Москва – город для временного накопления денег
Прочитала интервью о "квартирках" 
)) рассуждения одного моего знакомого, приятный человек на статью:
Сергей Лазарев: «Москва – город для временного накопления денег»
C Сергеем Лазаревым, президентом KFS-Group, мы поговорили о том, почему России нужно коренное переустройство, о том, когда доллар станет стоить 28,5 рублей, и о том, почему олигархам в Москве невозможно найти подходящее по статусу жилье, да и простым горожанам жить негде.
– Сергей, раз уж мы находимся сейчас в вашем офисе в Гранатном переулке, с этого, наверное, и начнем. Как сейчас дела в «Гранатном, 6»?
– Дела обстоят хорошо. Что касается конкретного хода работ – сейчас мы скорректировали график в связи с изменениями в проекте, которые внесли с учетом требований рынка.
– То есть с момента официальной презентации проекта произошли изменения?
– На тот момент изменения согласовывались, документы были в экспертизе. Теперь у нас не 27 квартир, как планировалось, а 31 – еще 4 квартиры добавилось «делением».
– А как дела обстоят с продажами?
– По плану. Большой всплеск показов отмечался в июне-июле. В августе, судя по всему, будет определенное затишье, но в целом мы идем по графику «одна сделка в месяц» начиная с марта. Кроме того, много отложенных сделок, когда клиент берет тайм-аут для того, чтобы продать недвижимость, которую купил ранее. Есть несколько клиентов, которые уже подписали «намерения», а сделки их еще в процессе.
– Есть ли какие-то скидки?
– Скидок как таковых у нас нет, но есть гибкий курс. Минимальный – 25 рублей за доллар США, но цена по прайсу.
– И курс варьируется в зависимости от…
– В зависимости от курса ЦБ на сегодняшний день. В период, когда доллар зашкаливал за 36, с учетом нашего, «льготного» курса скидка достигала 30%, сейчас не превышает 20%.
– Получается, каждый день вы смотрите на курс, рассчитываете размер предполагаемой «скидки»…
– Да, каждый день. На последних сделках скидка была 12-15%.
– Минимальная цена так и осталась на уровне $20 тыс. за кв. м?
– Все, как я уже говорил, зависит от этажа, цены начинаются от $21-22 тыс. за кв. м.
– Самые дорогие квартиры, конечно, наверху?
– Да, на последних этажах. У нас как раз сейчас два серьезных, публичных клиента смотрят эти самые дорогие квартиры. В принципе, на мой взгляд, оптимально было бы продать нижние квартиры и верхние…
– А серединка подтянется?
– Да, с ней можно и не торопиться.
– А можете сказать, какое количество квартир у вас уже продано в доме, какое – в процессе? Хотя бы в долях от общего количества, примерно?
– От доли KFS-Group – 25%. Надо понимать, что у нас еще есть доля ГУПа – это в метрах 20% площадей. Остальное, как вы знаете, 50 на 50 с «Интеко». А «Интеко» в принципе не имеет цели продавать быстро. Мы как раз до определенной степени, наоборот, заинтересованы: кредитная нагрузка, от которой мы стараемся уходить.
– «Сбербанк» вас, насколько я помню, кредитует?
– Не только. Кстати, как раз по «Сбербанку» мы уже погасили около 70%, и с ним у нас все, без преувеличения, в порядке. У нас есть и другие проекты, которые были закредитованы, чтобы отфинансировать свою долю в «Гранатном». Но уже на сегодня ситуация в компании стабильная, смотрим на предложения рынка.
– Новости страшно уже открывать: все к банкам переходит, земля, недвижимость…
– Банки, кстати, нам сбрасывают сейчас интересные предложения.
– А что касается других ваших проектов? Вы же занимаетесь коммерческой недвижимостью?
– Да, идет работа на наших объектах на Рябиновой, на Водном стадионе. Работа на этапе документов, эти объекты – никак не центр наших расходов. У нас сейчас задача к концу года получить по ним распорядительные документы. Мы не останавливаем работу, но торопиться со строительством не собираемся: сами понимаете, офисы и торговые центры и спрос на них сейчас… С другой стороны, все говорят о том, что экономика начинает расти.
– А вы в это верите?
