Бабло для Посохина

Вчера нужно было заехать в Шератон на Тверской. Ну, так вот, приехали мы, вылезли мы из тачки, и тут я увидел «Четыре ветра». Нет, не бизнес-центр, который, на мой взгляд супер и вообще зашибись, а одноименный жилищный комплекс, который чуть дальше и занимает в два раза больше места, чем БЦ. Е мое, большего уродства я не видел уже очень давно, причем и с архитектурной и с функциональной точки зрения. В общем, эта хрень настолько меня впечатлила, что я не поленился и пошел прочитать на заборе, кто там есть проектировщик. Ну и ясный пень Моспроект-2. Вот она гребаная коррупция во всей красе. Да разве леваевские ребята подписались бы на это уродство, если бы на них не давили. Да не в жизнь! Тут вспомнилась и история с высоткой КВ-Инжиниринг, на которую Броновицкий хотел подписать архитекторов из «Свонки хайден». Я звонил тогда этим ребятам, и они мне ответили: «знаете, у вас там есть Миша Посохин, и он сказал нашему заказчику, чтобы мы не лезли в этот проект, или он никогда не будет согласован». Вот такие дела были тогда, и судя по всему остаются до сих пор. И у меня нет никаких сомнений, что Моспроект–2 по-прежнему в массовом порядке и не смотря ни на что будет лепить по всей Москве свои уродские творения. И само собой, получать за это нехилые бабки.

Спрос на недвижимость в свете кризиса

Господа, вот интересует вопрос, как в свете последних событий в экономике будут вести себя покупатели недвижимости? Народ ломанется вкладывать деньги в недвижимость или наоборот? Ожидать ли роста/падения спроса на недвижимость и почему?

Наши 5 баксов в спину игрокам на повышение

Пока не началось. 
Ну что, все не верите в падение рынка? Полонский вон один из самых отчаянных сторонников задирания цен, а и тот сидеть не стал и кинулся искать покупателей на доли в строящихся проектах. Он надеется успеть в последний вагон. Надежды юношей питают)))
Последнее китайское предупреждение: кто не успеют зафиксировать прибыль с продажей, те остануться с квартиркой, но гораздо дешевле,чем ее можно было бы сбагрить сейчас. Наш оптимистичный прогноз: цены по России еще  до конца года могут упасть на 35-50%. Москва будет тянуть до последнего, но поскольку нефтяные цены падают, то и Москве не устоять. Причем сторонники "теории временного лага" должны понимать, что его отсчет идет не с августа 2008, а,как минимум, на полгода раньше. Для надеющихся годик-полтора отсидеться, скажем,что готовьтесь к долгому ожиданию - года полтора-два как минимум. Возврат к нынешним уровням при этом не гарантирован. То есть, скорее всего, такое будет совсем не скоро.  

О ссоре между “Секретом фирмы” и Sotheby’s

Еще раз о разности подходов журналистов и пиарщиков. В "Секрете фирмы" вышла моя статья о московском представительстве риэлторского направления аукционного дома "Сотбис".  Вот ссылка: 
http://www.kommersant.ru/doc.aspx?fromsearch=90584ab7-962d-4710-85e5-2f5a1b5c38f9&docsid=1024193
Честно говоря, меня очень удивила реакция компании. Конечно, медом их не мазал, но ....Интелегентный Андрей Игнатов матерился, как повидавший виды боцман дальнего плавания.  Недавно прислали претензии. Может я чего-нибудь не понимаю...? В общем, выставляю и текст и претензии на общественный суд. Текст претензии ниже. (Хотел сделать его маленьким, как делают все нормальные люди, с активной ссылкой "читать полный текст", но - не удалось по причине технической тупости и отсутствию опыта сидения в ЖЖ).

 

Просим внимательно изучить содержание статьи «Виллы для «мультиков» вышедшей в номере №36 от 15.09.2008 и сопоставить с нижеизложенными фактами.

Корреспондент Д. Тыкулов исказил факты и использовал вымышленные им цифры, а также изложил информацию, предоставленную ему в ходе интервью в негативном свете и таким образом нанес урон репутации брэнда Sotheby’s International Realty ® и нашей компании в частности. Высылаем Вам в приложении наши комментарии  по тексту интервью которые г-н Тыкулов полностью проигнорировал не взирая на нашу договоренность, что он предоставит нам текст для редактирования до опубликования.. Из сопоставления правок и вышедшего в печать текста следует, что г-н Тыкулов целенаправленно придавал негативный оттенок интервью.. Из этого следует вывод, что журналист преследовал цель не рассказать объективно о деятельности и истории компании, а представить информацию в негативном тоне об Орлове и компании.

 

Замечания по тексту:

 

1. По собственной инициативе журналист сократил полное название двух компаний – Sotheby’s International Realty и Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty что является грубейшим нарушением брэнда..
2. Г-н Тыкулов пишет: «Экспозиция многомиллионных объектов (MESIR работает с недвижимостью от $1 млн) может затянуться на несколько лет. Как признается Орлов, из 10 объектов, которыми занимается риэлтер, «выгорает» только одна сделка».

Это в корне искажает мысль, которую пытался дважды донести г-н Орлов (в ходе интервью и в правках к присланному тексту). Вот что было отправлено от нас: «Продажа многомиллионных объектов стоимостью более нескольких десятков миллионов долларов (а Moscow Exclusive Sotheby's International Realty работает с жилой недвижимостью от $1 млн) может затянуться на год и более. И, как признается Орлов, в период до полугода из 10 таких объектов реализуется только один. Дом Дональда Трампа во Флориде за $125 мил., например, находился на продаже несколько лет и недавно был продан российскому олигарху за $100 мил.» Однако, Тыкулов пренебрег нашими замечаниями и таким образом из его текста напрашивается вывод, что наша компания некомпетентна и ей удается продать лишь каждый десятый эксклюзивный объект.

