Нашим девелоперам банки не дают денег. Пожалуйста, заплатите налоги!
августа 29, 2008
Совершенно замечательный материал расположился по адресу http://light.finam.ru/news/article1CE25/default.asp
Источник: Финам-Лайт
Экономический департамент московского правительства отказался согласовать программу строительства жилья по городскому заказу и потребовал увеличить объемы строительства за счет бюджета. По мнению чиновников, бюджетные деньги, распределяемые по договорам соинвестирования, стали одной из причин стремительного роста цен на рынке квартир. «Правительство Москвы для исполнения различных социальных программ скупает все имеющиеся объемы строящегося жилья эконом-класса в городе, способствуя взвинчиванию цен…», - говорится в материалах департамента.
Департамент экономики отмечает, что при сопоставлении стоимости строительства за счет городского бюджета домов одних и тех же типовых серий за последние три года «в 2007 году удорожание составило 20% при расчетной инфляции в строительстве 17,6%, а в 2008 году удорожание по договорным ценам составило 37%».
С 2007 года для переселения людей из сносимых пятиэтажек и выполнения других жилищных программ городские власти используют механизм софинансирования коммерческого строительства. Переход на соинвестирование чиновники объясняли дефицитом строительных площадок. По данным департамента экономического развития, стоимость 1 «квадрата» коммерческого жилья, приобретаемого городом, составляет 125-138 тысяч рублей (стартовая цена соинвестирования), она близка к рыночной. В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» подсчитали, что в конце августа метр в панельных и блочных домах стоит около 143 тысяч рублей. Между тем, часть коммерческих строек, софинансированных за счет бюджета Москвы, расположена в Подмосковье и не может быть использована для переселения людей из сносимых пятиэтажек, отмечено в материалах департамента экономического развития, пишет портал Акадо. Член комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Сергей Никитин согласен с департаментом экономического развития и считает, что «выкупать за счет городского бюджета социальное жилье по рыночным ценам дорого».
Участники рынка полагают, городское правительство не заинтересовано в увеличении цен на жилье, а указанные расценки объективны и формируются исходя из строительных затрат. Названные департаментом по жилищной политике цены могут быть объективны при условии, что в расчет берется не только стоимость строительно-монтажных работ, но и цены на земельные участки под строительство, которые составляют почти половину всей стоимости. Если Москва выкупает жилье по верхней планке, то это либо какие-то контрактные условия, либо дома должны быть уже построены.
Фраза «переход на соинвестирование чиновники объясняли дефицитом строительных площадок…» полна содержания и смысла.
Может быть, кто-нибудь объяснит, каким магическим образом дефицит строительных площадок связан с соинвестированием?
Где логическая связь в следующей формуле:
раньше площадок было много, поэтому в условия инвестконтракта была заложена передача застройщиком части квартир городу; теперь площадок мало, поэтому город их покупает на начальной стадии строительства по цене завершенки ?
Напрашивается только один вывод - что дефицит строительных площадок - ерундовых фанерный щит для прикрытия конкретных интересов.
Когда-то где-то на заборе красовалась нарисованная баллончиком с краской история:
«По условиям инвестконтракта девелопер должен переселить жильцов из сносимого дома в другое место. Ладно, девелопер переселяет людей из сносимого дома в другой, купив квартиры, где цена квадратного метра, допустим, 4 тыс. у.е. Причем жильцы не возражают. Затем девелопер строит дом на месте старого и продает квадрат по 7 тыс.у.е. Когда озвучивается цена, город ему говорит: братко, ты нам за каждый старый квадратик-то 3 тыщенки должон - ведь купил прежним жильцам метры по 4, а продаешь по 7, так что гони бабло».
Где логика? Логики нет, есть только аппетит, а тупой животный инстинкт не знает, что такое логика.
Товарищи налогоплательщики! Теперь пришло время расплачиваться за ошибки девелоперов вашими деньгами! Не обессудьте!
Еще интересный абзац: «названные департаментом по жилищной политике цены могут быть объективны при условии, что в расчет берется не только стоимость строительно-монтажных работ, но и цены на земельные участки под строительство, которые составляют почти половину всей стоимости. Если Москва выкупает жилье по верхней планке, то это либо какие-то контрактные условия, либо дома должны быть уже построены».