– Да, есть даже прогноз по рублю, что доллар будет стоить 28,5.
– Это в какой перспективе, простите?
– В ближайшие полгода.
– Хорошо бы. А когда, по вашему мнению, на рынке прояснится? А то какой отчет ни возьми – никому не нужны офисы, торговые центры не заполняются и т. п.
– Все ждали с содроганием марта-апреля. Но март-апрель прошли без особых эксцессов. Мне кажется, осенью тоже никаких проблем не должно быть, я предпосылок не вижу.
– То есть никакого глобального обвала, никаких серьезных изменений в худшую сторону? «Вторая волна», и все такое?
– Думаю, нет. Но, может быть, по отраслям экономики ситуация будет различаться. Стержень экономики у нас – нефтегазовая отрасль. И в ней сейчас все неплохо. Сначала, когда нефть обвалилась до 30, это был шок, все были в ужасе. Правительство у нас тоже постаралось, деньги из оборота вывели. Не было рублевой массы вообще в экономике, странно все это выглядело. А сейчас с газом, может, и не идеально, а с нефтью все в порядке. Я общаюсь со строителями, которые работают на подрядах у нефтяников – они говорят, объемы заказов только увеличиваются.
А осень – это период закупки топлива, сжиженного газа, мазута, мне кажется, даже рост будет определенный по нефти и по газу.– А в недвижимости как это выразится?
– Ну как выразится? У нас из тех сделок, которые уже произошли, половина – это нефтяники. Примерно так и выражается.
– Это по «Гранатному» статистика?
– Да. И по городу в целом, если по сделкам посмотреть, картина примерно такая же. Рынок просыпается.
– А если дальше осени заглянуть?
— Дальше все зависит от мировой экономики. На одной нефти все, естественно, не заканчивается, есть еще машиностроение, металлообработка, лес, уголь, металлургия. Это все экспортные позиции, и если мировая экономика реально начнет расти, то пойдет и торговля, и формирование запасов… Тогда и наша экономика задышит. А пока – на Урале заводы, конечно, еще год назад дымились и коптили, а сейчас стоят.
– И когда все-таки можно будет понять, есть улучшения или нет в мировой экономике?
– 2010 год будет показательным.
– По ценам я вас тоже не могу не спросить, хотя бы на осень. Как будут вести себя цены в элитном сегменте? На коммерческом рынке?
– Вы знаете, рынок элитной недвижимости сейчас встал с головы на ноги. Правила, по которым теперь будем жить, – это «дорогое дорожает, дешевое дешевеет». Только суперпроекты будут всегда в цене и будут всегда дорожать. Сейчас шок прошел, цены скорректировались, и пойдет плавный рост на хорошие и «суперхорошие» объекты. Таких проектов по элитной недвижимости – несколько в Москве.
– Как раз хотела спросить – сколько? И что, все остальные – не элитная недвижимость?
– Очень с большой натяжкой можно отнести их к элитной недвижимости. И по местоположению, и по окружающей территории, и по социальной среде, по качеству проекта и работ, по тому, как себя дом ведет в процессе эксплуатации…
– И сколько же в Москве удовлетворяющих всем требованиям объектов продается?
– Мне кажется, такие дома можно посчитать на пальцах двух рук. Я вот недавно смотрел один широко разрекламированный элитный дом в арбатских переулках, и честно скажу: в буквальном смысле смотреть не на что.
– Это новостройка, что ли?
– Да, новый дом в Староконюшенном переулке. И так по многим домам. Хороших проектов в Москве – десяток от силы.
– И в них, я так понимаю, квартиры сейчас продаются.
– Да, причем это с учетом вторички. Допустим, по 30-40 квартир в каждом доме, умножим на 10, получается – до 500 квартир. И нельзя, например, «Венский дом» поставить в этот ряд: ни двора, ни окружения, да и сам размер этого дома… Еще один пример – «Имперский дом», который сейчас строится. Хороший дом, но это другой уровень.
– Так что все-таки с ценами на элитное жилье будет происходить?
– Я думаю, коррекция уже произошла и теперь будет рост. Небольшой, поквартальный. Все очень зависит от мастерства брокера и от индивидуальных запросов людей. Кто-то приходит, и от любой цены, какую бы мы ни назвали, готов поторговаться и сделать сделку. Все зависит от состояния людей и от желания потратить деньги. Мне кажется, летнее оживление рынка – с мая-июня – связано еще и с тем, что прошли годовые собрания, прошли выплаты бонусов…
– Неужели эти выплаты были?