3. Г-н Тыкулов цитирует: «Я очень хорошо помню известного аукциониста Питера Баткина, который носил черно-белые туфли, как мафиози»,— в очередной раз подчеркивает Олег Орлов свою близость к знаменитым людям». В своих замечаниях и устно мы сообщили журналисту, что Питер Баткин не являлся знаменитостью а был рядовым сотрудником аукционного дома. Журналист не принял к сведению наши замечания, и продолжает субъективно и негативно интерпретировать слова спикера.
4. «Со временем бывший советский чиновник купил долю (ее размер не разглашается) в американской компании Cendant». Работая в ЦМТ, Орлов не был чиновником, он был сотрудником коммерческой фирмы,   об этом мы также писали в наших комментариях.  
5. Журналист пишет: «В итоге в 2005 году Kirsanova Realty отказалась от мастер-франшизы Sotheby's.». Это, конечно, напрямую к нам не относится. Однако в связи с общей тональностью опять прослеживается тенденция нанести ущерб репутации нашей компании, преподнеся факт отказа от мастер-франшизы компанией Kirsanova Realty на контрасте с ее покупкой нашей компанией. Сюда же можно отнести комментарии г-на Ковалева из  Blackwood « это является конкурентным недостатком Sotheby’s» касательно опять же вымышленных Тыкуловом цифр о первоначальном взносе в 1 мил.долларов и ежегодных отчислений в 5% - что не было озвучено и является неверной информацией.
6. «Мастер-франшизу SIR он приобрел в 2006 году на паях с президентом агентства «Бест-недвижимость» Григорием Полтораком». Это опять-таки неверная информация – Григорий Полторак является лишь одним из российских акционеров.  
7. «Изначально Орлову и Полтораку тоже навязывали мастер-франшизу по всей России. Однако Орлову как акционеру Cendant удалось откреститься от почетной миссии и выбить договор, который распространяется исключительно на Москву и Подмосковье».  Чистый домысел Тыкулова  - никто ничего не «навязывал», предложили – но не навязывали – большая разница. Написано с акцентом что это никому не нужно.  
8. Журналист ссылается спикера из компании Kirsanova Realty: «По словам Егоровой, в 2005 году SIR лишилась около 200 партнеров в разных странах мира». Эта  информация не соответствует действительности и также наносит урон репутации Sotheby’s International Realty ® и нашей компании в частности. В данный момент сеть насчитывает более 500 представительств и никакого уменьшения количества партнеров в ее истории не наблюдалось, а наоборот резкое увеличение и расширение сети. В комментариях подобранных журналистом  «экспертов» просматривается заинтересованность усилить негативный оттенок материала  
9.  «Владелец сети бензоколонок хотел приобрести недвижимость в Лондоне». «Мультика» Орлов направил в лондонский офис компании. В результате его гонорар за получасовую работу составил около 110 тыс. фунтов стерлингов (около $200 тыс.)». Эта сумма является опять же домыслом фантазии Тыкулова.
10. «А во-вторых, я лично не стесняюсь, подхожу и предлагаю объекты»,— говорит Орлов». Это также домысел и искажение информации полученной журналистом. Таких слов г-н Орлов не произносил.
11. Фотография Орлова не была также с нами согласована, хотя это было обещано. Из более трех десятков сделанных снимком выбрали самый неудачный с нашей точки зрения, но, очевидно, специально выбранный в тон статьи. Теперь понятно почему фотограф так настойчиво просил Орлова посмотреть вверх на вывеску – заказ на тему «высокие амбиции» выполнен - что сделано профессионально в лучших традициях таблоидов. Но «Секрет фирмы»  не является таковым и мы надеемся на Вашу адекватную реакцию.

 

Убедительно просим Вас принять срочные  меры по опровержению искаженной и вымышленной информации и опубликовать опровержение. Спасибо.

Будет ли рост бесконечным?

http://www.irn.ru/articles/16424.html

Но основная коррекция цен придется на первую половину 2009 года, так как до этого многие продавцы будут ждать. У многих еще есть определенный запас прочности, а, кроме того, людьми во многом руководит вера, что все наладится и цены вновь начнут расти. Поэтому до конца года снижение цен будет в основном скрытым, осуществляющимся в основном за счет торга и скидок. После же наступления нового года, когда произойдет осознание необходимости реальной коррекции цен вниз, по мнению специалистов компании «Индикаторы рынка недвижимости», снизятся и формальные статистические показатели. Как рынок будет развиваться дальше, во многом зависит от дальнейшего развития макроэкономического фона.

Кризис все кризиснее

«Кризис усилил тенденцию к росту цен на дефицитные квадратные метры. Поэтому интерес к рынку со стороны как профильных, так и непрофильных структур сильно вырос», — считает представитель СУ-155 Федор Сарокваша.

Короче говоря, все как в народной пословице- толстенький похудеет, а худенький -околеет.
Стройплощадки и недвижку у мелких компанйи перекупят крупные, у которых есть деньги и терпения.
Несколько лет подержат пустые дома в условиях снижения темпов строителсьтва - и все равно остануться в плюсе)
Как сказал один строитель, "падение цен никому не выгодно, поэтому его и не будет".

Job

Коллеги,

мой партнёр ищет человека определённого профиля, возможно, среди Ваших знакомых имеются таковые.

Деятельность: консалтинг в области недвижимости: офисной, торговой, развлекательной, гостиничной. Клиентами выступают девелоперы либо инвестиционные фонды, вкладывающие бабки в недвижимость. Поскольку контора работает под международным brand-name, поток клиентов стабилен даже в условиях кризиса, а также благодаря усилиям имеющегося маркетингового отдела.
Сфера ответственности: клиентские отношения, управление проектами (анализ, согласования, финансы, график, собственно консалтинг - своими силами, плюс силами младших консультантов).
Сейчас такие люди работают в девелоперских компаниях, архитекрутных бюро, инвестфондах, либо в консалтинговых компаниях в недвижимости.
Английский.
Ориентировочный среднемесячный доход будет состовлять (фикс + бонусы от проектов) в районе 250 000 рублей (плюс-минус).

smetana@consort.ru

Насколько снизится цена?

Натолкнул на размышления пост fyodorrrrr в realty_analyser: "Вот некоторые ждут, что сейчас цены на недвижку упадут.
Типа - все кинутся продавать квартиры дешево и т.д, а тут они - по хорошей цене, на выгодлных условиях ипотеки покупают себе долгожданные квартиры. У меня вопрос - а как это будет выглядеть на практике? Вот, допустим, сейчас некая условная вартира стоит 5 миллионов рублей. Ее не покупают, даже и с ипотекой- дорого. Хорошо, застройщик снижает цену - допустим, до 3 миллионов (чудовищное падение, между прочим, фантастическое!). НО - ипотеку-то фиг получить, ибо - кризис. То есть купить квартиру, которая раньше стоила 5 миллионов, сможет только тот, у кого под подушкой хранилось 3 миллиона наличными. Вопрос: кто-то серьезно верит, что таких людей в России очень много? Для большинства желающих "дешево" купить квариру что 5 миллионов, что 3 миллиона - суммы фантастические, особенно в виде наличных. А в то, что цены на квартиры упадут в десятки раз - то есть квартира будет стоить 500 000 рублей - я не верю, продавать по таким бросовым ценам даже в условиях банкротства глупо, тем более в розницу. Проще продать кому-то оптом, а этот кто-то все равно будет держать недвижку до следующего скачка цен (который неизбежен при свертывании всех строительных проектов). Так разъясните мне, о, Ожидающие Падения Цен, как вы все это видите?"

А действительно - насколько могут "упасть" цены?

