Новостройки от лидеров по срыву сроков: “СУ-155″, “ПИК”, “ДСК-1″, “Главмосстрой”

Новый год, кто хорошо работал - получают бонусы, премии, комиссионные и т.п.
Пост для тех, кто раздумывает в какую компанию инвестировать, где купить жилье и т.п.

Краткий комментарий: все лидеры строительного рынка в Москве срывают сроки, минимум на 2 года. По данной ссылке яркие примеры срыва различных проектов, различных ведущих застройщиков. Так что учитывайте в расчетах эти 2 года: т.е. расчетный срок возврата инвестиций нужно увеличивать на 2 года, а для личного жилья - увеличиваем срок аренды на 2 года: для нормальной двушки в Москве около 1 000 000 рублей.

На пример, у Вас есть 5 000 000 рублей, чтобы купить двушку в МО и вы их отдаете. Депозит (14% в рублях) даст 2 100 000 рублей в рублях. Т.е. через 3 года это 7 100 000 рублей. Если воспользоваться анализом обезьянки Лукерии или услугами проф. инвестора, то еще больше:

Журнал "Финанс" повторил старый американский эксперимент - соревнование инвесторов с обезьяной

В присутствии комиссии из девяти представителей финансового сектора обезьянка Лукерия выхватила восемь из 30 кубиков с надписями, обозначающими котирующиеся на биржах акции. Между ними и был распределен виртуальный 1 млн рублей.

В течение года журнал следил, как менялась стоимость виртуального портфеля инвестора-обезьянки. И не переставал удивляться результатам: как на месячном, так и на полугодовом интервале они зачастую оказывались выше, чем у многих паевых фондов с громкими именами. При этом нередко инвестиции Лукерии прирастали быстрее, чем индексы РТС и ММВБ.

С одной стороны животному предстояло «состязаться» в борьбе за доходность с целой армией образованных и опытных финансистов, у которых к тому же была огромная фора в виде возможности постоянно менять структуру своих портфелей, отыгрывая самые лакомые инвестиционные идеи. Но с другой стороны, когда подобный эксперимент проводили в Америке, «коллега» Лукерии обошла более 70% профессионалов.

Итак. Подсчеты проведены за период с 15 декабря 2008 года по 15 декабря 2009-го. За это время индекс ММВБ вырос на 107%, индекс РТС – на 103%. Средняя доходность всех 372 существующих больше года ПИФов, информация о которых содержится в базе Национальной лиги управляющих, не дотянула до 100%.
Обезьянка заработала 194%.

Лукерию смогли обойти только 18 из 312 ПИФов акций, смешанных инвестиций и фондов фондов. Портфель цирковой обезьяны за год показал более высокую доходность, чем инвестиции 94% российских коллективных управляющих

А за эти деньги можно уже купить вторичку в Москве, и в МО.

Если купить долгострой, то в расходную часть надо записать аренду.
3 года снимаете: 1 обещанный + 2 затяжных.. Расход: 1 500 000 рублей.
Итого расход + упущ. потери: 8 600 000 (потянет на трешку в Москве), а имеем всего лишь двушку в МО )), а Лужков зато домик в Лондоне:

На рынке долгостроя  новостроек в Москве и МО образовался интересный феномен: клиент платит довольно большие деньги и при этом полностью бесправен. Клиент не получает товар в срок, клиент не может защитить интересы в суде, клиент не может получить какую-либо компенсацию, но самое главное, клиент не может забрать свои деньги. Все это с подачи ресиных, лужковых, прочей клики и кумов.

Как купить ПРАВИЛЬНУЮ дачу

Могу с уверенностью сказать, что медленно, но верно спрос на рынок загородной недвижимости возвращается.

