 составляет 0.59.
Этот результат говорит о следующем: мы строили реализацию первичного рынка только на основе эмпирических данных по новостройкам + официальные данные и получили картину крайне схожую с поведением продаж вторичного рынка! Случайным такое совпадение быть не может, что подтверждает работоспособность взятой модели.
Обсудим последний результат в виде кратких тезисов-выводов.
1) Продажи новостроек также имеют волновую составляющую, соответствующую волнам спроса на квартиры Москвы в целом
2) Квартир на вторичном рынке продается больше и по числу, и по метражу. Однако если мы вспомним, что значительная часть сделок "вторички" - цепочки, а на "первичке" покупка почти всегда одна, то становится ясно, что рынки по числу реальных покупок (без альтернативных "продал-купил") примерно равномощны.
3) Масштабы волн (отношение макс./мин. значений) на графике первичного рынка более размашисты, чем на вторичном. По всей видимости, здесь сказывается влияние альтернативных сделок "вторички", которые совершаются в большом числе даже в месяцы самого низкого спроса.
4) Ранее уже отмечалось, что с 2005 года число сделок вторичного рынка имеет убывающую тенденцию. Точно такая же тенденция имеет место и для первичного рынка. Это связано и с общим падением предложения новостроек и с расширением вариантов выбора покупателя - в эти годы развилось и подмосковное коттеджное строительство и приемлемые варианты новостроек Подмосковья.
5) Падение продаж в кризисный период для рынка новостроек оказалось более значительным, чем для вторичного рынка по причине того, что последний оказался более гибким в смысле снижения цен и в результате перетянул часть потенциальных покупателей с первичного рынка.
Рис.6-7 Динамика объёмов реализованных квартир первичного и вторичного рынков (оценочно)
ДАЛЬНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ
Обычно в последнем разделе следует общее заключение данной части исследования, однако на этот раз предпочтительнее обсудить следствия ситуации 2000-2008 г. на рынке новостроек в разрезе текущих перспектив рынка.
Рис.8-9 Подсчёт объёмов (мощностей) у новостроек, вышедших на рынок в 2008-2009 гг.
Сперва рассмотрим текущие объёмы поступления новостроек-новинок в 2008-2009 гг. Заметим, что это отнюдь не поставки новостроек на рынок, которые смоделированы ранее. Это только потенциал того, что будет поступать на рынок в течение ближайших 1-2 лет. Находясь на минимальных значениях в 1-2 кв. 2008 года новинки резко прибавили, начиная с сентября, а в 4 квартале показали рекордное значение для нескольких прошлых лет - более 600 тыс.кв.м./кв-л.
Это означало следующее: застройщики, ощутив дыхание кризиса, постарались резко нарастить объёмы предложения с целью успеть ухватить сверхвысокие цены пика 2008 года. На рынок пошло то, что предназначалось на 2009 год. А то, что предназначалось на 2010 год, поспешили выложить в 2009-м. Однако смогут ли застройщики поддержать высокие темпы вывода новых объектов и далее - вызывает сомнение. Уже июнь, июль и начало августа показали чрезвычайно низкие цифры новинок. Это симптоматично.
Тем не менее, выплеск 3-4 кв.2008г. и 1-2 кв.2009 привёл, с учётом низких темпов реализации в период кризиса, к тому, что к лету 2009 г. запас нераспроданных объёмов в текущих новостройках почти достиг 3 млн.кв.м. Всё это неизбежно нужно продавать (однако помним, что ещё не все из них присутствуют на рынке!).
Для того чтобы понять много это или мало, нужно рассмотреть темпы продаж прошлых лет. В данном случае следует отойти от традиционного разбиения по годам. Иначе в тот же 2007 год попадут и стагнация и ажиотаж, а 2008 отметится ещё и кризисным временем. Следует воспользоваться известными нам из прошлых частей исследования полупериодами. Вспомним, что за цикл рынка (2 года и 4 мес.) мы имеем полупериод недооценки квартир, следствием которого наступает ажиотаж, и полупериод переоценки, который обычно завершается стагнацией. Рассмотрим среднемесячные темпы реализации в 2006-2009 годах.
Табл.5 Средние параметры рынка новостроек в полупериоды циклов 2006-2010 гг.
Отметим интересный факт: в полуцикл "май 2007 - июнь 2008" мы имели лучшую реализацию при довольно бедном единомоментном предложении, чем в предыдущий полупериод "март 2006 - май 2007". Объясняется всё просто - в первом случае квартиры в новостройках были недооценены с точки зрения давящих на них денег, а во втором ситуация была обратная. То есть это были два различных полупериода. Однако последующий полупериод, попавший на кризис 2008 года, показывает феноменально низкий уровень реализации. Что такое "продажи 85 тыс.кв.м./мес." можно понять на простейшем примере: этой цифре соответствует годовая реализация в 1 млн. 020 тыс. кв.м. А теперь посмотрите в табл.2 уровни ввода жилья: в рассматриваемые годы они колебались от 1,35 до более чем 3 млн. кв.м. в год. И все эти метры должны быть распроданы. Понятно, что упомянутый уровень продаж никак не может считаться хотя бы минимально удовлетворительным для застройщиков.