Хочу для начала привести небольшую цитату из Washington Post от 17 сентября (кстати, очень интересная статья о природе текущего финансового кризиса): "Использование заемного капитала может дать "неплохую прибавку к пенсии". Предположим, вы покупаете акцию за $100. Ее цена увеличивается до $110. Ваш доход составил 10% - вполне пристойно. А теперь предположим, что вы заняли $90 из $100 (которые необходимы для покупки акции). Если ее цена увеличивается до $101, доходность ваших инвестиций ($10) так же составит 10% (технически цена должна быть чуть больше $101, чтобы вы могли выплатить проценты). А если цена увеличивается до $110, ваши деньги удваиваются!"

Это позволяет взглянуть на суть девелоперской деятельность чуть-чуть под другим углом.

Предположим, вы строите 100 000 кв.м. в Москве. Себестоимость 1 кв.м. - $1500, рыночная цена - $6000. Если вы финансируете стройку только на собственные средства, ваша доходность составит 300%.

Однако нам известно, что строительство только на 20% финансируется из собственных средств девелоперов, а 80% - это заемные деньги. Если вы действуете по этой схеме, доходность ваших инвестиций (при тех же вводных) резко возрастает до 1500%:

Себестоимость строительства - $150 000 000
Собственные средства - $30 000 000
Заемные средства (долг) - $120 000 000
Выручка после выплаты долга - $480 000 000
Доходность - ($480 000 000 - $30 000 000) / $30 000 000 * 100% = 1500%

Получается, что умерив свои аппетиты (или если уж совсем прижмет, и возникнет реальный дефицит денег), девелоперы могут легко скинуть стоимость квадратного метра до $1800 и получать при этом 100% доход. Другой момент, что не так просто соскочить с доходности 1500% на 100%. И, видимо, многие будут искать более выгодные возможности для вложения капитала.

Вобщем, если резюмировать, то "в десятки раз" цены вряд ли упадут, но 300-330% 65-70% (т.е. в 3-3,3 раза), на мой взгляд, вполне реально. Важно и то, что как на любом финансовом рынке (а рынок недвижимости является именно финансовым рынком, что подтверждает и приведенный выше расклад) у девелоперов все держится на доверии. Т.е. пока инвесторы верят, что квадратный метр стоит $6000, они дают деньги взаймы. Перестанут верить, может повториться то, что случилось с «доткомовскими» пузырями.



Как видно из индекса NASDAQ, там падение не ограничивалось 20-30%, которые скромно предрекают девелоперам аналитики. А доверие-то, похоже, падает. Вот, к примеру «Правильный индекс стоимости жилья», который ведется проектом 700metr.ru:



Понятно, что это шутка. Но в каждой шутке, есть доля правды )) И, кстати, в коммерческой недвижимости процесс уже пошел:

Ждут распродажи Напуганные кризисом, девелоперы торговой недвижимости скинули цены на 30-40%, утверждает главный исполнительный директор крупнейшего российского ритейлера X5 Retail Group Лев Хасис Сейчас в компанию поступает большое количество предложений от собственников торговых площадей и земельных участков, которые предлагают приобрести объекты по цене на 30-40% ниже, чем месяц назад«, — рассказал «Ведомостям» Лев Хасис... Вице-президент крупного девелопера ГК «Ташир» Виталий Ефимкин говорит, что его компании коммерческую недвижимость предлагают «в последнее время» в 1,5-2 раза дешевле. Далее Эта статья в блогах [?] bevzenko, dtzmoscow

Господа, интересны и ваши прогнозы. Насколько может снизиться стоимость недвижимости?

Распродажа девелоперов

Чичваркин продал свою «Евросеть» не только и отнюдь не потому, что на него наехали. Хотя, конечно, этот нюанс был принят к сведению. Он просто прикинул, каковы у него шансы погасить свою немереную кредиторскую задолженность, особенно в нынешних паршивых условиях, и решил продать все это на хрен, пока в сделке еще есть хоть какой-то (хотя бы пара сотен лимонов) профицит. Так вот, я уверен, что подобная судьба ждет и большинство наших девелоперов. И чем раньше они продадутся, тем лучше для них. Потому как пока еще в перспективу их проектов пусть уже и не верят, но все еще надеются. А что будет потом – неизвестно. В любом случае банки-кредиторы постараются забрать все активы девелоперов по минимуму, т.е. по стоимости предоставленных кредитов. А раз уж Кудряшка-Полонский в последнее время у нас типа фронт-лузера этого дела, то пусть он и будет в качестве примера. Так вот, если он не продастся в ближайшие полгода условно за ярд двести – ярд за долги и двести кэшем - то кто-нибудь из кредиторов возьмет его за просто так. Или еще хуже – обанкротят и попилят на куски. Поэтому я не удивлюсь, если Полонский уже сейчас напрягается насчет своей продажи. Кому? Да хотя бы тому же Прохорову, особенно если тот загребет «Открытые инвестиции» в свой карман и всерьез возбудится насчет девелоперского бизнеса. И насколько я знаю, уже возбудился. Эрекция немереная, смотрит вокруг и ищет, кого бы поиметь с наибольшим кайфом и выгодой.

Последствия мирового кризиса

И это только начало

Для российской ипотеки наступили тяжелые времена: банки сворачивают программы, а ставки кредитования и требования к заемщикам растут.

Квартиры перестают быть инструментом инвестирования

Новые Известия » Замороженные небоскребы
Темпы строительства в России останавливаются, а новые квартиры дешевеют
25 сентября 2008 г.

За последнюю неделю цены на жилье в Москве практически не изменились. Рынок застыл, ожидая, что будет дальше с банковской системой страны. По прогнозам авторитетных аналитиков, в ближайшее время жилая недвижимость в России, особенно новостройки, может существенно подешеветь.
Постоянный адрес статьи: http://www.newizv.ru/news/2008-09-25/98654/

Последствия мирового кризиса

И это только начало
Для российской ипотеки наступили тяжелые времена: банки сворачивают программы, а ставки кредитования и требования к заемщикам растут.

Страховая

Подскажите, пожалуйста:
Какие параметры приобретаемой недвижимости влияют на сумму страховых взносов?
Какие особенности здоровья/личности заемщиков?
Может есть какие-то нюансы, которые страховая сама не захочет вспоминать, а они могут повлиять?