Многие сограждане стали не только интересоваться домом в Подмосковье, а начали покупать. Причем для большинства клиентов это – первый объект загородной недвижимости. Скажу честно,что построить дачу в 1000 раз сложнее, чем определиться к квартирой. Вопросов стоит немало. Вот основные – эта дача или загородный дом для постоянного проживания? Желательно на него ответить до покупки. Понятно, что если дача, то легко можно сделать выбор в пользу участка на расстоянии 70 и даже 100 км от МКАДа, а если загородный дом, то не стоит уезжать далее 20-30 км от МКАД. Хотя я был свидетелем ситуаций, когда люди изначально покупали дом с участком, в 100 километрах от Москвы, потом они вкладывали в обустройство этого жилища деньги время и душу и в итоге перебирались жить на совсем. Правда, хватало их ненадолго, как правило, на полгода и они возвращались к городской жизни. Потом им снова надоедало жить в пределах МКАДа и они перебирались на природу, до тех пор пока хватит терпения тратить массу времени на дорогу. Это еще хорошо, что дом был по Новой Риге, а не по Горьковскому или Ленинградскому шоссе. Конечно, чем ближе к Москве, тем стоимость участка дороже. Но здесь ничего не поделаешь, все зависит от приоритетов.

Еще один случай, когда пришел клиент и говорит: “Мне нужен участок и чтобы он был как можно дальше от Москвы и с хорошей инфраструктурой, стоимость не играет решающей роли.” Удивились, спрашиваем: “Хотите построить дом в дали от Москвы, ближе к природе?” Оказывается, у покупателя есть мечта, построить дачу, чтобы туда отправить тещу и тестя, причем желательно на постоянное место жительства, поселиться с женой в их просторной московской квартире.

Второй вопрос, которые не менее важен, по какому направлению выбрать дом? Так, скажем, у жителей ЮЗАО есть минимум три варианта:это Калужское, Симферопольское и Киевское шоссе. Несмотря на кажущуюся логичность, немало людей, которые живут на юге, а дачу все равно покупают на севере области… А трассы с наилучшим трафиком это – Новая Рига, Симферопольское шоссе и хорошо развивается Москва-Дон.

Есть еще один – участок покупать с подрядом или нет? Если денег хватает едва на участок, то тут вопрос решается сам по себе, но если финансы позволяют купить участок и сразу построить дом. То покупайте участок с подрядом и только. Поскольку, в противном случае, Вы построитесь и будете еще несколько лет жить на стройке и молиться, чтобы все поскорее закончили работы, под окнами перестали ездить камазы, наконец-то проложили нормальную дорогу, а также помимо строителей из ближнего зарубежья в поселки появлялись бы все чаще и чаще непосредственно владельцы участков. Да, в поселке с подрядом еще масса других преимуществ, но главное, что все жители хотят как можно быстрее построить дом и начать жить спокойной дачной жизнью. Конечно же, при выборе любого участка обязательно надо проверять документы. Еще раз скажу обязательно, вплоть до последней запятой. В будущих постах я подробнее коснусь юридических вопросов по покупке загородной недвижимости: что нужно сделать чтобы не наступать на чужие грабли

Ипотека снова в моде

Впервые за последние почти два года ипотека на московском рынке жилья переходит из теоретической в практическую плоскость. Это стало результатом целого ряда объективных обстоятельств. Усилия государства, снижение требований к заемщикам со стороны крупнейших банков, вера в восстановление рынка недвижимости, а главное – готовность потребителей брать на себя долгосрочные обязательства при решении жилищного вопроса.

В итоге, несмотря на летний сезон, каждый день мы фиксируем все большее количество желающих приобрести предлагаемые квартиры с помощью ипотеки. За последние 4 месяца мы заключили больше ипотечных сделок, чем за предыдущие 15! Остается только порадоваться.

Ипотека – это не только «петля на шее», но и тот инструмент, который при правильном его использовании отвечает и интересам заемщиков, и интересам банков, и интересам застройщиков и, наконец, самого общества и государства.

