Лидеры сферы недвижимости украинского Интернета. Итоги 2009.

Оформление сделок с недвижимостью в г. Казань имеет некоторые нюансы, знакомство с которыми Вам не помешает.Процесс этот начинается со сбора необходимых документов в ЕРЦ и Управляющих компаниях. Кроме того, приватизация в г. Казань потребует технические документы из БТИ, Кадастровой и Регистрационных палат. Обратившись в Казанское  юридическое бюро «Газизов и партнеры» Вы будете лишены проблем с оформлением всех этих документов. Опытные специалисты нашего бюро помогут разрешить этот трудоемкий процесс быстро и эффективно.

Еще недавно многие профессионалы относились скептически к возможности работы с недвижимостью он-лайн. Такое отношение было обусловлено огромным количеством не достоверной информации, размещаемой на крупных порталах недвижимости и досках объявлений.

Однако 2009-й год стал переломным для украинского рынка интернет-недвижимости. Обстоятельства, которые благодаря кризису складывались неблагоприятно на рынке, сподвигли многих обратиться к Интернет, как к возможной альтернативе. Эффект от такой смены ориентиров оказался довольно положительным. А работа агентств с клиентами в виртуальном режиме стала не менее актуальной, чем в офф-лайне.

В ротации лидеров интернет-рынка украинской недвижимости тоже существенно изменились позиции. Изменились не только позиции, но и непосредственно сами лидеры. Мы не станем далеко ходить и заглянем в топ-5 рейтинга сайтов Bigmir)net  раздела "Недвижимость".

Первая тройка уже несколько лет остается неизменной: Realt.ua, Domik.net, Dom.ria.ua. Единственное нынешнее отличие в том, что Realt.ua  прочно заняли 1-е место в рейтинге, сместив Domik.net с позиции безусловного лидера. На 4-й позиции мы обнаруживаем Meget.kiev.ua, которые в первое полугодие прочно занимали 7-ю позицию. И последними в пятерку лидеров несколько месяцев назад уверенно вошел Est.ua - очень молодой, но уже очень успешный и амбициозный всеукраинский портал недвижимости.

Таковы итоги лидерства 2009-года в сфере интернет-недвижимости Украины по мнению Bigmir)net. А это значит, что основная доля трафика по недвижимости распределена между указанными выше пятью игроками. Соответственно, и основная доля продаж через Интернет должна приходиться на эти порталы, и поскольку наша статья имеет не только обзорный характер, но и должна иметь практический смысл, мы постараемся выяснить, что именно привлекает специалистов и покупателей на эти площадки.

Начнем обзор с последнего места в пятерке лидеров.

Пятые в рейтинге — портал Est.ua.

Безусловно, самым важным достижением портала является сервис "Достоверность". Как утверждают сами Est.ua - это запатентованная фишка. То есть, первое о чем эти ребята всерьез побеспокоились - это чистая, достоверная база объектов. Это то, в чем многие профессионалы испытывали и испытывают острую необходимость.

Второе, что выделяет Est! из всех остальных 3232 зарегистрированных в Бигмире сайтов по недвижимости - это инструментарий для специалистов.

Личный кабинет для риэлтора здесь оборудован, как самое настоящее рабочее место. По сути, это бесплатная альтернатива реальному офису. Все свои объекты можно разложить по соответствующим папкам и полочкам. При необходимости разместить большое количество заявок, можно воспользоваться импортом. Управлять своими объектами легко и просто. Продлевать срок их размещения можно просто одним кликом. Здесь позаботились не только о том, чтобы риэлторы могли комфортно и продуктивно работать, но и том чтобы они могли рекламировать свои объекты.

Кроме вышеперечисленных достоинств портала, стоить выделить следующее: возможность сделать заказ, возможность создавать успешные презентации и выводить их на печать, создавать интернет-визитку с коротким адресом, отслеживать эффективность объявления, собственный короткий адрес у каждого объявления.

Вобщем, достоинств у портала масса, а главный минус состоит в том, что он всего-лишь полгода работает на украинском рынке интернет-недвижимости.

Четвертые в рейтинге — Meget.kiev.ua.

За последний год Meget стал привлекательней, полезней и функциональнее для специалистов. Портал не только обновил дизайн, обзавелся новыми информационными разделами, но и сервисом «Мой кабинет», который оказался не таким впечатляющим, как на Est.ua, но не менее полезным для пользователей и специалистов.

Зарегистрировавшись, вместе с кабинетом пользователь получает возможность создания личной инетрнет-визитки, что тоже очень полезно для людей, профессионально занимающихся недвижимостью. Особенно удобно добавлять объявления прямо из кабинета, а потом точно также их редактировать. Вобщем, инструмент действительно оказался правильно собранным. Но, к сожалению, единственным. Остальные возможности портала, кроме раздела "Фото недвижимость", ничем по свой сути и новизне не отличаются от стандартного набора обычного сайта по недвижимости.

Что касается базы объектов, то на сайте представлена не только украинская, но и зрубежная недвижимость. Украинская база представлена в основном бесплатными объявлениями посредников, поэтому сложно судить о том, насколько эта база является актуальной и достоверной.

Третье место у сайта Dom.ria.ua.

От количества баннеров на главной странице сайта рябит в глазах. По всему видно, что дела у холдинга Ria.ua идут хорошо. Некоторые профессионалы утверждают, что dom.ria.ua – самый эффективный портал для риэлторов.

Из плюсов для потенциальных покупателей недвижимости хотелось бы выделить удобную форму поиска. Более того, в сайт интегрированы Яндекс.Карты по которым тоже можно искать. Во-вторых, добавлен актуальный для нашего времени раздел "Банковский конфискат". Не так давно тут появился раздел "Совместное жилье". Этот способ аренды становится все популярней.

Что касается удобств для риэлторов, то: форма добавления недвижимости - простая и удобная, однако есть свой минус - без регистрации Вы объект добавить не сможете. С одной стороны - это правильно, с точки зрения достоверности информации. С другой стороны - регистрация занимает какое-то время, которое не каждый захочет потратить. Следует также отметить, что регистрация на dom.ria.ua является платной услугой.

Как видим, в большей степени сайт интересен покупателям. А что еще нужно риэлтору, как не покупатели?

Но если присмотреться внимательно к базе объектов, обнаруживается следующее: почти 50% базы – это винницкая недвижимость. И если задуматься, то это не удивительно, так как сам холдинг базируется в Виннице.

Вторые в рейтинге - Domik.net.

Сайт, созданный киевским агентством недвижимости "Планета Оболонь". Статус лидера среди порталов недвижимости они целиком и полностью заслуживают. Площадка интересна и специалистам и любой другой аудитории. По всему видно грамотный и профессиональный подход. В основном, конечно, здесь все "по старинке", но зато удобно и красиво.

Недавно тут появилась новая фишка — "Риэлтор он-лайн". Сразу возникают ассоциации с интернет-магазином, где Вы при помощи ICQ общаетесь с менеджером. Почему бы и нет? Такой подход стоит развивать, особенно агентствам недвижимости, имеющим свои собственные представительства в сети.

Очень радует спектр услуг, который предлагает сайт. Смежные отрасли, связанные тем или иным образом с недвижимостью, здесь присутствуют в полном объеме. На сайте представлено довольно много полезной аналитической информации. Что касается базы объектов, то на сайте в основном преобладает база агентства «Планета Оболонь» и ориентиры расставлены на Киев и область. Короче говоря, если Вы хотите купить квартиру в столице, то мимо Domik.net Вам сложно будет пройти.

И наконец, безусловные лидеры рейтинга - Realt.ua.

Портал, которому можно было бы присудить статус "динозавра" сферы недвижимости в Интернет. Впечатление, которое остается после посещения этого ресурса , можно сравнить с впечатлением от путешествия в прошлое на добрый десяток лет назад. Заняв в свое время свободную нишу на рынке, Realt.ua прочно удерживаются в топе благодаря популярности специализированного форума и партнерским программам со всеми крупными новостными обменниками трафика. Ни обычный пользователь, ни специалист, не найдет здесь ничего новаторского, что могло бы привлечь внимание. Зато может найти множество полезной информации по недвижимости, включая аналитические статьи, обзоры, а также стандартный набор сервисов, таких как, кредитный калькулятор, оценка квартиры и индикаторы рынка. После регистрации, которая открывает доступ еще к некоторым дополнительным возможностям, Вы, полагаю, будете удивлены, обнаружив, что практически все "секретные" возможности этого портала платные. А вот объявление каждый желающий может добавить, как говорится, без лишних телодвижений, поэтому приходится сомневаться в том, что обширная база Realt.ua хотя бы на 50% является достоверной.

По всему видно, что аудитория портала (имеется в виду та аудиторию, которая непосредственно связана со сферой недвижимости) в основном черпает для себя пользу на форуме, который является самым живым местом ресурса. Здесь вы действительно можете получить ответ на любой вопрос, который касается операций с недвижимостью, от корифеев рынка и специалистов по недвижимости, и даже купить что-нибудь для дома на барахолке за недорого.

Как мы и говорили в начале статьи, наш обзор должен иметь некий практический смысл. На наш взгляд, этот смысл заключается в том, чтобы определить какой из порталов-лидеров может быть максимально эффективен прежде всего для риэлтора, профессионала рынка.

Чтобы как можно больше сконкретизировать итоги обзора и быть максимально объективными, мы решили составить сводную таблицу главных особенностей рассмотренных площадок. На основании этой таблицы, каждый (риэлтор или покупатель) сможет сам расставить приоритеты.

Составляя таблицу, мы руководствовались следующими критериями, которые важны как для специалистов, так и для пользователей:

1. Достоверность базы
2. Актуальность базы
3. Полнота базы
4. Функциональность площадки
5. Эмоциональные ощущения от работы с порталом и сервисами

Таблица получилась следующая:

Сайт	Достоверность	Актуальность	Полнота	Функциональность	Эмоции
www.est.ua	Работает уникальная система достоверности. Достоверность определяется не только для объектов, но и для информации о компании, посреднике, агенте.	Объявления размещаются на срок – 1 месяц. То есть, база практически всегда актуальна.	База объектов всей Украины. Есть немного зарубежной недвижимости. В общей сложности – 57 302 объекта.	На сайте представлены многочисленные сервисы для риэлторов. Удобный поиск недвижимости для покупателей.	От работы с сайтом возникает ощущение домашнего уюта. С сайта не хочется уходить.
www.meget.kiev.ua	Ничем не подкреплена. Вполне вероятно, что база бесплатных объявлений модерируется.	База постоянно обновлятся. Необходимо обращать внимание на дату публикации объявления.	База объектов Украины и зарубежа. Конкретные данные о полноте базы на сайте не публикуются.	Для специалистов будет интересен сервис – «Мой кабинет». Достаточно много полезной информации. Впрочем, Meget, позиционируют себя, как информационно-аналитический портал о недвижимости.	Приятный новый дизайн оставляет скорее нейтральное впечатление, чем откровенный позитив.
www.dom.ria.ua	Ничем не подкреплена.	По всей видимости никак гне регулируется. Следует обращать внимание на дату публикации.	Большую часть базы составляют объекты винницкой недвижимости. Остальное – Украина. Более 200 000 объектов в целом.	Функционал и удобства в основном для покупателей. Поиск по карте. Платные формы регистрации. Возможность размещать видео-объявления	Неприятное впечатление складывается от огромного количества рекламы. Первое впечатление – на сайте царит хаос.
www.domik.net	Не подкреплена	База модерируeтся, однако все же на дату публикации стоит обращать внимание.	База на 85% по объектам недвижимости Киева и области. В общей сложности около 12 000 предложений.	Удобный сайт для тех, кто ищет недвижимость в столице. Много полезной информации. Живой, специализированный форум. Для специалистов предусмотрены как платные, так и бесплатные услуги.	Впечатления от сайта остаются положительные. Все красиво и более-менее удобно.
www.realt.ua	Сайт не несет ответсвенности за достоверность размещенной информации.	Ежедневно база пополняется в среднем на 200 объектов. Срок истечения публикации объявлений  - 1 месяц.	База объектов всей Украины. Общие данные по количеству заявок – не публикуются.	Популярный форум с многолетним стажем – это, пожалуй, единмтвенный и большой плюс. Большинство сервисов для риэлторов – платные и не представляют особой ценности.	Сайт «пахнет» стариной. Для любителей миодной ностальгии по 90-м - «самое оно».

Как видим из таблицы, каждая из площадок удовлетворяет те или иные потребности своей аудитории. Одни больше полезны для покупателей, а другие не только для покупателей, но и непосредственно для специалистов. В большинстве выигрывают, конечно те, кто одновременно заботится и о покупателях, предоставляя им  достоверную информацию, и о риэлторах, профессионалах, занимающихся недвижимостью, обеспечивя их современными и удобными инструментами для работы.

Естественно, очень важным показателем эффективности для любого, кто занимается риэлторским бизнесом, является возможность заработать реальные деньги, пользуясь он-лайн возможностями того или иного сайта (именно в этом и заключается практический смысл данного обзора). Каждый сможет сам для себя выбрать лучшее место для работы с недвижимостью в Интернет. Что касается покупателей, то залогом их лояльности в любом случае является достоверная и «белая» информация.

Ответить на вопрос, кто же все таки первый на украинском рынке интернет-недвижимости, пока еще очень сложно. Все меняется. Меняется, как мы увидели, к лучшему и для уанета, и для людей. Вероятно, в недалеком будущем в гонке лидеров первое место займет тот, кто максимально удовдетворит все потребности и покупателей и профессионалов. Но это субъективный прогноз. Поэтому будем внимательно следить за развитием событий, а они (события) себя долго ждать не заставят.

Статью подготовил: Решетов Дмитрий, студия Constructor

Специалистам по недвижимости

АН "Территория недвижимости" приглашает на работу экспертов - специалистов по недвижимости с опытом работы на рынке вторичного жилья.

Обязанности:
Работа с клиентскими заявками;
Ведение переговоров, заключение договоров;
Проведение консультаций клиентов по вопросам купли/продажи объектов жилой недвижимости;
Подготовка и сопровождение сделок на вторичном рынке недвижимости в Москве.

Требования:
Гражданство РФ;
Образование высшее;
Знание московского рынка вторичной недвижимости;
Опыт работы с вторичной недвижимостью в Москве (купля-продажа)

Условия:
Работа в центре, Тверской бульвар, 9
График работы 5/2 с 10 до 18;
Оплата труда – достойный % от сделок, что позволит вам самостоятельно формировать свой заработок;
С нашей стороны рекламная и юридическая поддержка;
Дружный коллектив.

Также приглашаются к сотрудничеству начальники отделов вторичной недвижимости (возможно со своими коллективами риэлторов). Все условия обсуждаются.

Наш контактный e-mail для резюме: hr_teritory@mail.ru, также читаем жж-комментарии.

Новое окно в Европу?

Всякое промедление приумножает издержки. Главное – не перейти точку невозврата!

Что имеет на сегодняшний день российские девелоперы? Антикризисные команды?! Структурные изменения в корпоративном бизнесе? Реструктуризацию долговых обязательств? Да, действительно, за два года неоправданной бездеятельности корпорации существенно изменилась и какое-то системное профилактическое реструктурирование в корпорациях должно было произойти. Ну, хорошо, а что дальше делать обновленным корпорациям?! Read more

Судя по индикаторам, достигнута локальная “справедливая цена”

	лето 2008	конец июня 2010	рост
индекс ИРН	6100	4430	-27.38%
в евро	3813	3544	-7.04%
в рублях	143350	139102	-2.96%
в баррелях нефти	42.07	59.07	40.40%
в золоте	6.78	3.69	-45.53%
РТС	2.54	3.43	35.11%
ММВБ	3.30	3.54	7.48%
DJ	0.55	0.46	-17.90%
SP500	4.36	4.30	-1.29%
NASDAQ	2.44	2.11	-13.54%
потенциал роста	6 мес		1.56%

Судя по индикаторам, достигнута локальная "справедливая цена". Сидевшим на мешках с деньгами в ожидании падения цен - с мешков пока не вставать, уровень неопределенности растет. Определенный осенний уровень в 4700 все еще реален, но весь промежуток между 4400 и 4700 - зона особой неуверенности.