Совсем строителям плохо стало…

Украинские строители тоже изнемогают от мирового финансового кризиса.</em>
Может хоть теперь задумаются о ценообразовании в недвижимости.
И в пример РФ, выделившей на спасение экономики 20млрд.$, 
а также США планирующим вкинуть около 700млрд$,
украинские строители тоже решили попросить ДЕНЕГ у правительства.
Делаем выводы:
1. на Западе украинцам уже денег не дают
2. местные банки тоже сидят на мели, или думают как свести концы с концами.
3. в рост рынка недвижимости уже никто в банковских структурах не верит
4.правительство Тимошенко выделит деньги на поддержку только "СВОИХ" проБЮТовских строителей
5. на этой помощи можно хорошо заработать! (чиновникам в правительстве)


Застройщики просят Нацбанк остановить грядущий кризис
Кризис на строительном рынке Украины может предотвратить только усовершенствование механизмов и увеличение объемов финансирования. В связи с этим отраслевая ассоциация просит Нацбанк направить средства тем застройщикам, которые остро в них нуждаются. Об этом в ходе круглого стола на тему "Рынок первичной недвижимости:прогнозы и перспективы 2008-2009 годы" заявил председатель Совета директоров холдинга "Слав-Инвест" Милан Паевич.
Как передает корреспондент ЛІГАБізнесІнформ, М.Паевич отметил, что если банки не возобновят финансирование дизайнерских проектов уже в ближайшее время, острый кризис может охватить первичный рынок недвижимости. По его мнению, в сложившихся условиях смогут выстоять те игроки строительного рынка, которые получат достаточное финансирование для реализации всех начатых проектов.
"В условиях финансовых затруднений выстоят крупные девелоперские компании - те предприятия, которые будут в силу высокого имиджа поддержаны украинскими банками, а также компании, вышедшие на IPO, которые не могут позволить себе не завершить начатые проекты, и компании, которые будут перекуплены российскими либо другими иностранными инвесторами", - считает М.Паевич.
По его словам, Украинская строительная ассоциация для предотвращения кризиса на строительном рынке призывает НБУ активизировать финансирование строительного рынка. "Мы хотим заставить НБУ выделить из запасных ресурсов интервенцию через коммерческие банки строителям, которые остро нуждаются в получении кредитов на любых условиях", - подчеркнул М.Паевич.

У меня накипел вопрос

Подтвердите или опровергните мои расчеты:

Я взял ипотеку под 12,5 процентов на 15 лет. Выплаты согласно стандартному калькулятору составили 44 371р. Переплата 221,85% не считая сопутствующих расходов (ежегодная страховка).

Так получилось, что я как партнер банка получил льготу - отменили годовой мораторий на досрочное погашение. Это сразу стимулировало желание расплатиться за пятилетку
Стал считать в калькуляторе - если бы мне дали кредит под ту же ставку на 5 лет, то выплаты были бы 80 993р в месяц.
Правильно ли я понимаю, что выплачивая каждый месяц ровно эту сумму (предварительно уведомляя банк о переплате), я расплачусь ровно за 5 лет? (опять же траты на страховку в расчет не принимать)

ipoteka 2008-09-23 16:29:42

"В России смертную казнь заменили на ипотеку...."

http://bash.org.ru/abyss

Ринок Нерухомiстi

Ринок Нерухомiстi

Россияне пакуют чемоданы

сентября 23, 2008

фраза "Кризиса нет" для работников сферы недвижимости стала уже как заклинание или мантра.
Повтори ее 10000 раз в день, и может быть, кризиса уже не будет.
Уже все окружающие смеются "А король-то голый", а им все нипочем - "цены на недвижимость будут расти", -продолжают утверждать как в бреду.
"Украинская правда" и вовсе разместила забавную статью "Российские девелоперы готовят чемоданы"
Это они о том, что российская компания Mirax Group озабоченная финансовыми проблемами сворачивает строительство Mirax Group.
Делается это на фоне утверждений разных экспертов о том, что рынок складов и офисов по-прежнему высокоприбыльный.
***
и немного про строителей:
"По причине строительного кризиса украинские производители стройматериалов терпят грандиозные убытки. Вслед за застройщиками появились проблемы со сбытом и у производителей строительных материалов.
Такой масштабный кризис в строительной отрасли наблюдается впервые за последние семь лет бурного развития.
Только за первое полугодие убытки операторов отрасли составили 10 млрд гривен. Банки практически перестали кредитовать физлиц и давать деньги на пополнение оборотных средств строителям. В результате – в Киеве все больше появляется «недостроев», продажи жилой недвижимости фактически заморожены.
Опираясь на оптимистичные показатели прошлых лет, производители стройматериалов, ничуть не сомневаясь, строили радужные планы и на год 2008, надеясь минимум на четверть увеличить объемы продаж. Но рынок диктует свои законы, и если за первое полугодие 2007-го года рост объемов строительства составил почти 18%, то за аналогичный период времени этого года рынок показал отрицательный результат в -2%.
Естественно, «паралич» рынка жилищного строительства неминуемо повлек за собой цепную реакцию и в производстве стройматериалов, ведь до 80% всех смесей и кирпичей потребляют именно жилые многоэтажки."

Бобер выдохнул

сентября 22, 2008

Павел Здрадовский повеселил. Избранное.С комментариями.

"На что падает спрос? На переоцененные проекты, не учитывающие, например, акрофобию населения".
Коммент: Высотки вы, конечно, продадите, но дешево и долго, в то время как рынок жилья неакрофобного, коттеджного, - это гораздо лучше.

"Происходящее сейчас это «дыхание рынка»: «Он набрал воздух и на какое-то время задержал дыхание. А кто-то вдруг решил, что рынок перестал дышать».
Коммент:анекдот про "Выдыхай, бобер, выдыхай!" все помнят?

"Мы также обращаем внимание всех российских девелоперов: старайтесь иметь дело с Российскими национальными компаниями, владельцы которых являются гражданами России и живут на Родине".
Коммент: Долой оффшоры!

чайник в ипотеке

сентября 22, 2008

Доброго времени суток всем!
Конечно, стыдно признаваться, что я чайник, но тем не менее. Почитала данное сообщество и поняла, что мне не хватает еще очень много информации по ипотеке. Посему хотелось бы задать несколько вопросов:

1. Пожалуйста, объясните мне доступным языком по какой схеме рассчитываются % по ипотечному кредиту. На многих сайтах есть ипотечные калькуляторы, но их расчеты выше моего понимания. Откуда берутся леденящие душу %-ные выплаты, превышающие стоимость покупаемой квартиры в разы?

2. Собираюсь покупать квартиру следующим летом. На что я могу претендовать, рассчитывая на стоимость квартиры в 6 млн. руб. и имея первоначальный взнос в 1,2 млн.? Реально ли за эти деньги купить небольшую 2-х комнатную квартиру в районе Матвеевское или Кунцево в приличном (непанельном) доме?

3. Что выгоднее - первичное или вторичное жилье?

4. Как в целом выглядит последовательность действий при покупке квартиры в кредит? С чего начинать: с консультаций в банке или выбора квартиры? На каком этапе подключать риэлторов, страховщиков, юристов и т.п.?

5. Какие есть подводные камни? Чего следует опасаться при покупке квартиры по ипотеке?

Стоит ли говорить, что моя благодарность за ваши комменты будет поистине безмерна.