Если мне память не изменяет, то земля как раз принадлежит городу. Получается, что он сам у себя ее покупает в пользу застройщика? Или это просто схема финансирования "своих" строительных контор в условиях финансового кризиса и неблагополучия? И зачем покупать квартиры в подмосковье? В надежде надавить на переселяемых жильцов? Вот уж воистину святая забота о своем народе.
Граждане, пожалуйста, заплатите налоги!
________________________
дозорный Упавший Индекс
Долги девелоперов продолжают быстро расти, а акции резко падать
августа 29, 2008
Как и прогнозировал Stroydozor, кризисные явления на рынке начинают проявлять себя в полный рост. Долги девелоперов растут все быстрее, и как с ними расплачиваться – мало кто знает, а акции дешевеют день ото дня.
При этом ряд экспертов полагает, что одна из основных причин снижения стоимости акций девелоперов – это ситуация на глобальных рынках капитала. Возможно, доля правды в этом утверждении присутствует. Однако, на наш взгляд, наибольшее негативное влияние на стоимость акций застройщиков оказывает падение спроса на ипотечное кредитование и недвижимость в целом, а также продолжающееся увеличение их долгов.
«Девелоперы опустились на дно», – отмечает специальный корреспондент журнала Эксперт» Илья Ступин. – За последние два месяца акции ведущих операторов российского рынка недвижимости заметно подешевели. В середине августа ниже цены размещения торговались бумаги почти всех публичных строительных и девелоперских компаний: AFI Development (–62,5%), «Системы-Галс» (–50%), Группы ЛСР (–14,8%), RGI (–7%), Группы ПИК (–8%), РТМ. Девелоперам не помогли блестящие финансовые показатели, а также сообщения о приобретении новых активов и договоренности с банками об открытии кредитных линий.
Долги девелоперов за прошлый год серьезно увеличились:, -– пишут сегодня "Ведомости", – у AFI Development – более чем в четыре раза до $307 млн, у «Система-галс» и Mirax – почти в три раза до $980 млн и $920 млн соответственно.
Во всей этой katabásion любопытно, что эксперты в СМИ и иные аналитики уже не отрицают того факта, что платежеспособность основной массы москвичей несопоставима с ценами на недвижимость, и никакого рынка по сути давно нет. Однако они по-прежнему греют душу себе и читателям, искренне (или не совсем) надеясь на то, что снижение цен на недвижимость не превысит 10%, а в долгосрочной перспективе – 20%. Вероятно, эти надежды основываются на том, что рынку «не дадут» просесть сильнее. Однако, при скрупулезном и беспристрастном рассмотрении сложившейся ситуации становится ясно, что падение будет гораздо сильнее. И никакие попытки чиновников «подогреть» рынок уже не помогут. Хотя бы потому, что рынка уже нет.
Дозорный Летающий Стоерос
Доля ипотечных сделок в Москве упала почти в три раза
августа 29, 2008
МОСКВА, 29 авг - РИА Новости. Доля сделок на рынке недвижимости Москвы с применением ипотечных схем в июле 2008 года снизилась почти в три раза до 4%, по сравнению с 11% в июле 2007 года, сообщил в пятницу РИА Новости вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев.
По его мнению, основными причинами сложившейся ситуации являются рост стоимости недвижимости и удорожание ипотечных кредитов.
"Помимо этого, неотъемлемой причиной является сокращение покупательской способности населения на фоне инфляции, опережающей рост доходов граждан", - добавил он.
Как отметил Апрелев, в дальнейшем ситуация сохранится на том же уровне, но все будет зависеть от трендов рынка.
"Понятно, что покупать с ипотекой квартиры на падающем рынке - не очень прагматично. Поэтому, если рынок начнет снижаться в ценах, то количество ипотечных сделок какое-то время будет снижаться, а потом возрастет, когда возрастет покупательская способность", - считает он.
По-моему, при всей нашей скромности, наш блог начинает просто предвещать события :-)
Дозорный Летающий Стоерос
Ресин о ценах на жилье
августа 28, 2008
28.08.2008, Москва. Цены на жилье в Москве могут вскоре начать снижаться. Такой прогноз озвучил сегодня на пресс-конференции первый заместитель мэра столицы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин. По его мнению, в первую очередь снижение цен возможно на жилье эконом-класса и бизнес-класса. "У меня сейчас сложилось такое мнение, что настал момент, когда брать кредиты на недвижимость в банках стало тяжело. В банках складывается непростая ситуация с наличными деньгами", - уточнил В.Ресин. Он также сообщил, что отрицательно относится к приобретению некоторыми гражданами сразу нескольких квартир. "В основном это делается с целью перепродажи", - отметил чиновник. В.Ресин подчеркнул, что в некоторых странах введены высокие налоги для покупателей второй и последующих квартир. Такие меры позволяют справляться с ростом цен на жилье.