Премьера спектакля: Петр Шура купил RGI Group (Ross Group)

RGI нашла $90 млн на дне Застройщик «Золотой мили» — компания RGI нашла соинвестора. Около 22% ее акций собираются выкупить за $90 млн структуры владельца издательского дома Building Петра Шуры RGI International подписала опционное соглашение с компанией Synergy Classic Limited, говорится в сообщении девелопера. Читать целиком

Спрашивается – кому нужен этот цирк? Я вчера, когда прочитал эту новость, нарочно без своих комментариев разместил ее в сообществе журналистов в LiveJournal Вокруг недвижимости, членом которого имею счастье являться. Но вот сегодня решил создать запись здесь, предположив каковы могут быть причины такого спектакля. Вот буквально пару слов. Вообще, сказать кому это надо очень сложно. Господин Шура отличный переговорщик и презентатнт. Я отлично помню, как он агитировал совет директоров Миэль размещать рекламу в Билдинге, на этапе выхода издания. Мне потом стоило много времени убедить Куликова не инвестировать в “билдингрекламу” сумму, сравнимую со стоимостью всего тиража и работы издательства. Надо заметить, что журнал у Петра вышел неплохой, но вот жаль запала надолго не хватило. Темы исчерпались, издание стало расти почкованием, появилась продажная экспертиза и все почило в бозе… Но зато Петр обзавелся нужными знакомствами и связями среди девелоперов и “стал заниматься” девелопментом. Результат этих “занятий” на лицо. Заметка в Ведомостях. И все. А прицины спектакля просты – кто-то прячет свои уши за Шурой. Может Чигиринский? Он же у нас “опальный девелопер” теперь. А может Леонид Казинец, которому надоело быть номером два на Остоженке, после Бориса Кузинца с его RGI? (Надеюсь Леонид не читает этот ресурс, а то ведь обидится).Ну а почему бы и нет? Все может быть. Предложите и вы кого-нибудь, у кого есть 90 млн долларов США…

Справка: Девелоперская компания RGI International (Rose Group Int) специализируется на строительстве элитного жилья в центре Москвы (в основном на Остоженке). Среди проектов компании – жилые дома в Молочном, Коробейниковом (Crystal House), Зачатьевском и Бутиковском (Copper House) переулках. Всего компания построила 150 тыс. кв. м недвижимости, в разработке находится еще около 100 тыс. кв. м. Финансовые показатели не разглашаются. 73,2% акций принадлежат офшору D.E.S. Commercial Holdings Ltd., бенефициаром которого является гендиректор RGI Борис Кузинец, 12,5% – Kensington Gore Ltd. Акции RGI обращаются на Лондонской фондовой бирже.

Риэлтор риэлтору рознь!

Как не стоит работать! К сожалению мой первый пост именно об этом.

Сегодня был на сделке в роли представителя продавца, со стороны покупателей были два риэлтора из агентства М… По имени Н. и Т.

Договоренности до сделки!
На авансе со стороны Продавца предпочтения по поводу банка не было. Покупатели (риэлторы) предложили провести сделку в банке Метрополь, затем поехать в рег. палату на парк культуры там сдаем без очереди (оплачивает покупатель), по договоренности, получаем расписки и разъезжаемся.

Как это было на самом деле.
1. Я приехал за 30 минут до начала сделки. Риэлторы со стороны Покупателя опоздали на 30 минут. Деньги приехали еще позже через час.

2. На месте я выяснил, что договора доступа в ячейку, договор аренды, должны заполнять мы сами.  Заполняли в зале т.к. переговорная была занята. Зал площадью 12 кв.м. и народу человек 15.

3.После того как заложили деньги, выяснилось что в рег. палату едем не сразу после банка а к 4 может к 5 часам. Как пойдет очередь, которую занял риэлтор Т.  Я сразу договорился с риэлтором Н. и Т. что подъеду к 4 на парк культуры.

4. Через час после того как разъехались мне звонит риэлтор Т. и говорит , вы знаете я не могу приехать в 4 в рег.палату так как поеду брать аванс за квартиру+.. и предлагает поменять и время и регистрационную палату!  В добавок предлагает чтоб я оплатил регистрацию вне очереди с ней пополам! Вот сюрприз был когда я узнал куда ехать, ровно на другой край Москвы и быть там через час.
Я отказался платить за сдачу, но поехать пришлось иначе сдача документов перенеслась бы на другой день!
Все дела бросил свои и помчался на другой край Москвы, чтобы быть там, через час как договорились с риэлтором Т.

5.Подробностей, где находится, куда идти и т.д. мне риэлтор Т. сообщить не смогла т.к. сама ехала туда первый раз в жизни.

6.Я был на месте ровно через час как мы договорились с ней, но риэлтор Т. опоздала на встречу со мной ровно на час!!! У меня было достаточно времени чтоб   прогуляться по окрестностям, найти регистрационную палату, изучить график приема населения, почитать журнал и т.д.

7. Когда она приехала, мы поднялись на второй этаж, позвонила кому-то, взяла у меня документы, просунула без очереди их в окошко и все. Я спрашиваю а где расписки ???

Она уверенным голосом говорит через неделю!  Это был финал моего терпения!

Я спросил сколько вы лет работаете риэлтором? Она ответила 7 лет!

Я за свой опыт никогда не проводил так сделки, никогда не опаздывал на сделки, всегда следовал тем договоренностям которые были достигнуты между продавцом и покупателем.

Считаю что такие риэлторы как Т. и др. похожие личности, портят репутацию риэлтора как специалиста!

С Уважением Ваш Риэлтор Владислав П.

Подскажите, пожалуйста, правила нумерации домов и квартир?

Просьба, если кто знает, как правильно должны нумероваться дома и квартиры, напишите, пожалуйста. Может есть какие-то законодательные акты по этому поводу?..
В нашем доме произошла путаница с нумерацией квартир. Речь идёт о Краснодарском крае.
Дома по улице нумеруются справа-налево. А вот квартиры в доме - по-разному - у кого-то справа-налево, у других - слева-направо. И эта путаница с квартирами была изначально - ещё когда квартиры распределялись.  Какая же нумерация верная?
Нашла информацию о том, что якобы правильная нумерация - слева-направо.
Но  тогда непонятно - дома то по улице нумеруются справа-налева. По логике вещей нумерация квартир и домов должна совпадать. А значит перенумеровать квартиры могут только после того, как изменят нумерацию домов?
С надеждой с помощь...

Москва – город для временного накопления денег

Прочитала интервью о "квартирках" )) рассуждения одного моего знакомого, приятный человек   на статью:

	Сергей Лазарев: «Москва – город для временного накопления денег»

C Сергеем Лазаревым, президентом KFS-Group, мы поговорили о том, почему России нужно коренное переустройство, о том, когда доллар станет стоить 28,5 рублей, и о том, почему олигархам в Москве невозможно найти подходящее по статусу жилье, да и простым горожанам жить негде.

– Сергей, раз уж мы находимся сейчас в вашем офисе в Гранатном переулке, с этого, наверное, и начнем. Как сейчас дела в «Гранатном, 6»?

– Дела обстоят хорошо. Что касается конкретного хода работ – сейчас мы скорректировали график в связи с изменениями в проекте, которые внесли с учетом требований рынка.

– То есть с момента официальной презентации проекта произошли изменения?

– На тот момент изменения согласовывались, документы были в экспертизе. Теперь у нас не 27 квартир, как планировалось, а 31 – еще 4 квартиры добавилось «делением».

– А как дела обстоят с продажами?

– По плану. Большой всплеск показов отмечался в июне-июле. В августе, судя по всему, будет определенное затишье, но в целом мы идем по графику «одна сделка в месяц» начиная с марта. Кроме того, много отложенных сделок, когда клиент берет тайм-аут для того, чтобы продать недвижимость, которую купил ранее. Есть несколько клиентов, которые уже подписали «намерения», а сделки их еще в процессе.

– Есть ли какие-то скидки?

– Скидок как таковых у нас нет, но есть гибкий курс. Минимальный – 25 рублей за доллар США, но цена по прайсу.

– И курс варьируется в зависимости от…

– В зависимости от курса ЦБ на сегодняшний день. В период, когда доллар зашкаливал за 36, с учетом нашего, «льготного» курса скидка достигала 30%, сейчас не превышает 20%.

– Получается, каждый день вы смотрите на курс, рассчитываете размер предполагаемой «скидки»…

– Да, каждый день. На последних сделках скидка была 12-15%.

– Минимальная цена так и осталась на уровне $20 тыс. за кв. м?

– Все, как я уже говорил, зависит от этажа, цены начинаются от $21-22 тыс. за кв. м.

– Самые дорогие квартиры, конечно, наверху?

– Да, на последних этажах. У нас как раз сейчас два серьезных, публичных клиента смотрят эти самые дорогие квартиры. В принципе, на мой взгляд, оптимально было бы продать нижние квартиры и верхние…

– А серединка подтянется?

– Да, с ней можно и не торопиться.

– А можете сказать, какое количество квартир у вас уже продано в доме, какое – в процессе? Хотя бы в долях от общего количества, примерно?

– От доли KFS-Group – 25%. Надо понимать, что у нас еще есть доля ГУПа – это в метрах 20% площадей. Остальное, как вы знаете, 50 на 50 с «Интеко». А «Интеко» в принципе не имеет цели продавать быстро. Мы как раз до определенной степени, наоборот, заинтересованы: кредитная нагрузка, от которой мы стараемся уходить.

– «Сбербанк» вас, насколько я помню, кредитует?

– Не только. Кстати, как раз по «Сбербанку» мы уже погасили около 70%, и с ним у нас все, без преувеличения, в порядке. У нас есть и другие проекты, которые были закредитованы, чтобы отфинансировать свою долю в «Гранатном». Но уже на сегодня ситуация в компании стабильная, смотрим на предложения рынка.

– Новости страшно уже открывать: все к банкам переходит, земля, недвижимость…

– Банки, кстати, нам сбрасывают сейчас интересные предложения.

– А что касается других ваших проектов? Вы же занимаетесь коммерческой недвижимостью?

– Да, идет работа на наших объектах на Рябиновой, на Водном стадионе. Работа на этапе документов, эти объекты – никак не центр наших расходов. У нас сейчас задача к концу года получить по ним распорядительные документы. Мы не останавливаем работу, но торопиться со строительством не собираемся: сами понимаете, офисы и торговые центры и спрос на них сейчас… С другой стороны, все говорят о том, что экономика начинает расти.

– А вы в это верите?

– Да, есть даже прогноз по рублю, что доллар будет стоить 28,5.

– Это в какой перспективе, простите?

– В ближайшие полгода.

– Хорошо бы. А когда, по вашему мнению, на рынке прояснится? А то какой отчет ни возьми – никому не нужны офисы, торговые центры не заполняются и т. п.

– Все ждали с содроганием марта-апреля. Но март-апрель прошли без особых эксцессов. Мне кажется, осенью тоже никаких проблем не должно быть, я предпосылок не вижу.

– То есть никакого глобального обвала, никаких серьезных изменений в худшую сторону? «Вторая волна», и все такое?

– Думаю, нет. Но, может быть, по отраслям экономики ситуация будет различаться. Стержень экономики у нас – нефтегазовая отрасль. И в ней сейчас все неплохо. Сначала, когда нефть обвалилась до 30, это был шок, все были в ужасе. Правительство у нас тоже постаралось, деньги из оборота вывели. Не было рублевой массы вообще в экономике, странно все это выглядело. А сейчас с газом, может, и не идеально, а с нефтью все в порядке. Я общаюсь со строителями, которые работают на подрядах у нефтяников – они говорят, объемы заказов только увеличиваются.
А осень – это период закупки топлива, сжиженного газа, мазута, мне кажется, даже рост будет определенный по нефти и по газу.

– А в недвижимости как это выразится?

– Ну как выразится? У нас из тех сделок, которые уже произошли, половина – это нефтяники. Примерно так и выражается.

– Это по «Гранатному» статистика?

– Да. И по городу в целом, если по сделкам посмотреть, картина примерно такая же. Рынок просыпается.

– А если дальше осени заглянуть?

— Дальше все зависит от мировой экономики. На одной нефти все, естественно, не заканчивается, есть еще машиностроение, металлообработка, лес, уголь, металлургия. Это все экспортные позиции, и если мировая экономика реально начнет расти, то пойдет и торговля, и формирование запасов… Тогда и наша экономика задышит. А пока – на Урале заводы, конечно, еще год назад дымились и коптили, а сейчас стоят.

– И когда все-таки можно будет понять, есть улучшения или нет в мировой экономике?

– 2010 год будет показательным.

– По ценам я вас тоже не могу не спросить, хотя бы на осень. Как будут вести себя цены в элитном сегменте? На коммерческом рынке?

– Вы знаете, рынок элитной недвижимости сейчас встал с головы на ноги. Правила, по которым теперь будем жить, – это «дорогое дорожает, дешевое дешевеет». Только суперпроекты будут всегда в цене и будут всегда дорожать. Сейчас шок прошел, цены скорректировались, и пойдет плавный рост на хорошие и «суперхорошие» объекты. Таких проектов по элитной недвижимости – несколько в Москве.

– Как раз хотела спросить – сколько? И что, все остальные – не элитная недвижимость?

– Очень с большой натяжкой можно отнести их к элитной недвижимости. И по местоположению, и по окружающей территории, и по социальной среде, по качеству проекта и работ, по тому, как себя дом ведет в процессе эксплуатации…

– И сколько же в Москве удовлетворяющих всем требованиям объектов продается?

– Мне кажется, такие дома можно посчитать на пальцах двух рук. Я вот недавно смотрел один широко разрекламированный элитный дом в арбатских переулках, и честно скажу: в буквальном смысле смотреть не на что.

– Это новостройка, что ли?

– Да, новый дом в Староконюшенном переулке. И так по многим домам. Хороших проектов в Москве – десяток от силы.

– И в них, я так понимаю, квартиры сейчас продаются.

– Да, причем это с учетом вторички. Допустим, по 30-40 квартир в каждом доме, умножим на 10, получается – до 500 квартир. И нельзя, например, «Венский дом» поставить в этот ряд: ни двора, ни окружения, да и сам размер этого дома… Еще один пример – «Имперский дом», который сейчас строится. Хороший дом, но это другой уровень.

– Так что все-таки с ценами на элитное жилье будет происходить?

– Я думаю, коррекция уже произошла и теперь будет рост. Небольшой, поквартальный. Все очень зависит от мастерства брокера и от индивидуальных запросов людей. Кто-то приходит, и от любой цены, какую бы мы ни назвали, готов поторговаться и сделать сделку. Все зависит от состояния людей и от желания потратить деньги. Мне кажется, летнее оживление рынка – с мая-июня – связано еще и с тем, что прошли годовые собрания, прошли выплаты бонусов…

– Неужели эти выплаты были?

– Не у всех, но у кого-то все-таки были. По большому счету, ему нечего купить, кроме как дом или квартиру.

Да и дом-то – сомнительно. Если посмотреть по загороду – практически нет поселков, соответствующих запросам людей, которые, грубо говоря, все уже видели. Реально таких объектов, может быть, даже и нету.

И городских домов, я уже говорил, десяток от силы. И даже они вряд ли способны некоторых клиентов поразить. Даже у нас были случаи: приезжают посмотреть, разворачиваются и уезжают. Это если взять уровень Прохорова, к примеру. А уровень чуть скромнее – не олигархи, а допустим, госчиновники, которые управляют крупным бизнесом, или топ-менеджеры частных компаний – очень положительно отзываются о проекте.