Договор аванса

сентября 22, 2008

Собираемся покупать квартиру. Сами, без риэлтора, потому что свободных денег в обрез на первый взнос и на прочие расходы. Риэлтору реально ничего не остается, уменьшать первый взнос резона нет.
Посему задался вопросом: как составить договор аванса. Сам составить могу, конечно, но т.к. не совсем юрист, могу пропустить что-нибудь крайне важное.
Может быть есть у кого образцы?

ipoteka 2008-09-21 17:21:33

сентября 21, 2008

Ситуация следующая.
После получения одобрительного решения в МБРР покупатель отдала задаток за квартиру.
Была сделана оценка, собран полный пакет документов, через некоторое время позвонили из МБРР, объявив о повышении ставок. Покупатель в шоке, ипотечный брокер в шоке, все в шоке. Ту сумму, на которую она проходила теперь не дают, естественно, задаток остается у продавца. Задаток очень ощутимый.
Можно ли считать это форсмажорным обстоятельством, незаключение основного договора купли-продажи не по вине ни покупателя, ни продавца?

Ни капли в рот, ни сантиметра в…

сентября 19, 2008

"По крайней мере в течение года мы не собираемся брать ни одного кредита и не будем начинать ни одного нового проекта", - заявил на прошлой неделе председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский. Эта "антикризисная программа" широко освещена СМИ, но самое интересное, на мой взгляд, осталось за кадром.

Как пишут Ведомости, общая площадь всех замороженных проектов [Mirax Group] составляет около 10 млн кв. м, это 83% портфеля компании, который равен 12 млн кв. м.

Таким образом, у Mirax остается 2 млн кв. м недостроя. Себестоимость 1 кв. м составляет примерно 1500 долларов - это вполне публичная информация, в том числе использованная экспертами Госдумы в обосновании к поправкам в закон о "Долевом строительстве". Получается, что компании нужно еще 3 миллиарда долларов, чтобы достроить эти объекты.

Смотрим, что у нас есть. По оценке аналитика «Ренессанс капитала» Петра Гришина, поступление средств от продаж за первое полугодие у Mirax превысило $1,1 млрд. Задолженность Mirax, по его данным, составляет около $850 млн. Остается $250 млн. Нужно еще $2,75 млрд.

Сергей Полонский пишет у себя в блоге: "по контрактам, которые заключены, нам должны выплатить порядка 1 млрд. долларов. Помимо этого, у нас практически достроены объекты еще более чем на 2 млрд., которые мы можем свободно продавать".

По первой цифре - ОК, будем надеяться, что если должны, то выплатят. Осталось найти $1,75 млрд.

По второй цифре ключевое слово - "практически". Т.е. у компании, исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в 6000 долларов, еще 330 тысяч кв.м недостроя, в которые нужно доинвестировать. Предположим, что их действительно можно продать, но, видимо, с большим дисконтом - 50-70%. Таким образом, чтобы исполнить текущие обязательства, нужно найти еще от $750 млн до $1 млрд. Каких-либо внятных идей по поводу, где брать эти деньги, не прозвучало.

А теперь посмотрим на всю эту историю с другой стороны. Упомянутые выше 2 млн кв.м недостроя, которые остались у компании, они ведь не стояли, дожидаясь госкомиссии. Они активно продавались по схемам долевого строительства, соинвестирования, предварительной покупки и т.п. - такая на рынке практика. Даже если было продано, как водится, 15-20%, то Mirax имеет еще $1,8-2,4 млрд долговых обязательств перед частными инвесторами.

При этом еще раз отмечу, компания не собирается брать ни одного кредита, не планирует привлекать средства от финансовых институтов и не будет начинать ни одного нового проекта. Т.е. Mirax перекрыл себе все источники внешнего финансирования.

В сложившейся ситуации есть три возможных интерпретации данного заявления:

1) Мы уходим с рынка, с кем можем расплатимся, остальных кидаем.
2) Мы, как ответственные акционеры, достаем деньги из собственных карманов и исполняем все обязательства.
3) Мы рассчитываем, что государство даст нам недостающие деньги, чтобы избежать обвала рынка.

Какие будут предположения?

Глас разума у Вавилонской башни

сентября 19, 2008

В нагромождении событий последних дней на финансовом, фондовом рынках и рынке недвижимости почти незамеченным остался один симптом, являющийся важнейшим для понимания истинного содержания ситуации на рынках недвижимости и инвестиций в недвижимость.

 

Да, конечно, можно согласиться с тем, что резкое падение фондового рынка спровоцировало панику у крупных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. Непаникующий инвестор – это нонсенс, господа.

 

Да, есть доля истины в оценках экспертов, отмечающих, что 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях. А, возможно, и больше.

 

Да, мы все громче слышим и традиционную песню - заклинание заинтересованных в удержании цен лиц, наподобие гендиректора одной известной компании Евгения Плаксенкова, на голубом глазу утверждающего: «Недвижимость сегодня и не только сегодня - самый надежный инвестиционный инструмент».

 

Это всё увлекательно, интересно и познавательно, как реклама любого универсального средства, самым надежным образом избавляющего от перхоти, облысения и финансовых проблем.

Тут ещё появились подлые слухи, что на деньги, выделенные на нанотехнологии, было напечатано 100 миллионов плакатов «Слава нанотехнологиям!».

В общем весело.

 

И в этом веселье почти никто не захотел увидеть неприятную реальность. Сформулировала ее сегодня гендиректор одного из агентств недвижимости Лариса Бабкина, а опубликовала деловая сеть rb.ru. «Несмотря на то, что жилье продается с существенным дисконтом, спроса на него все равно нет».

 

Дозорный Летающий Стоерос

доступ к ячейке

сентября 19, 2008

Не могу понять, как происходит доступ к ячейке при альтернативной сделке, а менеджер в Банке тупит.
Вот есть две квартиры - одну я покупаю и одну я продаю. Соответственно, я кладу в банковскую ячейку 100 рублей своих, 100 рублей банковских (ипотечный кредит) и 100 рублей (деньги покупателя за квартиру, которую я продаю). Доступ к ячейке имеет продавец квартиры, которую я покупаю при наличии зарегистрированного права собственности продавца.
Таковы типовые условия у Банка и продавец хочет, чтобы доступ к деньгам был только у него, а у покупателя моей квартиры не было.
Вопрос, а если сделка по продаже моей квартиры срывается, например, не зарегистрируют право собственности? Покупатель будет от меня требовать деньги, а они в ячейке и перейдут к продавцу ...

Как решается вопрос с банковскими ячейками при альтернативных сделках? Какие условия доступа к ячейке желательно должны быть у моего покупателя, у меня и у моего продавца?

Буду рада, если кто-то меня просветит на сей счет.

Финансовый крах это выгодно для ипотеки в рублях ?