При текущих ценах на жилье, объективно сложившихся на рынке недвижимости, ипотека (особенно при первоначальном взносе 10%) – единственная возможность для большинства россиян улучшить жилищные условия.

Для банков в сегодняшней ситуации залог в виде квартиры выглядит гораздо более надежным, нежели это было в 2007-2008 гг.

Зарекомендовавшие себя девелоперы, работающие на первичном рынке, могут использовать ипотечные программы для того, чтобы не только существенно увеличить объемы продаж, но и снизить затраты на реализацию своих проектов за счет расширения масштабов бизнеса.

Наконец, для государства ипотека – это по сути единственный на сегодня способ поддержать строительную отрасль и продвинуться в решении болезненного «жилищного вопроса».

И я надеюсь, что по мере улучшения экономической ситуации в стране, уже в следующем году доля ипотечных сделок на московском рынке недвижимости вернется на докризисный уровень.

Про ФЗ-214

Вот уже третью неделю все столичные застройщики живут в ожидании развития событий вокруг поправок к ФЗ-214. При этом по договорам долевого участия и сегодня продается не более 10-15% жилых объектов в Москве.

За июнь было зарегистрировано всего 42 сделки (по данным управления Росреестра). Казалось бы, всем в пору радоваться: ужесточение регулирования в девелоперской отрасли должно способствовать повышению ее прозрачности и цивилизованности.

Все верно, если бы не одно большое «но». А именно невозможность большинства застройщиков перейти на работу по ФЗ-214 с сегодняшнего дня по самым разным и объективным причинам. Причинам, связанным с особенностями ведения бизнеса и оформления документации на строительство объектов недвижимости в г. Москве.

Случился казус: продолжать строить и продавать квартиры нужно, возможностей делать это по договорам долевого участия не имеется, а государство грозит всем застройщикам штрафами в 1 млн. рублей за каждую проданную в обход ФЗ-214 квартиру. Подобные штрафы способны убить экономику любого девелоперсокго проекта.

Самое интересное, что приемлемого для всех участников отрасли (государства, девелоперов, покупателей) выхода из данной ситуации просто нет! Если застройщики будут продолжать работать в обход поправок, то получится как с игорными заведениями после их запрета – будет дискредитирована идея защиты интересов покупателей новостроек.

Если же контролирующие органы займут жесткую позицию по данному вопросу, то на первичном рынке может начаться массовая заморозка продаж и строительства объектов, что неизбежно приведет к сжатию предложения и росту цен, от которого пострадают прежде всего покупатели.

Вот и получилось классическое «хотели как лучше, а получилось как всегда».

Беспроцентная экономика. Жилье без ипотеки. Миф или реальность?

Простые выводы
1.Нет ссудного капитала-нет кризисов
2.Нет финансовых ограничений-возможно социальное планирование.
3.Возможно введение твердой единицы - информационной временной единицы-один рабочий час - оценивать показатели экономические с этой стороны.
4.Такое можно и возможно при национал-социальном обществе. где правят национальные общины.
5. Как быть при этом с коррупцией на основе экспансии внешней валюты-доллара?
6.При решении вопросов с 1по 5 коррупция будет невозможна.

Карл Маркс отдыхает , нет теории км, не работает, нет комми, нет ростовщиков,умирают посредники, растет смысл и существование нац. общин и если только узлы расчетов, связывающих соц. политику с учетом инф. рабочей единицы. Сообразительные и честные, быстро и эффективно работающие получают огромные преимущества.