Я считаю, что у нас объект для такой категории покупателей, без лишней скромности, лучший на рынке. Я недавно смотрел недвижимость для себя, и даже без особой оглядки на цену, в районе $30 тыс. за кв. м – нет достойных предложений. По большому счету, покупать нечего.

– Невесело…

– Остоженка – не тот абсолютно уровень. Хорошие дома можно было бы построить на набережных Москвы-реки, в районе ул. Косыгина. Но пока там построили один дом – под Третьим кольцом, где Академия наук. Абсолютно неудачный.

– По-моему, он так пустой и стоит, жутковатый такой…

– Да. Там, конечно, шикарная набережная рядом… Такие места «улетали» бы мигом.

– Но там, на набережной, строить-то нельзя.

– Нельзя. Есть еще места хорошие, но обязательно что-то подкачает – скажем, транспортная доступность хромает…

Вообще, в Москве негде жить, если честно. Москва – город не для жизни, не для работы. Москва – город для временного накопления денег.

– А где жить можно?

– Ну в Москве – негде, нет ни стандартов, ни традиций, да и ментально люди не готовы спокойно жить, все в борьбе и ожидании проблем. Неспокойный город, в общем.

– И что с этим можно сделать?

– С нуля надо отстраивать. Не зря же говорят, что столицу России можно было выстроить отдельно как административный центр. Так и жилые зоны для состоятельных людей надо не встраивать в существующие города, а создавать заново.

А что у нас? Дороги, инфраструктура – все старое. «Запорожец» и «Майбах» стоят в одной и той же пробке. Только точечно «вставляются» элитные объекты.

Так и за городом, так и в городе.

– Мы с вами сейчас договоримся до коренного переустройства общества.

– А оно и требуется, коренное переустройство. Все, что сейчас строится, – это, по большому счету, все не то. Законодательная база и государственное регулирование в строительной отрасли одно время отстали лет на 10, сейчас подтягиваются, но кризис навалился. Много что испорчено безвозвратно, в том числе и в Москве.

– Давайте, что ли, на мажорной ноте все-таки закончим.

– Жилье в Москве будет продаваться всегда, так у нас страна устроена, центростремительно, поэтому строители себе применение найдут обязательно.

– Ну, значит, все будет хорошо.

Вспомнила как несколько лет назад звучали рассуждения о "доме с квартирами по 500 кв.м., по $15 - 18 тыс.кв.м...."
Шло время, проект оживал (дом строился). Цену продаж 1 м2 подняли до 35 - 50 тыс. $ (по 50 выставляли петхаус).
Но сегодня, когда каждая тыща "насчету" и народ в судорогах ожидает крутого падения ), тут "простые ребята из Когалыма..." продают квартирки по цене "от $ 20000 за метр".
"От" - читать как " и выше".
Задумалась. Вы как считаете?
Если кому интересны контакты - передам )) а вдруг Вам повезет ))

p.s. это НЕ реклама, просто рассуждения вслух давно перебралась в "сегмент" ретейл ... и "кормим-кормим народ"

Пятая часть глобального исследования рынка недвижимости Москвы

Уважаемые господа, вашему вниманию представляется продолжение публикации фундаментального исследования квартирного рынка Москвы в 2000-2009 гг. – часть пятая "Коллапс рынка новостроек в Москве"..

В этой части дан анализ динамики рынка строительства и новостроек, приведены расчеты по модели, описывающей поставки кв.метров, предложение и продажи. Также приводится оценка перспективы продаж новостроек в ближайший полуцикл.

Основные выводы данной части:

- в 2005-2008 гг. рынок новостроек в Москве начал сжиматься: уменьшались ввод объёмов коммерческого жилья (2007-2009гг.), объёмы поставок и предложения, показатели реализации, всё это, в конечном итоге, оказало влияние на рост ценника московского квартирного рынка в целом. Именно этот процесс назван "коллапсом рынка новостроек".

- снижение объёмов поставок новостроек компенсировалось тактикой реализаторов в 2006-2008 гг., состоявшей в оттягивании момента вывода объектов на рынок, а также манипуляцией с лотами. В кризисный момент это привело к тому, что многие застройщики оказались с накопленными кв.метрами и значительной кредитной обузой.

- на данный момент объёмы нераспроданного жилья в новостройках Москвы приблизились к 3 млн.кв.метров, это обеспечит бездефицитный период на весь ближайший полуцикл рынка, соответствующий "недооценке квартир", когда ожидается постепенная активизация рынка и достаточно высокий уровень продаж.

В предыдущих частях исследования подробно рассмотрены аспекты вторичного рынка 2000-2008гг., ипотечного кредитования, а также поведение рынка в кризисный период и общие характерные состояния рынка квартир в целом. В 5-й части рассматривается рынок первичного жилья 2000-2009 гг. с акцентом на характер динамики показателей этого рынка и оценку текущей ситуации плюс прогноз.

Ранее было показано то, как денежный агрегат М2 вкупе с валютными депозитами определяет уровень цены кв.метра в Москве, исследована роль ипотеки, рассмотрены основные особенности текущего состояния вторичного рынка. Однако всё это не вполне даёт нам требуемую картину того, что сейчас происходит с недвижимостью в столице. Необходим следующий шаг - новостройки и текущее коммерческое строительство.

ВВЕДЕНИЕ

Настала пора вернуться к одной из исходных точек исследования. Это сегмент новостроек, важность которого для московского рынка квартир всегда была просто феноменальна. Отметим, что в нескольких предыдущих частях исследования (со второй по четвёртую) мы работали исключительно с параметрами вторичного рынка, и моделирование велось без учета первичного рынка. Был использован подход, состоящий в том, что рынки рассматривались как параллельные, равномощные и развивающиеся в сходных руслах. То есть, всю систему описывали на основе поведения её половины. Это примерно также как если мы движение по МКАД стали бы описывать на основе динамики только внутреннего кольца - плотность потока машин, средняя скорость, число аварий, подразумевая, что внешняя сторона характеризуется точно также и принципиально не отличается по законам своего поведения.

Правилен ли такой подход? С той точки зрения, что пока видимой альтернативы ему нет, - да. С той точки зрения, что рынок новостроек в 2000-2008 гг. не был стабильным, и эта нестабильность оказывала своё влияние, подход имеет слабое место. В идеале, конечно, мы должны строить картину рынка во всей её совокупности, однако на данный момент это практически нереально только по самой первой причине: вторичный и первичный рынок совершенно различны по составу доступных данных. Продемонстрируем это в виде перечня.

Хорошо видно то, насколько у нас доступна и развита система информационной поддержки вторичного рынка и насколько всё запущено в сегменте новостроек. Понятно, что работать в единой системе данных одновременно по первичному и по вторичному рынку невозможно. Единственный на данный момент путь - это отделять сегмент новостроек и работать с ним принципиально иными методами.

Но, прежде чем начать, оговоримся: ВСЕ нижеприведённые цифры относятся исключительно к новостройкам, выставляемым на продажу. Всё социальное и ведомственное жильё, строившееся в Москве, тщательно вычищено и исключено из расчётов.

Что мы хотим получить в этой части исследования? Какой результат?

Ответ таков: необходимо смоделировать основные показатели динамики первичного рынка Москвы. Это требуется для того, чтобы в заключительной части появилась возможность свести воедино все ряды данных: динамику вторичного рынка, первичного, ипотечных денег, загородной недвижимости. Это даст нам законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

В случае новостроек ключевой доступной информацией оказываются данные по вводу домов в эксплуатацию (сдача Госкомиссии - ГК). Эти данные относительно надежны и доступны - выпускаются как ежегодное постановление Комплекса по архитектуре и градостроительству с отчетом о параметрах введенных новостроек, так и итоговый документ по выполнению программы ввода социального жилья от ДЖП. В этих же документах приводятся цифры распределения построенного жилья по типам: муниципальное (социальное), федеральное (ведомственное) и коммерческие новостройки. Есть несколько тонких моментов - это, во-первых,необходимость также вычищать объёмы, построенные московскими строителями в других регионах, а во-вторых, год от года меняется терминология - приходится постоянно разбираться, что же имеется ввиду под тем или иным понятием. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

С 2002-го года вышла на приемлемый уровень и информация из другого источника. Это детализированная база данных московских новостроек "ИНТУС". В ней содержится ценнейшая информация по срокам ввода зданий, типам (муниципальное-коммерческое), сериям домов, застройщику и мн.другому. Некоторым недостатком этой базы является то, что она постоянно подвергается изменению - вносятся поправки в мощности объектов, меняются сроки ввода зданий. Тем не менее, с более чем удовлетворительной точностью можно также рассчитать искомый ввод коммерческих новостроек. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

Заметим, что ни тот, ни другой источник не является абсолютным в плане приводимых цифр. Необходимо совмещать их для получения более-менее объективной картины. К примеру, в прошлые годы был довольно распространён обмен лотов квартир в панельных новостройках на долю города в сданных домах индивидуальных проектов. Понятно, что в постановлении метраж этой доли учтён как муниципальное жильё, хотя по факту это жильё - коммерческое. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

Табл.1 Данные о вводе жилья по публикуемым официальным отчетам Комплекса по архитектуре и градостроительству и Департамента жил.политики.

Табл.2 Выбор консенсусного значения ввода коммерческого жилья по имеющимся данным.

После того как мы сведём данные из двух источников выявляется ощутимое противоречие только по двум годам (2002 и 2003). Это объяснимо: работа в БД "ИНТУС" ещё только выходила на должный уровень в те годы. Возможны были опечатки и пропуски ключевой информации о типе ввода жилья. К сожалению, довольно подозрительны и цифры по 2003 году в официальных постановлениях. Достаточно трудно объяснить резкий рост, к примеру, кв.метров, отведённых по программе переселения (1 млн.кв.метров). Проверить эту миллионную цифру трудно, тем более, что в соседние годы этот параметр ввода составлял 500-700 тыс.кв.м. Вдобавок, хорошо видно, что социальное жильё в 2000-2006 годах (эпоха стабильного строительства, вне кризиса 1998 года и ажиотажа 2006 года) занимало обычно долю в 32-35%. Почему в 2003 эта доля резко возросла почти до 40% - непонятно.

В 2002 году, скорее всего, данные по постановлениям близки к истине - они укладываются в общую логическую картину, а вот данные БД "ИНТУС", видимо, завышены. В итоге в качестве консенсусного решения предлагается в 1999-2002 годах использовать расчёты по официальным данным, в 2004-2008 - данные БД "ИНТУС". В 2003 году - использовать расчёт доли коммерческого в 67.5% от полного ввода жилья.

Рис.1 Ввод в эксплуатацию домов, предназначенных для продажи на рынке (коммерческое жильё). 2009г. - прогноз Мос.правительства.

Рис.2. Доля, которую занимает коммерческое жильё в полном вводе (на основе консенсусных данных).

C точки зрения информативности мы пока получили немного. Дело в том, что коммерческие новостройки, сданные в тот или иной год, поступают в продажу задолго до срока ГК. И, естественно, реализуются также в те годы. В своё время даже бытовала такая норма: после сдачи ГК в продаже должно оставаться не более 25% объёма квартир в доме, всё остальное должно быть продано раньше. При анализе же воздействия первичного рынка на рынок квартир Москвы в целом мы должны опираться на объёмы предложения и продажи, а отнюдь не на формальный ввод.

Тем не менее, уже на этом графике заметны две тенденции:

1) Пик активности сдачи коммерческих новостроек пришёлся на 2003-2006 года, именно в это время сдавались дома, построенные на площадках, полученных до кардинальной смены правил игры середины нулевых годов.

2) После 2006 года началось критическое падение ввода коммерческих новостроек в строй.

ПОСТУПЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ НОВОСТРОЕК НА РЫНОК

Западные специалисты привыкли оперировать понятиями supply и demand: предложение и спрос. Однако термин "предложение" в случае первичного рынка не совсем точен. Более правильно говорить "поставки новостроек на рынок". Именно этим термином мы будем характеризовать вывод квартир в новостройках на рынок.

От чего зависят поставки, которые определяют текущее предложение новостроек? В отличие от вторичного рынка - это отнюдь не стихийный процесс. Операторы рынка новостроек довольно сознательно управляют своими поставками. Более того, они способны убирать с рынка большие объёмы квартир, что для вторичного рынка нехарактерно.

Обладая крупным проектом, оператор редко выкладывает его на рынок в полном объёме. Скорее, он будет работать только с его частью (лотом), поддерживая необходимый ассортимент. Обычная практика - это вывод объекта на рынок определёнными лотами, причём часть из них может просто быть продана другим операторам.

Теоретически, обладая данными по вводу коммерческого жилья, мы можем просто "размазать" его объёмы по предыдущим годам, смоделировав поставки на рынок квартир в новостройках. Однако есть существенное "но": мы никогда точно не знаем момент вывода объекта на рынок в целом. Даже обладая знанием по точной его дате ГК, невозможно априори определить - какова, к примеру, была изначально установленная точка ГК. Дело в том, что сдвиг даты ГК на год-два-три - обычная практика московского строительства.

Тем не менее, есть путь оценки темпов поставок на основе анализа дат поступления объектов-новинок на рынок и информации по вводу ГК этих объектов из БД "ИНТУС". Действительно, нам совсем не обязательно анализировать сдвиги ГК, ведь так или иначе, единожды попав на рынок, в 99% объект присутствует на нём с том или ином состоянии строительства.

Анализ поступления объектов на рынок был проведён по специализированной базе данных новостроек-новинок, которую автор вёл с 2001 года. Суть этой базы - ежемесячный полный учет всего нового, что появляется на рынке. К 2009 году она насчитывала около 700 объектов. Хотя не все эти объекты удалось сопоставить с объектами из БД "ИНТУС" (есть различия в написании адресов) по большей части получилось выявить объективную картину того как объекты попадали на рынок. Ориентировочный результат представлен в табл.2 (совмещенные ячейки означают объединённые с данным годом предыдущие года). Каждая строчка - это распределение по году вывода объекта на рынок от суммарного объёма метража домов, сданных с том или ином году (первый столбец обозначает этот год).

Табл.3 Поэтапный вывод объёмов на рынок домов конкретного года ГК в % по предыдущим годам.

В этой таблице выделена удивительная диагональ. Это т.н. "диагональ 2004 года". О чём, к примеру, говорит крайнее правое значение в строке 2008 года? О том, что за 4 года, а именно в 2004 году на рынок поступило 31,1% метража проектов, которые впоследствии были сданы в 2008 году. Аналогичные пиковые значения мы видим и для строчки 2007 года, и для 2006 и ранее. Везде пики выхода приходятся на 2004 год. Для тех, кто работал в том году в сегменте новостроек, секрета нет: 2004 год - год пресловутого ФЗ-214, который вступил в силу в начале 2005 года. Немудрено, что застройщики от греха подальше старались до-оформить и вывести свои проекты до 2005 года.

Итак, рассчитав на основе реальных данных точки выхода проектов на рынок и имея довольно точные цифры по вводу коммерческих новостроек мы можем перейти к ответственному этапу - моделированию поступления кв.метров новостроек на рынок.

Табл.4 Основные ряды данных, использованных и полученных в ходе моделирования динамики рынка новостроек.

Как выводятся объемы в том или ином проекте? Да, как говориться, десятью способами. Возможен, к примеру, такой вариант: на рынок сразу поступает 90% квартир, а оставшиеся 10% резервируются про запас. Другой вариант: выводится 10% квартир, делается анализ реализации, выводится еще 10%, и так до самого конца. А может быть и так: метраж делится на три части - первая очередь, вторая, третья, и вывод идет точно также, сперва первая очередь, через полтора года - вторая, через год - третья. Словом, динамика появления квартир конкретного дома на рынке может быть самой разнообразной. Что делать в такой ситуации, ведь детальных сканов полного предложения квартир в новостройках на рынке никто не делал, да и не в состоянии сделать.