сентября 18, 2008

Интересно,если рубль таки рухнет-то как это отразиться
на тех кто взял,скажем,ипотечный кредит на квартиру в рублях ?
Смогут ли молодые россияне швырнуть банку в лицо
эти жалкие миллионы через пару месяцев ? :)

кросс-пост у себя в жж

Появились первые невозвраты по ипотеке

сентября 18, 2008

Можно долго рассуждать на тему "существуют ли проблемы на рынке недвижимости".
А вот, что говорит Владимир Хлывнюк, председатель правления банка “Финансы и Кредит”.
Обратите внимание на
- отечественные порты перегружены металлом
- наши клиенты просрочили выплаты по кредитам на покупку недвижимости. А сейчас это уже не десятки, а сотни проблемных ипотечных займов

О кризисе
— Украинские банки по-прежнему испытывают трудности с выходом на международные рынки заимствований?
— Вследствие кризиса в США и спада экономики в ЕС внешние рынки заимствований для украинских банков оказались фактически закрытыми. И до середины следующего года изменений к лучшему я не ожидаю. Кроме того, внутренний рынок отечественным банкам тоже ничего хорошего не сулит. Мы уже видим застойные явления на рынке недвижимости, спад производства в металлургии. По моим данным, отечественные порты перегружены металлом, который не находит сбыта на внешних рынках. Спад в металлургической отрасли может обернуться для Украины не только финансовым, но и экономическим кризисом.
— Как это отразится на банках?
— В первую очередь это может привести к росту проблемной задолженности и массовым невозвратам по кредитам, в том числе по потребительским, ипотечным и даже корпоративным. Мы начали комплексно готовиться к этому еще в феврале нынешнего года. В частности, пересмотрели подходы к оценке кредитных рисков.
— Тем не менее, по данным НБУ, проблемная задолженность в банковской системе вполне на уровне допустимой…
— Я не готов комментировать данные Нацбанка. Но я уверен, что “для себя” каждый банк реально оценивает ситуацию. У нас, например, до 2008 г. не было проблем с ипотечными кредитами. Это нормально для растущего рынка. Как только в экономике и в целом на рынке жилья начались проблемы, у нас появились первые невозвраты по ипотеке. Буквально за последние три-четыре месяца некоторые наши клиенты просрочили выплаты по кредитам на покупку недвижимости. А сейчас это уже не десятки, а сотни проблемных ипотечных займов.
— Может, причиной отказов платить по этим кредитам стало увеличение банками ставок? Не секрет, что финучреждения повысили ставки, в том числе и по ранее выданным ссудам…
— Мы не пересматривали ставки по ранее выданным ипотечным кредитам, предоставленным для покупки жилья. Кроме всего прочего, мы никогда не кредитовали первичный рынок жилья. А это значит, что у банков, финансирующих покупку еще не существующих квартир, ситуация с возвратами кредитов может быть намного хуже, чем у нас. Мы проанализировали причины невозвратов по ипотеке и пришли к выводу, что повышение ставок — это не главный фактор. В большинстве случаев заемщики просто лишились постоянных доходов. Например, в США в 2007 г. первым симптомом экономического кризиса стало резкое снижение объемов денежных переводов гастарбайтеров в Латинскую Америку. От роста безработицы в первую очередь пострадали нелегальные работники и эмигранты. У нас сейчас наблюдается аналогичная ситуация. Замедление экономического роста в Европе повлекло за собой резкое сокращение поступлений в страну денежных переводов украинских гастарбайтеров. И если ранее объем переводов наших “заробітчан” в Украину оценивался в $5-6 млрд в год, то по итогам 2008 г. эта цифра может быть вдвое меньше. И все это на фоне сокращения капитальных инвестиций в страну и увеличения отрицательного сальдо торгового баланса.
http://sabeloff.livejournal.com/165889.html

MIRAX накликал себе мстителей

сентября 17, 2008

Ради красного словца в MIRAX-е не жалеют не только своих клиентов, но и себя. Не так давно топ-менеджмент компании сделал "публичную оферту", мол, мстите нам лично.Теперь они заявляют,что приостанавливают проекты в стадии разработки. По нашим данным, они и 5 месяцев назад не планировали их начинать-денежек на это не было. А теперь многим становится понятно,что грядет глобальный финансовый кризис. Говорят, что свою долговую нагрузку они успели реструктурировать. Правда,мы считаем,что и это им не поможет в силу назревания глобального внешнего и внутреннего финансового кризиса (MIRAX все же не Газпром, так что руку помощи им не протянут; на страика Батурина тоже надежды мало- у него свои заботы). Так что время для мщения подходит.Сами себе накаркали.
Отсюда вопрос:
Как и кто MIRAX мстить будет после их "сдутия"?
P.S. от 22.09.2008

</div>viaoleg_anisimov 

Фондовый рынок и недвига

сентября 17, 2008

Не нашел никакой аналитики насчет того, как фондовый кризис отразится на недвиге. Ну и понятное дело сочинил свою. В общем, добро пожаловать на блог. И надеюсь на мнения, потому как не факт, что я прав везде и во всем.

Нервные люди

Фондовый рынок, конечно, грохнулся, но ненадолго. Через несколько месяцев он восстановится, и если не на прежних позициях, то, по крайней мере, на уровне 1400 для ММВБ и 1700 для РТС. Вопрос в том, как переживут эти месяцы владельцы недвижимости, начнут психовать или забьют на кризис и будут ждать лучших времен.

вокруг недвижимости 2008-09-17 11:35:49

сентября 17, 2008

Не знаю, по теме или нет, сорри, если что. Есть здесь кто-нибудь, кто недавно делал проект и согласование по электричеству и остался доволен и ценами и оперативностью и чем там еще можно быть довольным? Подкиньте координаты, а? Москва.

Вопрос к ипотечным брокерам

сентября 17, 2008

Пользовались вы когда-нибудь покупными лидами (123credit,100 кредитов). Если да то какая у вас статистика закрываемости, количество мертвых(нерабочих по доходу, долгосрочных и нежелающих работать с брокерами) кредитов, качественных то есть готовых и имеющих реальные шансы на одобрение кредитов. Ваше личное отношение и любые комментарии по лидам (общее мнение) и стоит ли вообще пользоваться их услугами.
И какие подводные камни нам необходимо учесть?

Спасибо.

На каком рынке кризис?

сентября 17, 2008

Несколько интересных фактов из статьи в РБК-Недвижимость, которую полностью можно прочитать здесь:

1) За прошлую неделю стоимость квадратного метра эконом-класса снизилась на 1,7%, бизнес-класса - на 0,4%, и только "элитка" выросла, но всего лишь на 0,03%.
2) Зафиксировано увеличение выставляемых на продажу объектов в элитном и бизнес сегментах в среднем на 2,5% в неделю.
3) Еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно (от двух и более) с дисконтом до 20–30%.
4) На каждые семь выставленных на продажу квартир приходится только один покупатель.

По мнению автора и экспертов бюро недвижимости "Агент 002", профессиональные инвесторы начали вывод денег из недвижимости, чтобы инвестировать в инструменты, сулящие в краткосрочной перспективе более высокую доходность. "Самым доходным вариантом для инвестора на ближайший год может стать продажа или залог квартиры и покупка акций отечественных топливных и энергетических компаний сроком на 6–8 месяцев с дальнейшей продажей и покупкой жилой недвижимости в момент наибольшего снижения цен на жилье. Развитие ситуации повышает привлекательность фондового рынка и у инвесторов возникает большой соблазн вывести средства из стабильного, но не столь доходного сектора недвижимости в пользу более рискованных и доходных инвестиций рынка акций".