А вот вопрос, о котором  помнится в своем первом блоге мы уже дискутировали на тему  о введении новой системы платежей. Так вот там мне был задан один конкретный вопрос:"А как быть с крупными покупками: дом, квартира, автомобиль,мебель?". Особенно если речь идет о том что исчезнет кредит, или в крайнем случае процентная ставка? Т.е. вопрос жизнеобеспечения общин по новой экономической модели абсолютно реальный при условии что будет выработана схема решения вопроса с дорогими покупками, если под таким определением может пройти допустим квартира и автомобиль, или что нибудь другое по  большой цене.
Вариант с домом или квартирой вроде бы уже есть. Только поднять старые материалы.
Я помню как русинская община строила свои дома раньше в советское время. Во первых стройка растягивалась минимум на два, три года.Сначала строили нулевой цикл-первый год, второй год возводили коробку и перекрытие, третий год-отделочные работы. Строили общиной как правило семейной, иногда помогали соседи (территориальная община), иногда люди зарабатывающие вместе деньги за пределами региона (профессиональная община). Деньги как правило зарабатывались за три, четыре сезона главой семьи и его родственниками.
В городе в мою бытность студента МИФИ получил бурное развитие молодежно-строительный кооператив "Сабурово" (мог ошибиться в названии, по Каширке из Москвы слева, сразу за мостом). Так вот там тоже была запущена схема по жилью но уже по квартирам. Там надо было тоже отработать на строительстве столько то времени, при строительных организациях и они часть жилья отдавали строителям.
Самое главное что должен быть найден механизм который бы приводил к общему знаменателю обе схемы. Понятно что в обоих  случаях часть оплаты должна брать на себя община. Если будут выработаны схемы по жилью, тогда удастся и по остальным покупкам решать. Надо отметить что по доступности жилья для среднестатистической семьи будут во многом судить об успешности или провале новой экономической модели.

Выбор страховой компании (ипотека)

В феврале у нас заканивается первый год страхования по ипотеке. Есть мысль поменять страховую компанию по следующим причинам:

1. Вполне очевидно, что следующими после банков от кризиса начнут сильно страдать страховщики, а возможно и банкротиться. Соответственно надо выбирать страховщика с более или менее сбалансированным портфелем по видам страхования и желательно с устойчивыми акционерами
2. Не мешает рассмотреть альтернативные, более дешевые предложения тому, что нам предложили год назад.

Предварительно я выбрала следующие компании:
Альфастрахование - Альфа-Групп пока удается договариваться с государством
Ресо Гарантия - их недавно дорого купила AXA, соответственно должна поддерживать
Росгострах - гос компания, которую уже поддерживают

Какие у Вас есть мысли - комментарии на этот счет?

Вступили в силу льготные правила ипотеки

С 1 января 2009 вступила в силу программа государственной помощи россиянам, испытывающим трудности с возвратом ипотечных кредитов. Новые правила реструктуризации этого вида займов определило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Господдержка не будет предоставляться заемщикам, взявшим ипотеку для покупки дополнительной квартиры или элитного жилья, и при просрочке платежа более чем на 90 дней. Помощь получат семьи, чей ежемесячный доход более чем наполовину сократился в связи с кризисом и оказался (за вычетом кредитного платежа) ниже регионального прожиточного минимума.

Принципиальным условием оказания финпомощи заемщикам также является отсутствие у семьи налогооблагаемого имущества и сбережений, которые можно использовать для погашения кредита. Кроме того, приобретенная в ипотеку квартира не должна быть больше нормированной площади (45 кв. м на одного, по 30 кв. м на двоих и по 25 кв. м на троих человек).

Ограничен размер ипотечного кредита, погасить который поможет государство, — для обеих столиц, Краснодарского края, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого АО не более восьми миллионов, для ряда регионов — 5,7 миллионов, а в основном по стране — максимум четыре миллиона рублей.

В рамках программы госпомощи размеры ежемесячных выплат по кредиту сократятся на год — правда, не более чем наполовину и не ниже 500 рублей. Впоследствии эту льготу надо будет возместить, причем с процентами: придется увеличить либо ежемесячный платеж, либо срок погашения кредита, пишет «Российская газета».

Может, конечно, и "вступили в...." очередной раз.., НО:
где расшифровка условий: места, времени, условий при которых...