Наиболее разумным представляется предложить самую простейшую модель: объемы квартир выводятся равными частями каждый до самого года сдачи ГК. Это означает следующее: скажем, объект со сроком ГК 2008 год вышел в 2005 году, в первый год поступило на рынок 25% метража, во второй (2006) - еще 25%, в третий (2007) - еще 25% и в заключительный (2008) - оставшиеся 25%.

Возможно, что такая модель неидеальна и вносит ощутимую погрешность, однако мы не можем предложить что-то более разумное, не проанализировав тактики вывода на рынок метража ВСЕХ операторов новостроек Москвы. А проделать такую работу просто невероятно трудно, даже в какой-то части её. Ведь многие объекты, к примеру, дробились между рядом компаний-реализаторов.

Применение поэтапной модели с её "размазанностью" метража по годам даёт относительно устойчивую картину насыщения рынка новостройками. Следует немного по-анализировать её, потому как картина оказывается очень интересной (рис.3).

Рис.3 Смоделированные суммарные поставки квартир в новостройках. Краевые значения (2000 и 2009 год) - возможно несколько занижены по объективным причинам.

Неудивительно, что мы видим пик, пришедшийся на 2004 год. Это год ФЗ-214. В принципе, не будь той форс-мажорной ситуации, мы бы увидели более сглаженную картину в 2002-2006 годах. Но это не суть важно, потому как главное что следует извлечь и этой картины - это невероятно резкое снижение объёмов новостроек, поступающих на рынок после 2005 года. Спад к 2008-му году в три раза (пик 2004 года даже в рассмотрение не берём, иначе - спад в четыре раза). В ТРИ РАЗА. Для сравнения представьте - что будет, если, скажем, в три раза уменьшить поступление бензина на бензоколонки Москвы. Или в три раза уменьшить количество авиарейсов в туристические страны.

Откуда и почему произошло такое сильное изменение картины по сравнению с рис.1? Ведь если рассматривать ввод коммерческого жилья, то провалился у нас только 2008-2009 год, причем, руку здесь частично приложил и кризис. Но здесь важно понимать, что между рис.1 и рис.3 - дистанция в несколько лет.

Объекты сперва выводятся на рынок и лишь затем строятся и сдаются. Спад выводимого на рынок метража в 2006-2008 - это следствие нехватки проектов со сроками сдачи 2008-2011 годов. А этих годов (кроме 2008-го и прогноза 2009-го) на рис.1 еще нет. Но когда сданные в 2009-2011гг. новостройки будут посчитаны, то можно не сомневаться, что мы увидим такое же колоссальное падение ввода.

РЕАЛИЗАЦИЯ И ПОСТУПЛЕНИЯ: БАЗИС ДЛЯ ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Теперь нам предстоит следующий шаг: переход от ввода и темпов поступления метража новостроек на рынок к прямой оценке объема предложения и объемов реализации.

Как известно, если в одну трубу вливается, то должна быть и труба, откуда выливается. Строители строят жилье, а реализаторы его продают, манипулируя как ценами, так и лотами квартир на рынке. В любой месяц, по-хорошему, можно оценить три цифры: сколько было кв.метров новостроек на начало месяца, сколько поступило дополнительно и сколько продано по итогам. Одна только беда: напрямую все эти цифры померять-посмотреть нельзя.

К счастью, к решению задачи мы подходим не с пустыми руками. Мы уже располагаем темпом поступления новостроек на рынок. Значения ежегодные, но ничто не мешает "размазать" эти данные по-месячно на основе той или иной гладкой функции, ведь сами эти цифры - результат модели равномерных поступлений.

Что же касается темпов реализации, то здесь поможет работа, которая велась и ведётся с 2001-го года по сей день. А именно - оценка темпов реализации новостроек на основе мониторинга предложения. Вкратце расскажем об этой методике.

Напрямую узнать продажи новостроек у той или иной компании нельзя. Зато можно отсканировать, прозвонить все её предложение. Этим неблагодарным трудом занимаются десятки, если не сотни маркетологов в Москве. При регулярном мониторинге мы можем сопоставлять предложение на одну дату и, скажем, на дату месяц спустя. Разница в предложении между этими датами - это есть предполагаемая реализация квартир. При этом, естественно, отбрасываются случаи пропадания групп квартир - лоты часто снимаются или перепродаются коллегам.

Наиболее важной характеристикой, получаемой в ходе работы, является помесячный темп реализации. Это процент, характеризующий среднюю долю квартир, убывших с рынка (проданных). Было 1000 кв.м. квартир в трех домах, к концу месяца осталось 800 кв.м. - темп реализации 20%.

Естественно, на 100% никому не удавалось охватить всё происходившее на рынке новостроек Москвы. Так или иначе, но оценивалась лишь часть компаний-реализаторов, причем и у этих компаний в расчет брались лишь только т.н. "надежные объекты" - объекты, где происходило равномерное убывание квартир, без рывков. Ведь нередки были и "доливы" новых квартир и продажи квартир лотами другим реализаторам. Тем не менее, даже на основе частичных данных оказалось возможным сделать оценку общих темпов реализации новостроек в городе. Конечно, эта оценка имеет ощутимую погрешность - и методика неидеальна и охват предложения рынка лишь в лучшие годы достиг 70-80%. Тем не менее, динамика реализации просматривается очень хорошо.

Рис.4 Процентные темпы помесячной реализации новостроек в Москве

Напомним, что приведенные на рис.4 цифры - это сложный и трудоемкий расчет, основанный на буквально по-квартирном убывании предложения по конкретным адресам. Тем неожиданнее и приятнее увидеть четкую логику картины. Перед нами вырисовываются хорошо знакомые короткие циклы, описанные во 2-й части исследования. У них, единственно, несколько меньший полупериод - 405 дней, однако из-за более сильной волатильности точность коэффициентов аппроксимирующей волновой модели, конечно, оставляет желать лучшего.

На графике прекрасно видны и наши депрессии/стагнации - 2004/2005, 2007 и 2008 года, и ажиотажи - 2003, 2006 и 2008 года. Это и не удивительно, рынок новостроек живёт в едином ритме с рынком вторичного жилья.

На этом месте, казалось бы, остается сделать последний шаг для построения глобальной динамики первичного рынка недвижимости столицы: это свести воедино поставки квартир и их реализации - "в одну трубу вливается, в другую выливается". Однако не все так просто. Дело в том, существует еще одна маленькая трубочка, дающая поступление квартир на рынок. Это отказы от заключенных контрактов или возвраты квартир.

Остановимся здесь чуть подробнее. Дело в том, что наша оценка реализации базируется на факте убытия квартиры из листинга в текущем месяце. Однако нет никакой гарантии, что эта квартира не вернется в листинг месяц-другой спустя. Она могла оказаться под бронью под конкретного клиента, быть временно зарезервированной, а потом взял да произошёл отказ. Наконец, даже если заключен контракт и произведен авансовый платеж, то возможен и возврат квартиры с определёнными финансовыми потерями у клиента. Любой реализатор скажет, что да - люди регулярно отказываются от покупки или прибегают к возврату. Это нормально. Другое дело что оказывается крайне трудно оценить процент возвращаемых на рынок квартир. В кризисные и неустойчивые времена он отнюдь не мал. Свидетельствуют, что возвраты затрагивают до 20-25% ранее купленных или зарезервированных квартир. Однако в спокойные времена этот процент, конечно, меньше - где-то 3-6%.

Рассмотрение картины выбытия квартир с рынка по конкретным объектам показывает, что эти цифры более-менее подтверждаются для компаний, хорошо контролирующих продажи и качественно ведущих листинги. В прочих компаниях этот процент возрастает - там пертурбации с квартирами наблюдаются более часто. В результате за базовую величину был условно принят уровень 10% возвратов квартир на рынок.

Прежде чем перейти к конкретным результатам, следует подвести итоги двух последних глав, итак:

- поставки квартир новостроек достигли своего пика в 2004 году, далее начался сильный спад поставок

- реализация квартир в новостройках носила циклических характер, спады и активизации в точности совпадали с циклами вторичного рынка города

ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРОДАЖ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ

Для построения динамической модели предложения квартир на рынке мы на данный момент имеем: поставки квартир (приток), реализацию квартир (отток), возврат квартир (процент от продажи). Не хватает лишь краевого значения - стартового объема квартир на рынке. Однако он оказывается не слишком важен. Для основной части временного отрезка, на котором мы работаем, доминирующими являются только приток квартир и их убытие с рынка.

Рассмотрим рис.5, где представлено рассчитанное предложение на рынке в зависимости от двух стартовых объемов на 01.12.2001: а) миллион кв.метров и б) полтора миллиона. Начиная с 2004 года кривые сходятся, то есть стартовый объем уже перестает в принципе на что-то влиять с этого момента.

Что представляет из себя полученная динамика предложения? Фактически это мультипликация динамики поставок квартир и кривой реализации. Мы видим уже знакомые волны, также видим и глобальные тренд падения предложения начиная с 2005 года. Горб (пик) 2007 года объясняется падением темпов реализации в этом году (стагнация). В конце 2008 года тренд объёма предложения резко меняется на восходящий, что неудивительно - кризис обрушил продажи. Понятно, что и сейчас в 2009 году продолжает нарастать предложение. Однако нет сомнений, что пиковых значений как в 2004-м году (3 млн.кв.метров) оно никогда уже не достигнет (по крайней мере до тех пор пока Москва не сольётся с Подмосковьем). Тем не менее, уровень в 2 млн. кв.метров ещё вполне достижим. Это связано с тем, что глобальная оценка нераспроданных запасов квартир в новостройках Москвы уже практически достигла к августу 2009-го году 3 млн.кв.метров¹. Где-то чуть более миллиона кв.метров мы сейчас видим на рынке. А вот остальное находится пока в запасе. Одномоментно эти квартиры не выйдут на рынок, однако в течение двух-трех лет их полное (или почти полное) поступление на рынок вполне реально.

Рис.5 Динамика объёма предложения в зависимости от стартового значения на дек.2001 года.

Интересно также рассмотреть и абсолютную помесячную реализацию за вычетом тех квартир, которые по модели возвратятся на рынок. На рис.6 эта кривая приведена для стартового объема в 1.5 млн.кв.метров. Результат весьма интересен. Несмотря на то, что 2004 год был пиковым по поставке объемов квартир на рынок, пик реализации пришелся на 2005 год. Ажиотажный 2006, в свою очередь, показал не бог весь какую реализацию.

Однако самое интересное ждет нас, если мы совместим графики реализации первичного рынка и вторичного. Реализацию вторичного рынка можно построить, используя данные по числу сделок УФРС и средний размер квартиры на рынке в кв.метрах. На рис.6 это красная кривая, причем она была сглажена, это нужно для того чтобы убрать сезонный фактор. Синяя кривая, в свою очередь, это смоделированная реализация первичного рынка. Кривые, как нетрудно заметить, живут единым ритмом. Для кривых на рис.7 коэффициент детерминации R² составляет 0.59.

Этот результат говорит о следующем: мы строили реализацию первичного рынка только на основе эмпирических данных по новостройкам + официальные данные и получили картину крайне схожую с поведением продаж вторичного рынка! Случайным такое совпадение быть не может, что подтверждает работоспособность взятой модели.

Обсудим последний результат в виде кратких тезисов-выводов.

1) Продажи новостроек также имеют волновую составляющую, соответствующую волнам спроса на квартиры Москвы в целом

2) Квартир на вторичном рынке продается больше и по числу, и по метражу. Однако если мы вспомним, что значительная часть сделок "вторички" - цепочки, а на "первичке" покупка почти всегда одна, то становится ясно, что рынки по числу реальных покупок (без альтернативных "продал-купил") примерно равномощны.

3) Масштабы волн (отношение макс./мин. значений) на графике первичного рынка более размашисты, чем на вторичном. По всей видимости, здесь сказывается влияние альтернативных сделок "вторички", которые совершаются в большом числе даже в месяцы самого низкого спроса.

4) Ранее уже отмечалось, что с 2005 года число сделок вторичного рынка имеет убывающую тенденцию. Точно такая же тенденция имеет место и для первичного рынка. Это связано и с общим падением предложения новостроек и с расширением вариантов выбора покупателя - в эти годы развилось и подмосковное коттеджное строительство и приемлемые варианты новостроек Подмосковья.

5) Падение продаж в кризисный период для рынка новостроек оказалось более значительным, чем для вторичного рынка по причине того, что последний оказался более гибким в смысле снижения цен и в результате перетянул часть потенциальных покупателей с первичного рынка.

Рис.6-7 Динамика объёмов реализованных квартир первичного и вторичного рынков (оценочно)

ДАЛЬНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ

Обычно в последнем разделе следует общее заключение данной части исследования, однако на этот раз предпочтительнее обсудить следствия ситуации 2000-2008 г. на рынке новостроек в разрезе текущих перспектив рынка.

Рис.8-9 Подсчёт объёмов (мощностей) у новостроек, вышедших на рынок в 2008-2009 гг.

Сперва рассмотрим текущие объёмы поступления новостроек-новинок в 2008-2009 гг. Заметим, что это отнюдь не поставки новостроек на рынок, которые смоделированы ранее. Это только потенциал того, что будет поступать на рынок в течение ближайших 1-2 лет. Находясь на минимальных значениях в 1-2 кв. 2008 года новинки резко прибавили, начиная с сентября, а в 4 квартале показали рекордное значение для нескольких прошлых лет - более 600 тыс.кв.м./кв-л.

Это означало следующее: застройщики, ощутив дыхание кризиса, постарались резко нарастить объёмы предложения с целью успеть ухватить сверхвысокие цены пика 2008 года. На рынок пошло то, что предназначалось на 2009 год. А то, что предназначалось на 2010 год, поспешили выложить в 2009-м. Однако смогут ли застройщики поддержать высокие темпы вывода новых объектов и далее - вызывает сомнение. Уже июнь, июль и начало августа показали чрезвычайно низкие цифры новинок. Это симптоматично.

Тем не менее, выплеск 3-4 кв.2008г. и 1-2 кв.2009 привёл, с учётом низких темпов реализации в период кризиса, к тому, что к лету 2009 г. запас нераспроданных объёмов в текущих новостройках почти достиг 3 млн.кв.м. Всё это неизбежно нужно продавать (однако помним, что ещё не все из них присутствуют на рынке!).

Для того чтобы понять много это или мало, нужно рассмотреть темпы продаж прошлых лет. В данном случае следует отойти от традиционного разбиения по годам. Иначе в тот же 2007 год попадут и стагнация и ажиотаж, а 2008 отметится ещё и кризисным временем. Следует воспользоваться известными нам из прошлых частей исследования полупериодами. Вспомним, что за цикл рынка (2 года и 4 мес.) мы имеем полупериод недооценки квартир, следствием которого наступает ажиотаж, и полупериод переоценки, который обычно завершается стагнацией. Рассмотрим среднемесячные темпы реализации в 2006-2009 годах.

Табл.5 Средние параметры рынка новостроек в полупериоды циклов 2006-2010 гг.

Отметим интересный факт: в полуцикл "май 2007 - июнь 2008" мы имели лучшую реализацию при довольно бедном единомоментном предложении, чем в предыдущий полупериод "март 2006 - май 2007". Объясняется всё просто - в первом случае квартиры в новостройках были недооценены с точки зрения давящих на них денег, а во втором ситуация была обратная. То есть это были два различных полупериода. Однако последующий полупериод, попавший на кризис 2008 года, показывает феноменально низкий уровень реализации. Что такое "продажи 85 тыс.кв.м./мес." можно понять на простейшем примере: этой цифре соответствует годовая реализация в 1 млн. 020 тыс. кв.м. А теперь посмотрите в табл.2 уровни ввода жилья: в рассматриваемые годы они колебались от 1,35 до более чем 3 млн. кв.м. в год. И все эти метры должны быть распроданы. Понятно, что упомянутый уровень продаж никак не может считаться хотя бы минимально удовлетворительным для застройщиков.