Интересно, глава строительного комплекса Москвы в курсе - сколько таких "некоторых граждан" и сколько ими куплено квартир "с целью перепродажи"? А то понятие "несколько" как-то слегка неконкретно. Или учет и контроль в Москве не позволяют владеть такими данными?
Несколько странно, на мой взгляд, звучит и недовольство В. Ресиным "перепродажными целями", то есть спекулятивной игрой, то есть бизнесом. Инвестиции в нечто, способное принести через некоторое время большую прибыль - это естественная практика рыночной экономики. Купить дешевле, продать дороже - есть ее суть, плоть и кровь. Или идеи капитализма начинают подвергаться ревизии московскими чиновниками?
Дозорный Летающий Стоерос
Немного арифметики
августа 27, 2008
Т.о., даже если я беру "однушку" (с минимальным первоначальным взносом) и кредитуюсь на 25 лет (!), то ежемесячный взнос составит 32058 руб.
С одной стороны, и хрен бы с ним.
С другой - за эти деньги я могу 25 лет (!!) снимать "двушку" в 15-ти минутах от работы (на машине, само собой :)).
С третьей - мне вообще нафиг не упали эти 58 квадратных метров в жопе под названием "Новая Апрелевка" (ничего личного, но 25 км - это жопа, чтобы там не придумывали матерые маркетологи). Я хочу квартиру, скажем, на "Университете" - очень приятный район, на мой взгляд ;-) Так вот здесь интересующая меня квартира стоит поллимона долларов. Если брать ипотеку, получаем мильён (я конечно округляю, но порядок цифр сохраняется).
Но суть не в этом. За эти деньги я могу снимать нормальную квартиру на том же "Университете" в течение 83 лет!! То есть это вся моя жизнь, плюс еще лет эдак 25 аренды своему сыну оплачу ;-) И как после такой арифметики относиться к покупке квартиры?
В тему двухлетней давности: "Согласно расчетам "Финама", еще год назад стоимость квартиры равнялась арендным платежам за нее за 11-12 лет, сейчас этот показатель приближается к 20 годам. С другой, для самих покупателей становится все менее очевидно, что купить квартиру для них экономически целесообразнее, чем жить в съемной. Взяв ипотечный кредит на 15 лет для приобретения самой дешевой квартиры за $130-140 тыс., покупатель вынужден будет платить ежемесячный взнос в размере около $1500, хотя стоимость аренды той же квартиры составляет около $550. По сути, это означает, что, покупая сегодня квартиру, москвичи руководствуются не трезвым экономическим расчетом, а "предрассудками среднего класса", требующими иметь жилье непременно в собственности. Долго так продолжаться не может".
Почти Сказка. Как Ося недвижимость продавал
августа 27, 2008
Денег было потрачено немало, предстоял приятный процесс их возврата с лихвой. Лихва ожидалась громадная, многократная, так как все расчеты показывали, что за каждую хорому можно будет выручить аж по 36 мандаринов местных денег. На этапе застройки почему-то никто приобретать хоромы не хотел. И даже прилагаемая к каждой хороме столичная регистрация не помогала. Но это Осю не смутило, он был уверен, что все ждали окончания строительства, чтобы немедленно выстроиться в очередь.
Через пару недель выяснилось, что очереди нет и не предвидится. Никто не пришел и не принес свои мандарины. Бывалый помощник что-то вякнул было про вполне выгодную цену в 30, а то и 25 мандаринов, но быстро осекся, изучив выражение лица Оси.
А в это время на счету таял последний оставшийся от кредита мандарин. Наступала осень. Ося хранил спокойствие, удерживая цену и поглядывая на инфляцию. Новый помощник уверял, что самое время поднимать цену до 40 мандаринов. Но Ося уже анонсировал, что первые хоромы уйдут за 36, и менять своего слова не хотел.