Учитывая вчерашнюю ситуацию на фондовых рынках, а также официальные прогнозы по поводу падения цен на недвижимость на 15-20%, звучит вполне здраво.

Не менее интересен комментарий гендиректора АКЦ "МИЭЛЬ" В.Луцкова, который утверждает, что потенциал российского рынка недвижимости не будет исчерпан еще как минимум ближайшие пять лет. "В столице одной из основных причин роста спроса на жилую недвижимость является активный миграционный приток. За последние десять лет в Москву прибыло 495 тыс. семей, мигрантов из регионов России и сопредельных государств. Для обеспечения только этого потока в Москве необходимо строить не менее 50 тыс. квартир в год, а есть еще естественная потребность москвичей в улучшении своих жилищных условий. В последнее время ежегодно вводится почти 5 млн кв. м столичного жилья, при этом много квартир уходит на программы переселения из ветхого жилого фонда, на обеспечение жильем льготных категорий граждан, а на коммерческую реализацию попадает лишь около 35 тыс. квартир"

Очевидно, что люди говорят о двух совершенно разных рынках.

Первые - о рынке частных инвестиций в недвижимость, т.е. чисто о финансовом рынке, где люди зарабатывают на том, что покупают дешево и продают дорого. Этот рынок обеспечивает 75% денег на строительство жилых домов.

Вторые - о рынке квартир для жилья, на котором, безусловно, большой и постоянный спрос. Но в данный момент этот спрос во многом латентный, т.к. не обеспечен соответствующим количеством денег у населения.

Возникает и третий рынок - строительных услуг, т.е. непосредственно строительства квартир на деньги, в основном привлеченные с первого рынка (в эти деньги уже заложена маржа строителей), и поставки этих квартир на второй рынок.

Отсюда вопрос - когда говорят о кризисе на рынке недвижимости, о каком из рынков идет речь?

Я так думаю, что о первом, где люди вложились в дутые и ничем не обеспеченные активы, а сейчас не успевают вытащить эти деньги (а во многих случаях просто не могут, т.к. имеют на руках вместо квартир векселя, предварительные договора, договора соинвестирования и т.п.). Отсюда возникает еще три вопроса. Сколько таких инвесторов и какой объем средств приходится на них? Как они будут действовать в сложившейся ситуации? Как эти действия повлияют на другие рынки в сфере недвижимости?

Что вы думаете по этому поводу?

Как сказка стала былью

сентября 16, 2008

Очков с полдюжины себе она достала;
Вертит Очками так и сяк:
То к темю их прижмет, то их на хвост нанижет,
То их понюхает, то их полижет;
Очки не действуют никак…
__
К несчастью, то ж бывает у людей:
Как ни полезна вещь,- цены не зная ей,
Невежда про нее свой толк все к худу клонит;
А ежели невежда познатней,
Так он ее еще и гонит.
Иван Андреевич Крылов
«Мартышка и Очки»

Когда я писал сказку про то, как Ося недвижимость продавал, то есть пытался реализовать целый посёлок хором – загородных коттеджей, я и подумать не мог, что созданное литературное допущение – не единичный случай, а полномасштабное массовое явление, которое Осям до поры до времени удавалось скрывать. Но теперь и это тайное стало явным.

«Участники загородного рынка признают, что у застройщиков есть проблемы со строительством и продажей коттеджей в Подмосковье. В готовых поселках живет не более 20%», - пишут Ведомости (09.09.08).

Казалось бы, впору призадуматься - почему не продается, в чем дело? Но тут как тут к услугам продавцов карманные аналитики. Оказывается, что «Причиной затруднений с продажами за городом служат неудачные концепции и маркетинговые просчеты».
Воистину, наверное, забор не в тот цвет покрасили и целевую аудиторию перепутали. Не иначе как в глянцевом журнале для антарктических пингвинов проект продвигали. Вспомнился Иван Крылов и его гениальные «Мартышка и очки» и «Квартет». Да и ладно.

Впрочем, справедливости ради следует отметить, что далеко не все аналитики пеняют на цвет забора. Вот что пишут вчерашние «Новые Известия» в материале «Жадность сгубила»:


Новые Известия » Жадность сгубила
Дорогие дома в Подмосковье продаются плохо
15 сентября 2008 г.

В Подмосковье снижается спрос на частную недвижимость бизнес- и элит-класса. Сейчас застройщики перенацелились на продажи недорогих домов, ценой в 300–500 тыс. долларов, говорят последние данные аналитиков.
Постоянный адрес статьи: http://www.newizv.ru/news/2008-09-15/97992/

«В Подмосковье снижается спрос на частную недвижимость бизнес- и элит-класса. Сейчас застройщики перенацелились на продажи недорогих домов, ценой в 300-500 тыс. долларов…
На сегодняшний день в Подмосковье уже построено более 500 поселков с таунхаусами (дома для постоянного проживания), еще 264 поселка строятся, отмечается в последнем докладе одной из девелоперских компаний. Однако, по словам ее генерального директора Ивана Богатова, у участников рынка в последнее время появились серьезные проблемы. Более 200 объектов стоят непроданными по 3 года и более, или же в них продано менее половины площадей. Как отметил г-н Богатов, в основном пустуют дома бизнес-класса. В погоне за наживой продавцы искусственно переводят построенную недвижимость в нишу бизнес-класса, где дом с участком стоит от 1,5 млн. "зеленых". Очевидно, что при такой цене "притянутые за уши" дома никто не хочет покупать».

Дозорный Летающий Стоерос

Госдума взялась за “серые” схемы стройинвестиций

сентября 15, 2008

"Серые" схемы выселяют из квартир // По ним ударят штрафами и налоговыми льготами В Госдуму группой единороссов внесен законопроект, вводящий административную ответственность за привлечение инвестиций в строительство жилой недвижимости по "серым" схемам. Появились первые оценки размера "серого" сектора инвестиций в недвижимость в Москве. В Госдуме их оценивают в 84% рынка общего привлечения средств физических лиц в жилую недвижимость, в инвестбанках -- в 30-40%, компания RC Consulting, прогнозирующая на 2009 год волну технических дефолтов строительных компаний в случае проблем с кредитами,-- в 89,5%. открыть материал ...

В Госдуму внесен проект поправок в законодательство, ужесточающих режим привлечения инвестиций в жилую недвижимость. В частности, предлагается внести изменения в законы о долевом строительстве, ипотеке и банкротстве и ввести административную ответственность за привлечение инвестиций в строящуюся жилую недвижимость по «серым» схемам.