Наступившему полупериоду недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" соответствует аналогичный полупериод "май 2007 - июнь 2008". Этот полупериод также стартовал в период депрессивного состояния рынка, однако за счёт относительно низких цен показал хороший уровень реализации. Разница между этими полупериодами в одном: в том уже далёком полупериоде среднее единомоментное предложение оценочно составляло 1418 тыс.кв.м., причём стартовало оно вообще с отметки 2130 тыс.кв.м. Нынешний август 2009 стартует с отметки 1184 тыс.кв.м. и вряд ли теперь следует ожидать значительного прироста предложения новостроек, по-видимому, все свои запасы застройщики выбросили на рынок в послекризисное полугодие. Сейчас трудно угадать - каким примерно будет среднее предложение в текущий полупериод. Единственно можно воспользоваться цифрой предыдущего, а это 1057 тыс.кв.м.

Зачем нам нужно знать средний уровень предложения в полупериод?

Всё очень просто: реализация, которую мы пробуем оценить, штука относительная, процентная. Посмотрите рис.4, так или иначе средний процент продаж на больших периодах стабилен. Так что абсолютные продажи просто пропорциональны объёму предложения, на который домножается данный процент. В результате мы приходим к базовой оценке уровня продаж полупериода недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" как продажи полупериода "май 2007 - июнь 2008" домноженные на отношение уровней предложения (простейшая пропорция). То есть 236 тыс.кв.м./мес.*1057/1418 = 176 тыс.кв.метров/мес. Теперь скажем важные слова касательно ограничений данной оценки реализации в 176 тыс.кв.метров/мес. Она будет достоверна если:

1) Единомоментный объём предложения новостроек будет не сильно отличаться от 1 - 1,2 млн.кв.метров, то есть не будет ни дефицита, ни переизбытка предложения

2) Поведение рынка останется в рамках цикличности, обозначившейся в 2000-2008 гг., то есть текущее депрессивное состояние сменится оживлением спроса зимой-весной 2010 года.

3) В экономике страны не произойдёт сильных потрясений, способных заставить вновь "спрятаться" живые деньги (к примеру, второй волны кризиса) Понятно, что мы работаем в рамках достаточно оптимистичного сценария, что делает данную оценку в целом скорее завышенной, чем заниженной. Теперь осталось сделать последний шаг.

Текущая оценка квартир в новостройках, присутствующих на рынке, плюс квартир, находящихся в резерве - чуть менее 3 млн.кв.м.¹. Ожидаемая средняя реализация - 176 тыс.кв.метров/мес. Насколько хватит этого запаса? Нетрудно посчитать, что это почти 17 месяцев энергичной торговли. А длина ближайшего полупериода недооценки квартир - 14 месяцев. То есть даже в самых благоприятных условиях (ажиотаж, высокие темпы продаж и никаких кризисов) запаса квартир в новостройках хватит почти на полтора года и уж тем более на весь намеченный полупериод, который, кстати, чем должен закончиться? - Очередной стагнацией.

Ситуация почти удивительная: идёт зримое сворачивание строительства коммерческого жилья, однако имеющиеся запасы позволяют продержаться рынку без наступления тотального дефицита весь ближайший полупериод. Причем мы здесь совсем не рассматриваем поступление новых объектов в августе 2009 - октябре 2010. А ведь что-то всё равно будет появляться на рынке и в ближайшие месяцы, и в 2010 году. В целом вывод следующий: рынок московских новостроек в ближайший год-полтора не ждёт каких-либо потрясений, вызванных снижением уровня строительства жилья. Он ещё не ощутит удара 2008 года, когда огромное число дальних девелоперских проектов оказалось свёрнутым и положенным в долгий ящик. Удар по проектам, скорее, отзовётся лишь в 2011-2013 годах.

С точки зрения общего состояния квартирного рынка Москвы, дефицит новостроек как фактор отсутствует. Особенно ярко это видно на масштабах поступления новинок в послекризисное полугодие и вообще рост объёма предложения в октябре-декабре 2008 года. Снижение уровня коммерческого строительства нанесло удар по рынку ранее - в 2006-2008 годах, когда мы наблюдали небывалые темпы роста цен. Ныне, к 2009 году, рынок пришёл в метастабильное состояние: невысокий уровень предложения, невысокие темпы продаж. Эти слова вполне можно отнести к текущему состоянию сегмента новостроек, добавив ещё строчку - "невысокие темпы поступления новых объёмов". Невысокие потому что высокими можно считать только поставки 2003-2005 годов с их 3 млн.кв.метров/год. Однако такого в Москве больше не будет в обозримом будущем.

¹ - данная оценка базируется на подсчете нераспроданных остатков квартир в новостройках, произведённой в дек.2008 года по всему первичному рынку Москвы (2 млн.793 тыс.кв.м.). На 2009г. актуализация была произведена путём прибавления мощностей новостроек-новинок и вычетом проданных объёмов за период дек.2008 - лето 2009. К 1 авг.2009 оценка давала значение 2 млн.913 тыс.кв.м., сюда еще, видимо, будет добавлен ряд недоучтённых объектов, выведенных на рынок в самое последнее время.

“Американцы столкнулись с “халтурой” в домах, возведенных во время бума на рынке жилья

Бум на рынке недвижимости США в начале XXI века обернулся для многих американцев, решившихся тогда на приобретение жилья, проблемами с его качеством – все больше собственников домов в стране в настоящее время жалуются на дефекты своей недвижимости, пишет в четверг газета Wall Street Journal.

"Сегодня сотни и сотни людей от Калифорнии до Джорджии говорят, что их почти новые дома нуждаются в ремонте из-за строительных дефектов", – подчеркивает издание.

Как указывается в материале со ссылкой на данные Национальной ассоциации строителей жилья, на пике строительного бума в США в 2005 году было возведено более 2 миллионов домов.

При этом, уточняет газета, уже в 2006 году компания Criterium Engineers, которая занимается оценкой качества недвижимости по всей стране, сообщила, что 17% нового жилья в США имеют как минимум два дефекта.

"Бешеные темпы возведения жилой недвижимости в конце 1990-х – начале 2000-х годов привели к всплеску некачественного строительства. Причиной этого стало снижение квалификации рабочих и падение качества строительных материалов", – отмечает издание, указывая на мнение специалистов-страховщиков.

В качестве примера в материале приводится Долина Сакраменто в Калифорнии, где расположены 250 новых коттеджей – примерно в половине из них, по словам владельцев, имеются трещины в полу, стенах и потолке.

Газета обращает внимание на то, что собственники некачественного жилья в Соединенных Штатах, купившие его в 2000-х годах, зачастую оказываются в безвыходном положении – ведь практически все имеющиеся у них деньги им приходится направлять на погашение ипотеки, а поэтому расходы на ремонт недвижимости для них непосильны.

"Дефекты становятся проблемой и тех, кто собирается сегодня приобретать дом. Владельцы, как правило, стараются спрятать недостатки своей недвижимости, и покупателям приходится внимательно исследовать то, что им предлагают, и даже заключать специальные соглашения с экспертами рынка, которые могут гарантировать качество дома", – рассказывается в издании.

Стагнация – доживем до сентября

	лето 2008	начало июля 2009	рост
индекс ИРН	6100	4090	-32.95%
в евро	3813	2921	-23.37%
в рублях	143350	127813	-10.84%
в баррелях нефти	42.07	61.97	47.31%
в золоте	6.78	4.40	-35.11%
РТС	2.54	4.31	69.39%
ММВБ	3.30	4.19	27.22%
DJ	0.49	0.49	0.98%
SP500	4.36	4.54	4.30%
NASDAQ	2.49	2.27	-8.74%

Китайский перегрев

Похоже, Китай решил повторить славную судьбу стран Восточной Европы и России.

Ощущения "пузыря" на рынке недвижимости есть в большинстве городов страны.
Согласно данным агенства недвижимости Homelink, в бизнес-районе Beijing рост цен на недвижимость составил почти 6.5% только за прошедшую неделю.

Пир во время чумы, или Что наболело у риэлтора?

Как говорится, наболело… Живой и очень характерный пример: Выставляется на продажу дом, продажа не срочная, а супер срочная! Всего в 15 км от МКАД продается два дома в черте подмосковного города со всеми вытекающими благами и отсутствием поборов коттеджных поселков. Дом 180 кв.м. 2 уровня, с полной (настоящей, а не псевдо) евроотделкой, обжит и меблирован, и дом 550 кв.м. под чистовую отделку - 4 уровня плюс эксплуатируемая крыша, бассейн 3х7, баня, банкетный зал, камины, зимние сады, террассы и много еще чего...

Прошу не расценивать моё описание, как рекламу, дом уже продан. Всего лишь – пример. Ощущаете масштабы?

Не буду сильно углубляться дальше, скажу лишь, что качество отделки России и не снилось, продумана каждая мелочь, все под заказ, одних окон стоимостью по 1200 евро каждое -76 штук. Все это наиподробнейшим образом описано в рекламе и также подробно и терпеливо рассказывается по телефону. Предложение явно не для эконом класса, покупающего недвижимость на последние сбережения.

Не надо быть профессионалом, чтобы даже на первый взгляд понять, даже случайному читателю, просто мельком взглянув на любую аналогичную рекламу, что домик тянет на миллион долларов, даже с учетом кризисных цен, даже в сегодняшнее непростое время.

У собственника край настал, очень надо, счет идет на дни, просит дать рекламу -450 тыс. долларов. Вы не поверите, но факт. Вот оно, счастье искателей халявы!

Звонок: «Хочу смотреть и срочно!» Обычно, при срочной продаже и демпинговой цене, вылетаешь на показ по первому зову, т.е. буквально живешь в машине, на то оно и срочно! А тут слегка торможу просмотр на денек, поскольку вроде бы как намечаются серьезные переговоры других покупателей и, возможно, задаток, т.е. сию секунду точно не поеду, не этично это -сталкивать лбами двух солидных покупателей на элитном объекте.

Человек сильно настаивает на просмотре. Я бы сказала, буквально понуждает сделать немедленный показ. Но я аналогично настаиваю отложить до завтра, ибо понимаю про себя, о чем говорю.

А далее следует просьба: «А Вы не могли бы мне помочь подыскать дом?» Отлично! Подразумевая, что передо мной человек с приличным бюджетом и возможностями, раз на подобные масштабы замахнулся, шутка ли – домина в семьсот с лишним метров. Это же сколько денег надо еще иметь, чтобы довести до ума второй дом, да и содержать такие дома –не 3 копейки стоит. Переключаюсь, стандартно спрашиваю: «Район? Бюджет? Удаленность от МКАД? Прочие параметры?» И чтоб Вы думали?

Мне объявляют бюджет в 250 тыс. долларов и параметры дома в пределах 200 кв.м., не более. Забыв о разговоре минуту назад! Напрочь! ?!?!?! Немая сцена…

Т.е. при всех вводных, что были только что озвучены по двум эксклюзивным домам, человек рассчитывал на дальнейшую скидку до 250 тыс. долларов?! По логике так получается?! А с головой как?! Я в шоке! Я, конечно, понимаю, очень хочется подешевле, однако, совесть есть? Или -где?

И есть ли эта грань, когда человеку, наконец, станет стыдно? Как-то стало не по себе, мир моих ценностей перевернулся. Мне казалось, что эта грань есть у каждого здравомыслящего человека. Призадумалась… Это же сколько жадности, наглости надо иметь, при полном отсутствии хоть крупинки здравого смысла, чтобы буквально минуту назад настаивать на просмотре дома вдвое дороже своего бюджета, площадью втрое превышающую требуемую? Вихрь нецензурной брани пронесся в голове…

Ёлки, ну с какого перепуга надо было полчаса морочить голову риэлтору и расспрашивать его о доме, который даже близко не подходит ни по параметрам, ни по бюджету, т.е. вообще никак не лезет? С какой больной головой надо было требовать срываться с места, мчаться куда-то за город немедленно, и при этом ничуть не устыдившись, пользуясь срочностью продажи, отрывать собственников от дел для туристической прогулки?! Вот ведь меня заклинило: «А совесть?!»

Я сдержалась, я промолчала… меня так воспитывали – не хамить. А вот теперь сижу и думаю, а права ли я? Может, надо было послать далеко и надолго, да так, чтобы запомнилось навсегда? Может, уже выросла новая порода людей, с которыми иначе нельзя, а я этого случайно не заметила? Может, мир бы стал проще, чище и понятнее бы? Возможно, пора называть наглеца наглецом вслух?

Другой пример из той же оперы… Выставлена на продажу квартира. Месторасположение – сказка (для тех, кто понимает), в докризисные времена найти там что-либо было нереально вообще, ни за какие деньги. Идеальные документы и история. Квартира в первых руках 17 лет и абсолютно свободна. Цена по полным аналогам – минимальна, дешевле только страшненькие хрущевки.

Остальные предложения в домах классом сильно выше, но и цены в полтора-два раза дороже. Поскольку предложений по району – кот наплакал, проанализировать все это не составит труда даже самоучкам, «постоянно мониторящим» (как любят говорить самостоятельные покупатели) базы… Столь подробно описала лишь для того, чтобы Вы поняли, что подобная квартира априори не может быть самой дешевой в аналогах, ну а самоучки, уткнувшись лбами раз-другой в какую-нибудь альтернативную засаду, должны бы были дозреть, раз уж так претендуют на самостоятельность... Я, конечно, живой человек, потому понимаю, хочется, очень хочется подешевле и получше, но, ёлки, здравый смысл-то где? В голову не приходит, что каждая вещь, даже в кризис, должна иметь свою цену? Только однажды сняла шляпу перед достойным клиентом, когда он, посмотрев дом в третий раз, мне сказал: `Я не буду говорить о скидке, т.к. вижу, что цена уже ниже низшего и давить Вас дальше у меня язык не поворачивается. Я сейчас просто анализирую, нужен ли мне Ваш дом или нет, сравнивая с другими вариантами. И решаю, чему отдать предпочтение.` Вот это слова нормального, здравомыслящего человека, достойные уважения и понимания. И не сомневайтесь, вышли бы с ним на сделку, я б за него, как за своего родного клиента, душой бы болела. А вся та `шушера`, что просто так болтается, ни уважения, ни внимания не заслуживает.

И потом, пошто нынче все так зациклились именно на размере скидки? Мол, скинешь 500 тыс. рублей – куплю, а не скинешь – швыряние трубки в ответ.

А может, как-нибудь, очнуться и посмотреть на предлагаемый объект трезво, учитывая лишь соотношение цены и качества и сравнив предлагаемое со стальными вариантами, и сделать разумные выводы? У меня такое ощущение, что люди в период кризиса думать разучились совсем, честное слово.

Каждый раз терпеливо объясняю по телефону, что на квартиру выставлена минимально возможная цена, такая цена потому-то и потому, и квартира продается без торга! Точка! «Без торга!» – повторяю еще раз… И не надо меня вытаскивать на показы, чтобы хитро прищурившись искать выход на продавца, закатывать истерику, и начинать очередные попытки торга!

Берегите хотя бы свое время! Имейте уважение к хозяевам квартир, представьте себе на минутку, что им приходится жить все это время, как в проходном дворе.

И не надо искать собственников квартир, полагая, что риэлтором накручены сверху миллионы рублей! Сейчас не те времена, когда такое возможно, мы тут же выпадем из списка интересных предложений и не получим ни одного звонка вообще, что не допустимо в нашей работе. Сделку бы сделать: «Не до жиру, быть бы живу…» А сколько таких туристов бродит по квартирам, лишь только мечтая заработать денег, что-то там продав?

Они бессовестно отнимают наше время, силы, беспардонные искатели халявы – которым и в дар-то отдать –заплатить придется, безнаказанные похитители чужого времени. Я вообще не понимаю, зачем ходить в магазины без денег? Мало ли, что мне там понравится, все равно велика вероятность, что к моменту, когда у меня появятся деньги, этого товара на прилавках уже не будет. Чего зря время терять и потом зря расстраиваться?