К ноябрю хоромы начали терять свою первозданную красоту – краски потускнели, а где-то даже облупились, стекла запылились, а пожухлую нескошенную желтую траву на газонах начал засыпать осенний листопад. Пришлось нанять дворника и рабочих по уходу за помещениями. Расходы на поддержание хором в готовом предпродажном состоянии увеличились. С появлением снега дворник перестал справляться с обязанностями, и пришлось нанять уже троих.
Покупатели за это время периодически, конечно, появлялись, осматривали хоромы и кивали головой, слушая Осю и его помощников. Но, услышав про 36 мандаринов, все как один удалялись подумать и больше не возвращались.
Ося недоумевал, но цену не сбавлял. Близкий товарищ предлагал ему не париться, взять в кредит еще и заняться строительством второго поселка с хоромами. От этого поступка Осю уберегла интуиция, и он предпочел перейти к режиму экономии. В целях сокращения расходов в условиях наступившей зимы Ося решил не отапливать дома, стоявшие во второй линии – все равно ни один покупатель туда ни разу не заглядывал. Расходы на отопление в декабре резко сократились. В январе ударили морозы за тридцать, затем настала оттепель, и снова ударили морозы. Система водоснабжения и отопления в половине домов была уничтожена. На ее восстановление был истрачен новый кредит, который все-таки пришлось взять, так как последние остатки последнего мандарина были съедены текущими расходами.
Чтобы компенсировать потери, Ося поднял цену на хоромы до 42 мандаринов, но и после этого они все равно не продавались. Ося держался по-прежнему бодро и к следующему лету даже запустил на всю катушку рекламу про продажу последних полутора оставшихся хором.
Малину Осе попытался испортить бухгалтер, посчитавший, что теперь даже при цене в 43 мандарина проект не окупится, так как год простоя и поддержания хором в пригодном виде съел всю ожидаемую прибыль. Но Ося не поддался на провокацию и поднял планку до 49 мандаринов. Денег на счету не осталось совсем.
Тут какая-то редиска старательно и от души нетвердой детской рукой расписала весь забор словом «хуй». Забор по всему шестикилометровому периметру пришлось перекрашивать взятой в долг краской. Терпение Оси лопнуло…
Он и сейчас стоит – этот забор. А за ним – постепенно приходящие в упадок хоромы. В которых никто не живет.
Дозорный Летающий Стоерос
Обзор ипотечных программ Сбербанка, август 2008
августа 20, 2008
Русские покупают жилье за границей
августа 14, 2008
В любом случае число наших сограждан, готовых потратить на покупку недвижимости в Болгарии, Испании, Греции или Франции тысячи и миллионы долларов, неуклонно растет. Да и сами цены на , к примеру, на порядок ниже московских.
Сегодня на европейском рынке наблюдается некая стагнация, рост цен притормозил и уже несколько месяцев остается на уровне ниже, чем в прошлом году. Особенно это касается Центральной и Западной Европы, где, как известно, находятся самые экономически развитые и удобные для проживания страны.
Число россиян, выбирающих для себя и своих близких недвижимость за границей, увеличивается год от года. Однако по сравнению с гражданами других стран, их доля в такого рода инвестиций невелика. В основном, жилье в престижных и развитых районах Европы скупают англичане. Чуть менее активно вкладывают свои средства в недвижимость ирландцы, немцы и голландцы, наши соотечественники находятся в этом рейтинге на 5-6 месте.
Однако еще лет 10 назад позволить себе купить квартиру в Париже или виллу на Лазурном берегу могли только очень-очень состоятельные люди. Сегодня это может сделать практически любая семья со средним и выше среднего доходом, уже имеющая собственное жилье в России и стабильное социальное положение.
Покупая европейскую недвижимость, русские, в отличие от иностранцев, сначала используют жилье для своих целей, а затем перепродают за счет роста цен. Англичане, например, либо покупают квартиры и замки для себя, либо только для продажи. Наши же сограждане универсально подходят к делу и объединяют эти две цели.
Как утверждают аналитики рынка недвижимости, тенденция перемещения инвестиций за рубеж среди россиян будет продолжаться и дальше. И дело не только в безумно растущих ценах на жилье в Москве и других регионах – любая, даже самая шикарная квартира в нашей столице не идет ни в какое сравнение с квартирами во Франции, Италии, Великобритании, Испании. Уровень жизни совершенно иной, да и сам факт владения виноградником Франции или виллой в Черногории звучит привлекательнее, чем коттедж на Рублевке.