Наступившему полупериоду недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" соответствует аналогичный полупериод "май 2007 - июнь 2008". Этот полупериод также стартовал в период депрессивного состояния рынка, однако за счёт относительно низких цен показал хороший уровень реализации. Разница между этими полупериодами в одном: в том уже далёком полупериоде среднее единомоментное предложение оценочно составляло 1418 тыс.кв.м., причём стартовало оно вообще с отметки 2130 тыс.кв.м. Нынешний август 2009 стартует с отметки 1184 тыс.кв.м. и вряд ли теперь следует ожидать значительного прироста предложения новостроек, по-видимому, все свои запасы застройщики выбросили на рынок в послекризисное полугодие. Сейчас трудно угадать - каким примерно будет среднее предложение в текущий полупериод. Единственно можно воспользоваться цифрой предыдущего, а это 1057 тыс.кв.м.
Зачем нам нужно знать средний уровень предложения в полупериод?
Всё очень просто: реализация, которую мы пробуем оценить, штука относительная, процентная. Посмотрите рис.4, так или иначе средний процент продаж на больших периодах стабилен. Так что абсолютные продажи просто пропорциональны объёму предложения, на который домножается данный процент. В результате мы приходим к базовой оценке уровня продаж полупериода недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" как продажи полупериода "май 2007 - июнь 2008" домноженные на отношение уровней предложения (простейшая пропорция). То есть 236 тыс.кв.м./мес.*1057/1418 = 176 тыс.кв.метров/мес. Теперь скажем важные слова касательно ограничений данной оценки реализации в 176 тыс.кв.метров/мес. Она будет достоверна если:
1) Единомоментный объём предложения новостроек будет не сильно отличаться от 1 - 1,2 млн.кв.метров, то есть не будет ни дефицита, ни переизбытка предложения
2) Поведение рынка останется в рамках цикличности, обозначившейся в 2000-2008 гг., то есть текущее депрессивное состояние сменится оживлением спроса зимой-весной 2010 года.
3) В экономике страны не произойдёт сильных потрясений, способных заставить вновь "спрятаться" живые деньги (к примеру, второй волны кризиса) Понятно, что мы работаем в рамках достаточно оптимистичного сценария, что делает данную оценку в целом скорее завышенной, чем заниженной. Теперь осталось сделать последний шаг.
Текущая оценка квартир в новостройках, присутствующих на рынке, плюс квартир, находящихся в резерве - чуть менее 3 млн.кв.м.1. Ожидаемая средняя реализация - 176 тыс.кв.метров/мес. Насколько хватит этого запаса? Нетрудно посчитать, что это почти 17 месяцев энергичной торговли. А длина ближайшего полупериода недооценки квартир - 14 месяцев. То есть даже в самых благоприятных условиях (ажиотаж, высокие темпы продаж и никаких кризисов) запаса квартир в новостройках хватит почти на полтора года и уж тем более на весь намеченный полупериод, который, кстати, чем должен закончиться? - Очередной стагнацией.
Ситуация почти удивительная: идёт зримое сворачивание строительства коммерческого жилья, однако имеющиеся запасы позволяют продержаться рынку без наступления тотального дефицита весь ближайший полупериод. Причем мы здесь совсем не рассматриваем поступление новых объектов в августе 2009 - октябре 2010. А ведь что-то всё равно будет появляться на рынке и в ближайшие месяцы, и в 2010 году. В целом вывод следующий: рынок московских новостроек в ближайший год-полтора не ждёт каких-либо потрясений, вызванных снижением уровня строительства жилья. Он ещё не ощутит удара 2008 года, когда огромное число дальних девелоперских проектов оказалось свёрнутым и положенным в долгий ящик. Удар по проектам, скорее, отзовётся лишь в 2011-2013 годах.
С точки зрения общего состояния квартирного рынка Москвы, дефицит новостроек как фактор отсутствует. Особенно ярко это видно на масштабах поступления новинок в послекризисное полугодие и вообще рост объёма предложения в октябре-декабре 2008 года. Снижение уровня коммерческого строительства нанесло удар по рынку ранее - в 2006-2008 годах, когда мы наблюдали небывалые темпы роста цен. Ныне, к 2009 году, рынок пришёл в метастабильное состояние: невысокий уровень предложения, невысокие темпы продаж. Эти слова вполне можно отнести к текущему состоянию сегмента новостроек, добавив ещё строчку - "невысокие темпы поступления новых объёмов". Невысокие потому что высокими можно считать только поставки 2003-2005 годов с их 3 млн.кв.метров/год. Однако такого в Москве больше не будет в обозримом будущем.
1 - данная оценка базируется на подсчете нераспроданных остатков квартир в новостройках, произведённой в дек.2008 года по всему первичному рынку Москвы (2 млн.793 тыс.кв.м.). На 2009г. актуализация была произведена путём прибавления мощностей новостроек-новинок и вычетом проданных объёмов за период дек.2008 - лето 2009. К 1 авг.2009 оценка давала значение 2 млн.913 тыс.кв.м., сюда еще, видимо, будет добавлен ряд недоучтённых объектов, выведенных на рынок в самое последнее время.
Послать ссылку на этот обзор другу по ICQ или E-Mail:
Разместить у себя на ресурсе или в ЖЖ:
На любом форуме в своем сообщении:
Обуждение статьи
Ваш комментарий к статье