Бытие определяет сознание…

В этом нашем бытии еще такое огромное количество быдла, наглых хамов, халявщиков – а-ля «Лёня Голубков», недоумков, считающих себя «покупателями», это же просто ужас какой-то. Повылезали, как тараканы, из всех щелей, с криками «Настало наше время! Сейчас мы вас всех тут сделаем!» Мой ответ таким «покупателям», Вы - НЕ покупатели! Стояла и буду стоять на страже интересов Продавцов, и не надейтесь, нервы трепать им не дам!

Мне за это деньги платят! И где, в каком бреду вам привиделись миллионные скидки на квартиры эконом класса?! Повторяю для тугодумов: Резкий обвал цен уже произошел! Вы опоздали! По крайней мере сейчас время постепенного и медленного снижения цен. Постепенного и медленного! Перестаньте уже шататься по квартирам за 8 млн. рублей в надежде приобрести её за 7 млн.

Все кому срочно, очень надо, край – уже продались. Да если и появляются такие, так то –иголка в стоге сена и вовсе не факт, что подобная квартира появится именно в нужном Вам районе, нужной площади и в Вашем бюджете. При подобном подходе обещаю только одно – обязательно в какое-нибудь дерьмо вляпаетесь. Такое «поле чудес» Вы найдете в хорошо известных риэлторскому сообществу конторах и иже с ними, милости просим туда, там таких любят и ждут - для мастерского развода лохов.

И оставьте, пожалуйста, в покое нормальных людей. Кризис, не кризис, а хорошая квартира в Москве никогда не будет стоить столько же, сколько в уездном городе N-ске, столбенеешь порой, узнав откуда приехал «покупатель», не поленившись промониторить по интернету цены родных пенатов «покупателя», с изумлением обнаружив, что в родных-то пенатах подороже будет, чем ищется в Москве. Рождается тот же риторический вопрос: `А с головой-то как? А со здравым смыслом?`

Сейчас же все умные, покупатели сплошь – риэлторы-самоучки – море по колено. Так почитайте, подумайте вначале, прежде чем посылать специалиста туда, сам не знаю – куда и принести то, сам не знаю –что, а главное –за 3 копейки! И без какого-либо материального подтверждения серьезности своих намерений.

И накрыло нас очередной волной вот таких вот «умников» без разума … Мозг, порой, не выдерживает этого потока туристов-самоучек, мы учимся разговаривать с ними на их языке, чтоб понятней было. Жизнь заставляет. Жаль только, что иногда, с больной головы на здоровую, нормальным людям достается.

Жаль только, что в нынешних условиях, в этом безумии «искателей сокровищ», следуя простому инстинкту самосохранения, приходится резко снижать качество услуги и жестко отфильтровывать поднявшуюся пену. Жизнь одна и в сутках всего 24 часа.

Хочется сказать таким Путешественникам: «Учитесь уважать чужой труд и беречь чужое время! И время продавцов тоже! Продавцы – тоже люди! Почему все, вдруг, позабыли о простом человеческом уважении и воспитании? Кризис, что ли, все спишет?

И попытайтесь понять: Продавцы нанимают нас, риэлторов, ради того, чтобы быть как можно дальше от этого «пира во время чумы», их неподготовленная психика может не выдержать подобного натиска только что сбежавших из Кащенко, уж простите за резкость. И посему, не надо бесконечно удивляться, что подавляющее большинство квартир продается через риэлторов. Не надо сбивать ноги в поисках самостоятельных продавцов –собственников.

Те единицы, что решились на сей отважный шаг, либо еще не в курсе, какой дурдом себе уготовили, либо, бывают неудачи, попали в первый раз на нерадивого риэлтора, ну ничего, устанут и найдут другого, либо такие акулы и дело тут не чисто, что лучше держаться от них подальше. «Имеющий уши, да услышит…»

Удачи!

Новая земельная компания в Москве

Власти Москвы создают специальную компанию для скупки столичных земель под последующую застройку — ОАО "Мосземсинтез", сообщает Ведомости.

Первый заместитель мэра Юрий Росляк и заместитель мэра Владимир Силкин подтвердили эту информацию. По данным базы СПАРК, компания "Мосземсинтез" принадлежит департаменту имущества Москвы, ее уставный капитал — 395 000 руб., гендиректор — Александр Мельников.

"Когда много собственников земель, то каждый тянет одеяло на себя и говорить о комплексном освоении территории не приходится. Поэтому возникла идея — создадим коммерческую структуру, которая приобретала бы землю у пользователей, разрабатывала проект планировки и занималась комплексной застройкой", — объяснил Владимир Силкин. Один из чиновников называет автором этой идеи руководителя Москонтроля Александра Рябинина, он же возглавил совет директоров новой компании.

Сначала "Мосземсинтез" будет земельным банком: он получит площадки, которые столичное правительство будет отбирать или выкупать у застройщиков, не способных реализовать свои проекты, рассказывает один из осведомленных девелоперов. Пока у "Мосземсинтеза" активов нет, утверждает Владимир Силкин, но город намерен передать ему акции ОАО "Строительно-сберегательная касса". Это 100%-ная городская "дочка", занимается застройкой 73 га (530 000 кв. м жилья) на Юго-Западе Москвы.

Что такое падение рынка по типу W

На 12 конгрессе по недвижимости было много хороших докладов. Интересен был взгляд наших коллег из зарубежья. Ольга Айбасова из ЦКН (г.Алма-Ата) рассказала о ситуации на РН в своём городе.
Я думаю, развитие событий на РН Алма-Аты - это вполне возможный сценарий и для московского рынка. Падение цен по типу W в чистом виде.
Рынок этого города (да и Казахстана в целом) получил два шоковых удара. Первый - в 2007г. в виде западного кризиса и второй в 2008г. - в виде уже нашего кризиса. Очень хорошо видно, что оба отразились на кривой цены кв.м.
Интересно, что в 1-й половине 2008г. рынок отреагировал по числу предложений в точности как и московский - резкое снижение предложений (народ был неготов продавать по новым ценам), потом восстановление.

Глубина первого алма-атинского дна (продажа кв-р) составила где-то -48%. второго - 57%. Для сравнения наше нынешнее дно -36% в долларах.
Глубина алма-атинского второго дна аренды - также -57%. То есть аренда в итоге повторила путь кв-р на продажу.

По-видимому, в Москве не будет таких глубин падений. Однако вероятность прохождения сценария W ненулевая, для его реализации нужен второй шоковый удар со стороны мировой экономики.

Кредиторы нашли удавку на олигархов-строителей

Прецедентное судебное решение вынесено вчера Петроградским райсудом Петербурга:

Глава корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко может стать первым российским олигархом, который ответит за долги своего бизнеса из личного кармана. Прецедентное решение 9 июня принял Петроградский районный суд. Он обязал Кириленко выплатить основному кредитору - «Балтийскому банку» 1 миллиард рублей. Это ровно половина личного состояния бизнесмена.
Решение о взыскании долга из личных средств Кириленко суд принял на простом основании: предприниматель был поручителем по двум кредитным сделкам, которые в итоге не были оплачены. Иски о взыскании задолженности по договорам об открытии кредитных линий на 715,4 млн. и 251,9 млн. рублей были поданы банком 10 марта 2009 года.

Начался массовый «выброс» дешевых квартир

Резко выросло предложение квартир самой низшей ценовой категории – «хрущевок» и «советской» панели, утверждают эксперты рынка. Наиболее востребованные до кризиса, они могут ускорить общие темпы обесценивания квадратных метров столицы.

Объем готового жилья, выставленного на продажу в Москве, достиг к началу июня 41 тыс. объектов, что на 5,4% больше, чем месяцем ранее. «В разрезе домостроений в столице наиболее активно объем предложения вырос среди квартир низшей ценовой категории. На прошлой неделе в продаже предлагалось 4,7 тыс. подобных объектов», - уточняют аналитики «Инком».

Они считают, что обладатели самого дешевого и, следовательно, самого низкокачественного, жилья в Москве выставили объекты, изъятые с рынка в период максимального падения спроса осенью-зимой прошлого года, на продажу в массовом порядке, «окрыленные прогнозами о стабильности на рынке недвижимости на ближайший квартал».

В то же время, по данным экспертов, из-за кризиса структура спроса на столичном рынке жилья существенно изменилась - интерес покупателей сместился в сторону качественного жилья эконом-класса, например, квартир в современных домах.

«На этот сегмент приходится 77% спроса, поэтому маловероятно, что ожидания продавцов о быстрой реализации низкокачественных квартир в обозримый период оправдаются», - считают аналитики.

Вместе с тем, предполагают специалисты, выброс на рынок большого числа дешевых и малоликвидных квартир может оказать дополнительное давление «вниз» на средние цены предложения, а также увеличить средние сроки экспозиции жилья на рынке.

По итогам последней недели мая, средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве снизилась в долларах на 2% - до 5,9 тыс. долларов, а в рублях - на 2,9% до 199 тыс. рублей.

«Не все так просто с массовыми продажами дешевого жилья, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик «Агентства прямых инвестиций» Григорий Реминов. – Оно действительно выставлено на продажу, но спрос практически нулевой, во всяком случае, сегодня. Дело в небольшой разнице на стоимость «квадрата» в «хрущевке» и в новостройке эконом-класса – где-то процентов 10-12. Жилье не является сиеминутным приобретением и, если заходит речь о том, что можно немного накопить до более комфортного жилья, то никто не пойдет и не встанет в очередь за панельной 5-этажкой».

«Массовое избавление от дешевых квартир прогнозировалось еще в прошлом году, -говорит ВЗГЛЯДу директор столичного бюро недвижимости Алексей Панов. – Надо сказать, что его владельцы держались до последнего, но все-таки сдались на «милость рынку». Ничего в этом удивительного нет, так как причина заключается в чрезмерной переоценке этих квадратных метров, когда цена на «хрущевку» превышала стоимость метра не только в современном доме, но и в 1,5-2 раза себестоимость самого элитного «коттеджного метра». Просто рынок отыгрывает сейчас стоимость до уровня «разумной достаточности».

«На столичном рынке много диспропорций, в том числе, отсутствуют качественные дома эконом-класса», а в интерпретации наших застройщиков качественное – это уже как минимум бизнес-класс, не меньше, - считает гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Разница между эконом- и бизнес-классом оценивается в 20-30%. А для того, чтобы дезориентировать покупателя, сейчас девелоперы и риелторы «играют» с этими категориями – при необходимости распродать дом бизнес-класса они утверждают, что он – элитный, а когда требуется объяснить дороговизну эконом-класса, говорят, что это – «абсолютный» бизнес и так далее».

С другой стороны, есть и позитивные мнения насчет будущих перспектив. Так, аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что «минувший май может оказаться переломной точкой в преодолении финансового кризиса в целом, что, разумеется, в обозримой перспективе скажется и на рынке недвижимости, так как после более чем полугодового пессимизма в мае окончательно закрепились восходящие тренды основных макроэкономических показателей».

Но не все эксперты рынка разделяют оптимистический взгляд на будущее. «Второе дно мы увидим весной или даже зимой следующего года, - утверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Скорее всего, уровень цен будет в два раза ниже по сравнению с сегодняшними. Дальше мы можем прийти к ценам, равным себестоимости строительства. Это и будет третье дно». После третьего дна аналитик прогнозирует начала роста цен в секторе. «Тем не менее, пока кризис не локализован, определить срок достижения рынком ценового дна и выхода на траекторию роста затруднительно», - считает Ковалев.

В последние два месяца заметную поддержку долларовым ценам на столичные квартиры оказывали курсы валют. Если в период заметной девальвации рубля в основном корректировались вниз долларовые цены, то теперь ситуация иная, говорят эксперты «Индикаторов». Продажи долларовым ценам вновь обрели популярность несколько месяцев назад и сейчас номинированные в долларах объекты, очевидно, теряют в стоимости в рублевом исчислении, что и приводит к неявной коррекции. При этом продавцам с рублевыми ценами также приходится идти на торг и скидки покупателям.

Согласно последним данным, так называемая «советская» панель упала в цене к концу мая еще на 2,9%, средняя цена метра – 3819 долларов. Квартиры в «сталинских» домах стоят около 5-5,2 тыс.долларов за «квадрат», «минус» составил 2-2,4%, монолитно-кирпичные оцениваются в 4,6 тыс.долларов, но и обесцениваются они больше всего – на 4,5% за прошедший месяц.

По оценке GED Analytics, средняя стоимость метра в рублях в Москве на конец мая составила 143 тыс. рублей. На вторичном рынке квартиры предлагают по 144,8 тыс, в новостройках - по 137,8 тыс. рублей за метр. В Подмосковье цены на уровне 70 тыс. и 58 тыс. рублей соответственно. Несмотря на то, что коррекция продолжается уже полгода, темпы снижения цен несравнимы с темпами подорожания жилья в предыдущие годы. Стоимость столичного жилья остается на очень высоком уровне, тем более на фоне падения доходов большинства россиян, добавляют эксперты.

MIRAX Group – продает активы

"Mirax Group" Сергея Полонского продает свое украинское подразделение, которое строит в центре Киева комплекс "Mirax Plaza", компании "AEON" Романа Троценко. Известно что подписан меморандум о намерениях. По словам Полонского, сейчас идет обсуждение условий договора. Сумму сделки стороны отказались сообщить.

Общая площадь "Mirax Plaza Украина" - 294 000 кв. м, он состоит из офисов и апартаментов. По завершении строительства 192-метровый комплекс станет самым высоким зданием на Украине. "Mirax" начала возводить его в марте 2007 г., однако в конце 2008 г. компания объявила, что замораживает стройку до стабилизации ситуации на финансовых рынках. В здании на тот момент было возведено 12 этажей. По словам Сергея Полонского - "Mirax" сконцентрируется на девелоперских проектах в Москве, этим и обьясняется решение о продаже в Киеве.
Сегодня в портфеле компании около 1 млн кв.м недвижимости в Москве. "Это хороший объект в хорошем месте и по завершении станет одним из самых качественных объектов в Киеве", - считает старший вице-президент "Knight Frank" Андрей Закревский. Он оценивает сумму сделки не менее чем в $100 млн - примерно $340 на 1 кв. м. Это подтверждает и близкий к "Mirax" источник . А.Закревский полагает, что компания "отбила" затраты.
Стоимость сделки г-н Старостин не назвал, отметив лишь, что сейчас этот вопрос обсуждается. Известно, что еще пару месяцев назад г-н Полонский был согласен продать объект уже за $50 млн. Скорее всего, новые владельцы заплатят за него еще меньше. По словам директора департамента инвестиций компании DTZ Натальи Стельмах, реальная стоимость недостроя не превышает $20 млн.
К проекту на улице Глубочицкой киевские девелоперы всегда относились скептически, поскольку он расположен в не очень престижном месте — на улице с трамвайными путями. Более того, здесь же реализует крупный проект компания «Нест», что могло существенно затруднить проезд в этом районе. Дмитрий Старостин говорит, что их компания не намерена менять концепцию проекта и планирует внести лишь незначительные коррективы, к примеру уменьшить площадь офисов (были поделены на крупные помещения по 2–3 тыс. кв. м). Судя по всему, проблем со средствами на реализацию данного проекта (для его завершения необходимо несколько сотен миллионов долларов) у компании не возникнет. Детище Романа Троценко управляет в Москве разного рода недвижимостью общей площадью 1 млн кв. м. В состав корпорации входит занимающийся строительством оптико-волоконных линий связи концерн «Связьстрой», тесно работающий с корпорацией Boeing завод «Знамя», производитель элитных яхт Timmerman Yachts и пр. Помимо этого, в начале 2009 г. компания «Гепард Плюс» (входит в сферу влияния AEON) выиграла тендер на реконструкцию международного аэропорта «Одесса».
Продав свое киевское подразделение, Сергей Полонский, который еще недавно с апломбом рассказывал, куда могут идти те, у кого нет миллиарда, сконцентрируется на завершении уже начатых проектов в Москве. Его компания намерена построить объекты коммерческой недвижимости «Миракс-Плаза» на Кутузовском проспекте и «Федерация» в деловом районе «Москва-Сити». Достраиваться также будут крупные жилые комплексы на Кутузовском и Ленинградском проспектах и на Дубровке. Проекты, сооружение которых еще не началось (порядка 50), в ближайшее время так и останутся на бумаге.
.