– Не у всех, но у кого-то все-таки были. По большому счету, ему нечего купить, кроме как дом или квартиру.
Да и дом-то – сомнительно. Если посмотреть по загороду – практически нет поселков, соответствующих запросам людей, которые, грубо говоря, все уже видели. Реально таких объектов, может быть, даже и нету.
И городских домов, я уже говорил, десяток от силы. И даже они вряд ли способны некоторых клиентов поразить. Даже у нас были случаи: приезжают посмотреть, разворачиваются и уезжают. Это если взять уровень Прохорова, к примеру. А уровень чуть скромнее – не олигархи, а допустим, госчиновники, которые управляют крупным бизнесом, или топ-менеджеры частных компаний – очень положительно отзываются о проекте.
Я считаю, что у нас объект для такой категории покупателей, без лишней скромности, лучший на рынке. Я недавно смотрел недвижимость для себя, и даже без особой оглядки на цену, в районе $30 тыс. за кв. м – нет достойных предложений. По большому счету, покупать нечего.
– Невесело…
– Остоженка – не тот абсолютно уровень. Хорошие дома можно было бы построить на набережных Москвы-реки, в районе ул. Косыгина. Но пока там построили один дом – под Третьим кольцом, где Академия наук. Абсолютно неудачный.
– По-моему, он так пустой и стоит, жутковатый такой…
– Да. Там, конечно, шикарная набережная рядом… Такие места «улетали» бы мигом.
– Но там, на набережной, строить-то нельзя.
– Нельзя. Есть еще места хорошие, но обязательно что-то подкачает – скажем, транспортная доступность хромает…
Вообще, в Москве негде жить, если честно. Москва – город не для жизни, не для работы. Москва – город для временного накопления денег.
– А где жить можно?
– Ну в Москве – негде, нет ни стандартов, ни традиций, да и ментально люди не готовы спокойно жить, все в борьбе и ожидании проблем. Неспокойный город, в общем.
– И что с этим можно сделать?
– С нуля надо отстраивать. Не зря же говорят, что столицу России можно было выстроить отдельно как административный центр. Так и жилые зоны для состоятельных людей надо не встраивать в существующие города, а создавать заново.
А что у нас? Дороги, инфраструктура – все старое. «Запорожец» и «Майбах» стоят в одной и той же пробке. Только точечно «вставляются» элитные объекты.
Так и за городом, так и в городе.
– Мы с вами сейчас договоримся до коренного переустройства общества.
– А оно и требуется, коренное переустройство. Все, что сейчас строится, – это, по большому счету, все не то. Законодательная база и государственное регулирование в строительной отрасли одно время отстали лет на 10, сейчас подтягиваются, но кризис навалился. Много что испорчено безвозвратно, в том числе и в Москве.
– Давайте, что ли, на мажорной ноте все-таки закончим.
– Жилье в Москве будет продаваться всегда, так у нас страна устроена, центростремительно, поэтому строители себе применение найдут обязательно.
– Ну, значит, все будет хорошо.
Вспомнила как несколько лет назад звучали рассуждения о "доме с квартирами по 500 кв.м., по $15 - 18 тыс.кв.м...."
Шло время, проект оживал (дом строился). Цену продаж 1 м2 подняли до 35 - 50 тыс. $ (по 50 выставляли петхаус).
Но сегодня, когда каждая тыща "насчету" и народ в судорогах ожидает крутого падения ), тут "простые ребята из Когалыма..." продают квартирки по цене "от $ 20000 за метр".
"От" - читать как " и выше".
Задумалась. Вы как считаете?
Если кому интересны контакты - передам )) а вдруг Вам повезет ))
p.s. это НЕ реклама, просто рассуждения вслух давно перебралась в "сегмент" ретейл ... и "кормим-кормим народ"
Послать ссылку на этот обзор другу по ICQ или E-Mail:
Разместить у себя на ресурсе или в ЖЖ:
На любом форуме в своем сообщении:
Обуждение статьи
Ваш комментарий к статье