Краткая справка о компании: Mirax Group реализует проекты в России, Украине, Франции, Турции, Камбодже, Черногории, США, Швейцарии и Англии. Портфель проектов корпорации составляет более 12 миллионов квадратных метров (большая часть из-за кризиса заморожена). Общий объем долга Mirax на начало 2009 года, по оценкам аналитиков, достигал 778 миллионов долларов.

Mirax Group – не первая российская девелоперская компания, сворачивающая бизнес на Украине. В октябре 2008 года глава холдинга «Интеко» Елена Батурина заявила, что компания замораживает на неопределенное время все девелоперские проекты на Украине из-за рекордного падения цен на украинскую недвижимость. Крупнейшим российским инвестором в украинский рынок недвижимости остается «Национальная Резервная Корпорация» (НРК), основным владельцем которой является экс-депутат Госдумы Александр Лебедев. На конец прошлого года стоимость гостиничных активов под управлением НРК на Украине оценивалась в 280-300 миллионов.
В 2006 году совладелец НРК заявлял, что готов свернуть свои проекты на Украине, если местные власти будут продолжать оказывать давление на его бизнес. Украинские власти, в частности, несколько лет пытались оспорить право собственности НРК на здание гостиницы «Украина», расположенного в центре Киева

Летняя стагнация началась.

Не унимающееся ралли на рынках + падающий доллар удержали все показатели на прежних уровнях. Как и предполагалось - летняя стагнация началась.

	лето 2008	начало июня 2009	рост
индекс ИРН	6100	4150	-31.97%
в евро	3813	2923	-23.34%
в рублях	143350	128650	-10.25%
в баррелях нефти	42.07	63.85	51.77%
в золоте	6.78	4.23	-37.52%
РТС	2.54	3.77	48.44%
ММВБ	3.30	3.77	14.42%
DJ	0.49	0.49	0.05%
SP500	4.36	4.51	3.53%
NASDAQ	2.49	2.31	-7.40%

Можно ли подарить квартиру человеку, который не имеет прописки?

Добрый день!
Помогите разобраться. Вопрос, я думаю, достаточно прост для тех, кто разбирается в теме.
Можно ли подарить квартиру человеку, который не имеет прописки? Человек имеет российский паспорт, но несколько месяцев выписался из предыдущего жилья. Собственно можно ли при таких условиях заключить договор дарения? Примет ли юстиция документы? (дело происходит в Иркутской области)

Огромное спасибо за ответ!

Квартиры Москвы в условиях сжимающегося рынка

Предлагаю вашему вниманию статью одного из лучших аналитиков РН столицы, работающего в крупной девелоперской компании. Статья интересна тем, что в ней используется аналогия процесса "сжатия рынка", которую циклично проходят многие рынки крупнейших городов мира -

Основные выводы статьи:

* В Москве наступил рынок покупателя: идёт т.н. "сжатие рынка" - падают обороты сделок и ипотеки, и, как следствие, цены вынуждены идти вниз

* Москва повторяет судьбу рынков недвижимости крупных городов мира, в которых регулярно происходит сжатие рынка, сменяющееся затем его расширением

* В текущей ситуации ценник рынка Москвы должен опуститься до 140 тыс.руб./кв.м., после достижения этой планки в середине осени начнётся новый подъём рынка с переходом из состояния "рынок покупателя" в "рынок продавца"

Цены на жилье в России снизились за 2008 год на 13%

2008 год выдался весьма необычным и сложным для российского рынка жилой недвижимости. Первую половину года рынок развивался, реагируя в основном на внутриэкономические события и ситуацию, а также темпы строительства нового жилья. Цены на жилье в наиболее инвестиционно-привлекательных и населенных регионах страны (Москве, Московской области, Санкт-Петербурге) продолжали уверенно расти. Росла стоимость жилья  и во многих городах-миллионниках. Однако уже весной 2008 года в ряде крупных городов цены на жилье немного снижались. Например, это происходило в отдельные месяцы в Новосибирске, Перми, Красноярске, Омске. Снижение цен, в основном, было характерно для городов с большими объемами строительства нового жилья на душу населения, а также городов, для которых характерна устойчивая убыль численности жителей.

С августа 2008 года, когда в России разразился финансовый кризис, процесс снижения цен на жилье постепенно охватил все крупные города, кроме Москвы, где продавцы уверенно продолжали держать цены предложения на не бывало высоких уровнях более 150 тыс. рублей за кв. м.

Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики Российской Федерации за 2008 год

Показатель	2007	2008
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м*	60,4	61
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)*	19,4%	1,0%
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м*	4,8	3,9
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года	105,3%	91,3%
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года	116,4%	108,0%
Число безработных, ноябрь, млн. человек	4,2	5
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года	115,5%	93,8%
Инфляция (индекс потребительских цен) за год	11,9%	13,3%
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года	12%	18%
Курс доллара на конец года (31 декабря)	24,54	29,39
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре	11%	15,2%

Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка

*Предварительная оценка для 2008 года

Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за кв. м. Доступность жилья для москвичей, получающих доходы в рублях, так и осталась крайне низкой, хотя цены в долларах «похудели» более чем на 20%.

Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу года средние ставки по ипотечным кредитам превысили 18% в рублях, количество безработных - 5 миллионов человек, а реальные располагаемые доходы населения снизились более чем на 6%.

В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.

Интервью главы Минфина Алексея Кудрина телеканалу Вести.

- Алексей Леонидович, последнее падение котировок уже сейчас называют одним из самых масштабных в современной российской истории после 1998-го года, разумеется. В чем основная причина этого, и что будет дальше?

- Основная причина падения фондового рынка России - это мировой финансовый кризис. И наш анализ показал, что кривая падения фондовых индексов Китая, Бразилии и других развивающихся рынков, таких как Чехия, Венгрия, Украина, практически везде совпадает. Развивающиеся рынки сегодня очень связаны с мировым финансовым рынком. Осуществляется, примерно, пропорциональный выход средств западных инвесторов с наших рынков. Они аккумулируют средства для сбалансированности своих текущих портфелей и своих обязательств на Западе.

- Что предпринимает министерство финансов, Центробанк для того, чтобы эту ситуацию в России стабилизировать?

- Такое понижение фондового рынка вызывает ряд проблем. Прежде всего, это снижение стоимости пакетов акций, которые участвуют в залоге под кредитование. В тех случаях, когда эти пакеты акций уже заложены, требуется увеличивать залог в связи с их обесценением. Это вызывает необходимость дополнительных средств. То есть, само падение рынка генерирует необходимость дополнительных средств для поддержания кредитов. И мы понимаем это, своевременно реагируем. Соответственно, и у Центрального банка достаточно механизмов для каждодневного финансирования банковской системы, и министерство финансов тоже предложило ряд таких инструментов как депозиты - и вот до сих пор у нас осуществлялись депозиты до средств федерального казначейства на одну неделю и на пять недель. Вчера мы увеличили лимит с 668 миллиардов до 1 триллиона 232 миллиардов. Но сегодня, проанализировав рынок, мы пришли к выводу, что надо поддержать, прежде всего, системообразующие банки дополнительно, чтобы они поддерживали межбанковский рынок, кредитовали средние и малые банки, которые по причине своих меньших рейтингов, меньших капиталов непосредственно не получают деньги на наших аукционах. Поэтому мы, по сути, рассматриваем основные банки - такие как "Сбербанк", "Внешторгбанк", "Газпромбанк" - как банки, которые смогут прокредитовать средние и малые банки в ходе вот этой ситуации с ликвидностью.

- А насколько крупным может быть это кредитование?

- Мы в этой связи сегодня приняли еще одно решение - об увеличении депозитов для трех системообразующих банков до трех месяцев. То есть, теперь министерство финансов размещает депозиты однонедельные, пятинедельные, и для трех системообразующих банков - трехмесячные. Соответственно, лимит для этих трех банков еще увеличен на 282 миллиарда рублей. В результате суммарный лимит для всех банков, участвующих в аукционах на размещение, и включая эти три банка, вырос до 1 триллиона 514 миллиардов рублей.

- Эти деньги даже в масштабах государственного бюджета очень значительные, откуда они?

- Это те деньги, которые лежат на счете казначейства и впоследствии послужат расходами государственного бюджета. Это временно свободные средства. Они сохраняются, кроме тех денег, которые в установленном законом порядке уходят в Фонд национального благосостояния и в Резервный фонд. Половина этих средств, как правило, это так называемый кассовый остаток, необходимый для того, чтобы бюджет исполнялся ритмично. То есть, всегда должен быть запас средств на счете.

- То есть, мы пока в ту самую "кубышку" не залезали?

- Да, мы пока еще не брали эти остатки. Второе – это дополнительные доходы, которые поступают от более быстрого роста ВВП, от и высоких цен на нефть, но которые не попадают в Фонд национального благосостояния и в Резервный фонд. Ну, например, высокая цена на нефть обеспечивает пополнение двух фондов. Но косвенно это влияет на прибыли других компаний, и они тоже увеличивают свои отчисления в бюджет, но они по закону не зачисляются, скажем, если это компании не из нефтегазового сектора.

- Какой ваш прогноз, что будет дальше на российском рынке?

- На мой взгляд, сейчас пойдет привыкание к новой ситуации. Самое сложное в таких ситуациях, это быстрые, шоковые изменения. Наши меры должны смягчить эти шоковые изменения, помочь приспособиться банковской системе к другой стоимости ресурсов, к другим требованиям, к некоторому уменьшению средств на рынке, к невозможности в такой же мере заимствовать на зарубежных рынках. Перестроиться в отношении своих кредитных планов. Вот эта перестройка требует некоторого времени. Как только банки привыкнут к новым показателям, ориентирам рынка, они сбалансируют свои портфели и вот таких вопросов ликвидности уже не будет. Я хочу сказать, что и сейчас мы поддерживаем достаточное по меркам, так скажем, обычного времени количество денег в экономике. И наш прирост денег в экономике превышает такой же прирост, например, Китая, Бразилии или Мексики. Россия больше наращивает денег в экономике. Но именно такие шоковые изменения, связанные с падением рынка, с прекращением внешнего кредитования, мы должны смягчать дополнительными средствами. Потом ситуация стабилизируется.

- То, о чем мы сейчас с вами говорим, это более близко специалистам. Но у очень большого числа обычных людей возникает традиционный вопрос: что делать дальше, в чем хранить свои сбережения, что предпринимать?

- Для простых граждан ситуация практически не меняется. Самый большой риск - это инфляция, которая уже выросла, но теперь пошла на снижение. Поэтому надеюсь, что и здесь мы в течение полугода сможем добиться нормальных показателей инфляции. Курс у нас будет стабильный. Как известно, курс определяется запасом золотовалютных резервов. Запасы у нас достаточные. Никаких серьезных колебаний курса не будет. Центральный банк будет удерживать курс в пределах коридора, который он определил. Соответственно, никаких вопросов неплатежей не произойдет, в том числе государство гарантирует вклады в банках, поэтому беспокоиться не стоит.

- Сейчас в прессе появились сообщения, что и на российском рынке может возникнуть ситуация с некоторыми крупными банками, с некоторыми крупными компаниями, схожая с ситуацией, которая произошла в США. Даже называется такой банк – "КИТ финанс". Как вы можете прокомментировать такую информацию?

- Вот в таких ситуациях, о которых я говорил, когда быстро меняется стоимость больших пакетов акций, а именно это в последние три дня и происходило, некоторые банки свои пакеты акций, которые они держат в залоге под кредиты от других банковских учреждений, должны пополнять. И вот этой ликвидности на данный момент, может быть, нескольким банкам не хватило, и они этот вопрос сейчас решают. По информации от руководства банка, у них достаточно активов, по которым они сейчас завершают переговоры, для продажи и мобилизации необходимых средств. Кроме того, они сообщили, что сейчас ведут переговоры со стратегическим инвестором о пополнении своего капитала, о вхождении в свой капитал. Я думаю, что эти меры позволят стабилизировать работу и этого банка.

- Все последние годы общество во много вело с вами такой ожесточенный спор: Алексей Леонидович, давайте мы будем тратить деньги немедленно. А вы всегда стояли на своем, то, что деньги мы тратить не будет, нужно их оставить, потому что всякое может быть в экономике. Все же насколько эта ситуация, на ваш взгляд, опасна, и насколько российская экономика, благодаря нескольким предыдущим годам, к ней готова?

- Мы как раз в министерстве финансов, помня уроки предыдущих кризисов, знаем, что Россия очень зависима от цен на нефть, от внешних рынков. Экономика России, хоть и десятая по величине, но наш финансовый рынок пока значительно отстает от крупных финансовых рынков мира. И влияние мирового рынка на него сразу проявляются. Поэтому иметь запас прочности, связанный с этой серьезной зависимостью, необходимо. Мы его создавали. Сегодня это себя оправдало. Мы имеем запас прочности. Мы имеем запас неизрасходованных средств Резервного фонда и Фонда национального благосостояния и для поддержки бюджета, и для поддержки курса, и для поддержки ликвидности в банковском секторе. Я даже обращу ваше внимание, что те меры, которые мы принимаем с Центральным банком, пока даже не распространяются на Резервный фонд и Фонд благосостояния, то есть, они остаются как неприкосновенный запас. Мы даже еще не приступили к их использованию.

- Какова вероятность, что это случится?

- Вероятность минимальная. То есть, глубина кризиса не такова, чтобы мы сейчас прибегали к этим средствам. Мы можем обойтись более обычными средствами, которые находятся в распоряжении министерства финансов и Центрального банка. Но наши два фонда, они всегда на страже, как подушка безопасности.

Источник: Вести.РУ

Джордж Сорос о перспективах мировой экономики после кризиса.

Мировой экономике нужен новый двигатель, роль которого раньше выполняли США - Джордж Сорос.

Эра "рыночного фундаментализма", т.е. безоглядной веры в способность рынков корректировать сами себя - "подошла к концу". Это подтвердила "нынешняя экономическая катастрофа, которая была порождена самим же рынком", считает один из ведущих инвесторов мира Джордж Сорос. В интервью компании некоммерческого телевидения PBS в пятницу он сказал, что "финансовая система стоит на краю катастрофы".

"Я надеюсь, что она не перейдет эту грань, поскольку это происходит крайне редко, - сказал Сорос. - Такое случилось только один раз - в 1930-е годы. С тех пор всякий раз, когда происходил финансовый кризис, его удавалось разрешить. Нынешний кризис - самый серьезный с 30-х годов".

По его словам, один из уроков мирового кризиса 30-х годов стало то, что "нельзя позволить рухнуть финансовой системе". "К сожалению, власти запаздывают с принятием мер и реагируют на эти кризисы по мере их возникновения, - считает Сорос. - Они не вполне понимают сути проблемы. Поэтому они не действуют на опережение и не берут ситуацию под контроль".

Финансист раскритиковал план по спасению банковской системы, разработанный американским минфином и предусматривающий скупку у банков безнадежных долгов на сумму до 700 млрд долларов. Вместо этого, считает он, правительство должно напрямую вливать капиталы в банки, попавшие в беду, то есть "рекапитализировать" их.

Сорос убежден, что все, что делало до сих пор правительство США в целях стабилизации финансового рынка, было неверным. В этой связи он высказался за скорейший уход со своего поста министра финансов США Генри Полсона, который, по его словам, "представляет как раз тот тип финансового управления, который и завел нас в беду". "Я очень надеюсь на то, что через несколько месяцев у нас будет новое правительство и оно будут делать то, что нужно", - сказал он.

В первую очередь, по убеждению Сороса, необходимо если не остановить, то хотя бы замедлить падение рынка жилья. Для этого нужно "свести к минимуму число отчуждений жилья за неуплату долгов и пересмотреть условия выделения ипотечных кредитов таким образом, чтобы они позволяли людям их выплачивать". "Владельцам домов необходимо дать послабление с тем, чтобы они платили меньше, - сказал он. - А стоимость закладной не должна превышать стоимости самого дома". По его словам, сейчас в США насчитывается 10 млн домов, рыночная стоимость которых ниже суммы ипотечного кредита, и очень скоро это число может перевалить за 20 млн.

Сорос верит в то, что капитализм переживет нынешние трудности. В то же время он убежден в том, что "время, когда Америка могла позволить себе иметь все увеличивающиеся дефициты платежного баланса и потреблять на шесть с половиной процентов больше, чем мы производим, подошло к концу". "На протяжении последних 25 лет двигателем, толкавшим мировую экономику, был американский потребитель, который тратил больше, чем откладывал, больше, чем он производил, - цитирует Сороса ИТАР-ТАСС. - Теперь этот двигатель отключен. Ему пришел конец. Нам нужен новый мотор".

НЬЮ-ЙОРК, 13 октября. /ПРАЙМ-ТАСС/.

И немного об эффективном маркетинге…

Ипотеку спасет снижение цен на жилье на 10 и более процентов

Секретные скидки

Строители дружно переписывают ценники на квартиры, но официально в снижении цен признаются единицы

Примеру «Дон-строя», который первым из девелоперов объявил о 25%-ном снижении цен на квартиры, последовали остальные застройщики.

Строят меньше

За 11 месяцев 2008 г. по программе правительства Москвы построено 2,954 млн кв. м жилья, из них на территории города – 2,094 млн кв. м, сообщил руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк. Это почти на 40% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было сдано 4,8 млн кв. м жилья (данные Росстата).

«Мы снизили цены на квартиры на наших объектах на 10-25%», — говорит директор по связям с общественностью «Главстроя» Иван Слепцов. К примеру, цены на квартиры на Мичуринском проспекте снижены со 194 000 руб. до 145 500 руб. (сдача в IV квартале 2008 г.), со 146 250 до 109 680 руб. (сдача во II квартале 2009 г.); в городе Железнодорожном снижены с 64 500-69 000 руб. до 58 050-62 100 руб. за 1 кв. м; в Подольске — с 80 000 до 59 000 руб.

Mirax Group собирается предоставить скидки до 25% от первоначальной стоимости квартир, рассказывал в начале декабря зампред правления Андрей Клецко. На прошлой неделе компания запустила акцию «Мы сами в шоке» с предложением 99 999 руб. за 1 кв. м в комплексах Well House на Дубровке и Ленинском, снижение в ряде случаев составило 52%.

Остальные застройщики официально о снижении цен не говорят, но тоже постепенно их опускают. В отделе продаж «ПИК-региона» в середине октября сообщали, что в Люберцах квартиры продаются по 85 700 руб. за 1 кв. м, а 19 декабря компания предложила квартиру в Люберцах по 67 000 руб. (-22%). Официальная скидка в компании при единовременной оплате — до 5%. В октябре «Капитал груп» предлагала двухкомнатную квартиру в жилом комплексе «Аэробус» за 157 410 руб. за 1 кв. м, сейчас — по 138 105 руб. (-12%). При единовременной оплате компания предлагает дополнительную скидку — правда, ее условия по телефону в отделе продаж обсуждать не захотели. В октябре «Интеко» продавала квартиры в комплексе «Астра» за 170 000 руб. за 1 кв. м, сейчас — 155 000 руб. (-9%). Есть стандартная скидка в 2700 руб. на метр, но в офисе можно договориться о более выгодных условиях, сообщил представитель компании «Магистрат» (риэлторское подразделение «Интеко»).

С конца лета «СУ-155» не снижала цены на жилье, сообщила пресс-служба компании. «Для нас ситуация [с финансированием] стабилизировалась за счет бюджетов разных уровней, все объемы, которые планировали продать в 2008 г., проданы», — объяснил сотрудник «СУ-155». В отделе продаж ДСК-1 предложили скидку в 3-5%, но только на отдельные объекты.

Если традиционно соотношение спроса между вторичкой и первичкой было в Москве 60 на 40, сейчас эта пропорция сместилась к 90 на 10 в пользу вторички, комментирует председатель совета директоров корпорации «Инком» Константин Попов. По его словам, формально, по прайс-листам, цены на новостройки снизились незначительно — за ноябрь не более чем на 1,5% (средний уровень по Москве — $6450 за 1 кв. м). Однако реально идущие сделки заключаются со скидками, индивидуальными бонусами, говорит он. «Продажи наблюдаются там, где двигаются цены. Все готовы идти на уступки, но мало кто официально признается в демпинге», — соглашается Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate.

«Другого выхода, кроме как снижать цены, сейчас, наверное, нет. Покупатели живут ожиданиями падения стоимости недвижимости, поэтому надо искать точку ценового компромисса. Ограничение одно — не продавать без премии к себестоимости», — комментирует Слепцов. Зато объем продаж после снижения цен вернулся к уровню августа, указывает Гаджиев.

По его словам, практически все сделки закрываются с дисконтом: «К примеру, в ЖК “Коперник” на Большой Якиманке сейчас реально получить скидку до 40%. На прошлой неделе в комплексе “Режиссер” была продана двухуровневая квартира площадью 250 кв. м за 27 млн руб., тогда как выставлялась она за 66 млн руб., т. е. скидка составила 59%».

«Большинство потенциальных покупателей предпочитают ждать так называемого дна. При этом они забывают, что на фоне значительного снижения темпов нового строительства выбор качественных объектов уменьшается с каждым днем», — предупреждает гендиректор «Капитал груп» Андрей Нестеренко. С этим соглашается Павел Черкасов, первый заместитель гендиректора группы компаний «Жилищный капитал».

Ведомости

Спасите собаку

Рынок труда претерпел значительные изменения, и теперь нам всем придется адаптироваться к новым условиям. Рекрутинговая компания Antal Russia разработала свод правил для карьеристов на 2009 год.

1. Не паниковать

Многие менеджеры поддаются панике. Те, кто во время бурного роста рынка сумел заработать достаточно денег, уже готовятся к переезду, например, на Гоа, чтобы переждать финансовый кризис. Остальные нагнетают обстановку обсуждением главной темы последних нескольких месяцев. Наталья Куркчи, партнер рекрутинговой компании Antal Russia, призывает: «Давайте перестанем обсуждать кризис! Давайте признаем, что он наступил и продолжим работать. Мы только усугубляем ситуацию разговорами о том, как все плохо и совершаем неправильные, необдуманные поступки. Давайте просто лучше работать».

2. Избежать сокращения

Даже в трудные времена компания сделает все, чтобы не лишиться ключевых сотрудников. Работодатели понимают, что кризис не вечен, а хорошие люди, на которых строится бизнес - это один их главных активов компании. Работайте более эффективно, докажите начальству, что вы незаменимы. «Постарайтесь поставить себя на место своего руководства и понять, что оно от вас ожидает, - советует Наталья Куркчи. - Поговорите с руководителем HR департамента, вашим непосредственным начальником и с генеральным директором компании об их планах относительно вашего карьерного развития. Постарайтесь адаптироваться к новым условиям и понять, где ваши навыки и компетенции нужны больше всего. Будьте готовы временно пожертвовать своими интересами для того, чтобы сохранить позицию». Не стоит говорить руководству, что вы готовы на понижение зарплаты, лишь бы сохранить рабочее место, лучше взять на себя дополнительные обязанности. Например, менеджеры по продажам, привыкшие отвечать за определенный сектор или территорию, должны быть готовы взять на себя клиентов и из других областей.

3. Сохранить уровень дохода

Как правило, компании пересматривают зарплаты сотрудников в начале года. Вы уже оценили свою работу за год прошедший и подготовили аргументы для начальника в пользу повышения оклада? Не торопитесь их озвучивать. «2009 год не лучшее время, чтобы добиваться повышения зарплаты на текущем месте работы, - уверена Галина Немченко, партнер Antal Russia. - В краткосрочной перспективе ваша задача - сохранить свою позицию и текущий уровень дохода».

4. Отложить повышение в должности

Вы уже вплотную подошли к следующей ступеньке карьерного развития и готовы на нее вступить? Наберитесь терпения, скорее всего, с этим придется повременить. Если ваша компания оптимизирует численность сотрудников, то останутся те, кто, действительно, способен на быстрое карьерное развитие в дальнейшем. «Если вам удастся пережить непростые времена вместе с компанией, то, когда ситуация стабилизируется, вы сможете начать развивать какой-либо департамент или направление и подобрать команду под себя», - говорит Наталья Куркчи. Галина Немченко добавляет: «Используйте время кризиса, чтобы наработать определенный задел, чтобы к моменту окончания трудного периода вы смогли совершить карьерный скачек, ведь те, кто способен быть успешным во время экономического спада, будет супер-успешным в более благополучное время». В 2009-м стоит поумерить карьерные амбиции, ведь компании будут ценить не ваше стремление вырасти в должности, а лояльность, трудолюбие, стремление развить профессиональные навыки, умение брать на себя обязательства и выполнять их, а также достигать необходимых результатов в определенный срок.

5. Удачно сменить работу

Если основная причина смены работы - недостаточно высокая зарплата - не спешите с переходом! «Очень тщательно выбирайте компанию, - советует Галина Немченко. - Задавайте потенциальному работодателю больше вопросов, чем обычно. Выясните, по каким причинам открылась данная вакансия и каковы планы компании относительно этой функции». Отдавайте предпочтение крупным компаниям, ведь если у них сейчас появляются вакансии, то они являются стратегическими, а значит вы обеспечите себе стабильное будущее. В 2009-м будет важно соблюдать баланс между паникой и затишьем. Не стоит упускать возможностей, который предложит вам рынок, ведь те компании, которые в непростое время продолжают развиваться и открывают новые вакансии - это компании с большим будущим, компании, в которые стоит идти. «Уже сейчас из-за излишней осторожности кандидатов мы получаем примерно 30% отказов от довольно интересных предложений, - рассказывает Наталья Куркчи. - Люди впадают в крайности и держатся даже за ту работу, которая их совсем не устраивает. Но нужно предпринимать действия, которые помогут вашему развитию в будущем, даже если сейчас от вас потребуется сделать шаг назад».

6. Адекватно оценить свои возможности

Раньше кандидаты обращались к рекрутерам с завышенными требованиями относительно будущего места работы. Теперь им придется пересмотреть свои ожидания и реально оценить возможности. «До кризиса кандидаты шли на позиции, до которых они «не дотягивали», и могли там удержаться просто потому, что достаточно квалифицированных людей не хватало. К примеру, на Западе средний возраст финансового директора 40-50 лет, у нас - 30. Западные специалисты развиваются поступательно, наши - стихийно. В результате российским финансовым директорам приходится восполнять пробелы уже в процессе работы. Теперь работодатели стали более требовательными и будут проще расставаться с сотрудниками, которые не смогли себя зарекомендовать во время испытательного срока», - считает Лилия Маслова, руководитель отдела по работе с розничными сетями и сектором FMCG рекрутинговой компании Antal Russia.

7. Умерить зарплатные ожидания

В условиях активно растущей экономики кандидаты привыкли при переходе на новую работу, просить повышения зарплаты на 30-50%, а иногда и на все 100% и получали столько, сколько просили. Сейчас увеличение компенсации на 15% - уже редкость. Работодатели урезают бюджет на найм новых сотрудников. К примеру, если раньше одна розничная компания предлагала кандидатам на позицию директора магазина фиксированную зарплату 120 000 рублей в месяц, то теперь - это только 60 000. «В свою очередь, многие кандидаты теперь готовы принять предложение не просто без повышения, но и с понижением зарплаты, - рассказывает Лилия Маслова. - Один наш кандидат на позицию директора по закупкам крупной розничной сети еще несколько месяцев назад отказывался рассматривать предложения с компенсацией ниже 10 000 долларов в месяц. Теперь он готов получать в два раза меньше». Однако в тех секторах, которые не очень страдают от кризиса, переходы со значительным повышением зарплаты вполне возможны. К примеру, недавно компания Antal Russia устроила кандидата на руководящую позицию в конкурирующую компанию фармацевтического сектора на зарплату, в полтора раза превышающую предыдущий уровень компенсации. И это не единичный случай.

8. Сменить сектор экономики

Если вы не видите перспектив в своем секторе, подумайте, где еще могут пригодиться ваши навыки. «Один наш кандидат из строительного сектора недавно успешно перешел в сектор аграрный, - рассказывает Лилия Маслова. - Он устроился на схожую по функционалу позицию директора по развитию бизнеса». Наталья Куркчи приводит примеры возможных переходов в финансовом секторе: «Казначеи, специалисты по корпоративным финансам, риск-менеджеры могут перейти из банков в индустрию, специалисты по развитию банковских сетей переходят в телеком, где они выполняют примерно те же обязанности». При таких переходах нужно быть готовым с снижению уровня заработной платы, поскольку такие кандидаты не всегда обладают необходимым образованием, опытом и навыками.

9. Использовать время для обучения

Если в период экономического роста отодвигать на второй план работу для получения образования или степени MBA было просто безумием, то теперь можно воспользоваться ситуацией для того, чтобы восполнить недостающие пробелы в знаниях. Это позволит поднять свою стоимость и продвинуться по карьерной лестнице в дальнейшем. К примеру, в строительном секторе проектный менеджер со степенью MBA в управлении сможет претендовать на позицию технического директора, директора по строительству или даже директора по развитию.

10. И еще одно правило

Забудьте про гонку за деньгами и количеством подчиненных. Задумайтесь, чем вы действительно хотите заниматься профессионально. «В следующем году выиграют те, кто сможет рационально спланировать свою карьеру, а те, кому не удастся сбавить темп в погоне за высокой должностью и большой зарплатой, могут пострадать», - резюмирует Наталья Куркчи.

Цены на жилую недвижимость не падают.

Я не буду предсказателем и не буду уверять вас в том, что цены на квартиры не упадут.  Одно могу сказать: то, что СМИ со всех сторон вещает о падении цен на недвижимость -  правда, НО!

Падают цены на коммерческую недвижимость (офисы, склады и прочее).  В начале года были вложены огромные деньги на строительство бизнес-центров, торговых комплексов, а тут бац,  кризис,  и в этой сфере начались проблемы, а как следствие и снижение цен. А вот жилая недвижимость пока в цене не падает.  И то, что говорят, что квартиру сейчас не продать, тоже фигня, продаётся, труднее немного, т.к. люди напуганы,  но продаётся.  А если свою недвижимость выставить чуть-чуть ниже рыночной, то в лёт уйдёт.

Чтобы покупатель вернулся на рынок недвижимости, необходимо, чтобы цены упали на 25-50%

Чтобы покупатель вернулся на рынок недвижимости, необходимо, чтобы цены упали на 25-50%, считают аналитики банка Unicredit Aton. Несмотря на то, что в России наблюдается дефицит жилья, покупателей нет, и они не появятся, пока не будет существенного снижения цен – такой вывод сделан в аналитическом отчете Unicredit Aton. Для оживления рынка необходимо снижение цен на 25-50%. Ряд девелоперов уже пошли на подобную скидку. Ранее Сбербанк сделал прогноз, согласно которому долларовые цены на жилье в Москве к концу 2009 г. упадут на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% – на вторичном.

Цены побежали вниз

Ну вот, революция, о которой столько говорили большевики резкое снижение цен на Московскую недвижимость наконец-то началось. Причем не на 1-2%, а местами - до 20%.