Решение этого вопроса назрело давно, однако законодатели обратили на него внимание только сейчас.
Свою версию причин происходящего и оценку «серого» рынка сегодня предложил «Коммерсант». Издание пишет, что «основной причиной возникновения этого сектора называется стремление девелоперов избежать обложения НДС и налогом на прибыль при продаже еще не построенных квартир физическим лицам, требующегося Налоговым кодексом».

Примечательно, что во многом оценка происходящего «Коммерсантом» совпадает с оценками кризисной ситуации аналитиков Stroydozor’а: «В любом случае принятие Госдумой закона до конца 2008 года вряд ли успеет отменить возможность негативного сценария. Большинство инвестконтрактов физических лиц, которые в Госдуме прямо называют "незаключенными", действуют с 2006-2007 годов, и их суммарный объем даже при оптимистичных оценках составляет в Москве десятки миллиардов рублей — не менее 25-30% от всего объема оборотных средств строительного рынка Москвы», - сообщает Ъ.

Дозорный Летающий Стоерос

Дома под снос

сентября 11, 2008

Вот обновили список сносимых домов. Тут далеко не все, что будет снесено в Москве, а только то, что планируется в рамках реконструкции кварталов

ЗЫ: Сорри, за ублюдочный дизайн сайта - еще не занимались.

Ипотека в Москве

сентября 11, 2008

Присматриваем квартиру в Москве, хотим в ипотеку взять, обратились в МИАН, через них снимали квартиру долгое время - короче они себя зарекомендовали. Но сейчас слухи ходят, что они банкротятся. МОжет сделку стоит с другим агентством заключить?

доллары или рубли

сентября 10, 2008

в августе, когда еще курс был нормальный, нам одобрили кредит в долларах согласно заявленному в анкете...
сейчас решается вопрос - купим мы или нет квартиру в ближайшем месяце.
изменить валюту кредита можно, но надо заново подавать заявку и собирать все документы снова и ждать решения.
но не хочется опять все это заново проходить..
к тому же, платить даже по растущему курсу (если он даже вырастет до 30 руб.) будет немного дешевле, чем в рублях из-за процентной ставки. а если будет курс как сейчас, то и намного дешевле, чем в рублях...
кто как бы поступил? оставил бы как есть или подавал заявку заново?

Интересный подход к ипотеке. Для тех кто еще сомневается.

сентября 10, 2008

Ипотека - это аренда
1. с фиксированным арендным платежом на несколько лет.
2. с последующим правом владения имуществом.
3. из квартиры, взятой в ипотеку никто не выгонит, если только из-за
неплатежеспособности. А она с каждым годом должна рости. Так как
платеж фиксированный.

P.S. Вообще мечтаю о квартире по программе Молодая семья.

ipoteka 2008-09-10 06:07:12

сентября 10, 2008

Скажите, пожалуйста, если, допустим, мы с мужем оформляем ипотечный договор, я нахожусь в декретном отпуске за ребенком, - в числе моих доходов рассматривается пособие по уходу, и все?

А как лучше?

сентября 10, 2008

Вот в итоге с одной квартирой решили так, приватизируем и продаем, есть первоначальный для ипотеки, но тут встал вопрос(квартиру надо приватизировать на троих) : а как выгоднее приватизировать для продажи - по долям или по комнатам?
У нас получается каждый за себя, и приватизировать на одного, не получится :(

Дивиденды продолжают неуклонно расти?

сентября 9, 2008

Что мы делаем, когда покупаем квартиру на этапе строительства? По сути – отдаем деньги в доверительное управление. Только не профессиональному участнику рынка ценных бумаг, а строительной компании. С таким же успехом можно отдать их в ближайший гастроном. То, что строители занимаются доверительным управлением в принципе не секрет. Вот характерная страница на сайте Capital Group - http://www.capitalgroup.ru/home/investicii/information/

Сразу бросается в глаза риторика МММ, которую, судя по всему, мы основательно подзабыли - «дивиденды по некоторым нашим проектам достигли показателей в 600% и продолжают неуклонно расти» и так далее. Если я правильно понимаю, это не просто нарушение этики, но и серьезное административное (или уголовное?) правонарушение. Ведь «исторические показатели не обязательно могут служить ориентиром оценки будущей результативности инвестиций», а «стоимость инвестиций может как уменьшаться, так и увеличиваться, и клиенты могут в конечном счете не получить первоначально инвестированную сумму». Обо всем этом старательно предупреждают инвесторов профессиональные УК.

Теперь о гастрономе. Привожу базовый перечень документов для получения лицензии на осуществление деятельности доверительного управляющего (приказ ФСФР №07-21):

1. заявление на выдачу лицензии
2. анкета соискателя
3. заверенные копии учредительных документов
4. копия свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ
5. копия документа, подтверждающего постановку на налоговый учет
6. платежное поручение (свидетельство об уплате госпошлины)
7. копия бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату с отметкой налогового органа
8. расшифровка информации о заемных средствах и дебиторской задолженности
9. копия отчета о прибылях и убытках
10. копия аудиторского заключения по проверке годовой финансовой отчетности
11. копия лицензии аудитора
12. расчет размера собственных средств
13. справка о структуре финансовых вложений
14. копии документов, подтверждающих соответствие работников квалификационным требованиям
15. документы о наличии у единого исполнительного органа соответствующего опыта работы (не менее 1 года)
16. справка об отсутствии судимости за преступления в сфере экономической деятельности или против государственной власти
17. справка о лицах, входящих в состав совета директоров, коллегиального исполнительного органа, руководителя и контролера
18. копия инструкции о внутреннем контроле
19. копия перечня мер, направленных на предотвращение конфликта интересов
20. копия перечня мер, направленных на предотвращение неправомерного использования служебной информации
21. копия перечня мер по предупреждению манипулирования ценами
22. копия перечня мер по снижению рисков, связанных с профессиональной деятельностью
23. копии документов, подтверждающих государственную регистрацию всех выпусков акций общества, и последнего отчета об итогах выпуска акций
24. копии документов, подтверждающих государственную регистрацию учредителей
25. копии учредительных документов учредителей
26. копии балансов и отчетов о прибылях и убытках учредителей
27. копии документов, удостоверяющих личность физических лиц – учредителей
28. документ, подтверждающий налоговыми органами выполнение учредителями обязательств перед бюджетом
29. документ, содержащий наименования, адреса, места нахождения и т.п. учредителей
30. заявление, подтверждающее, что соискатель не будет осуществлять (не осуществлял) деятельности на рынке ценных бумаг после окончания лицензии
31. утвержденный бизнес-план
32. копия отчета контролера за полный последний квартал работы
33. выписка из штатного расписания, содержащая данные о внутренней структуре подразделений

А кроме этого Положение об отчетности профессиональных участников рынка ценных бумаг на 118 листах и еще 15 нормативно-правовых актов.

Здесь же можно посмотреть, что требуется для лицензирования деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом. Как видим, никакого сходства, пусть даже самого отдаленного.

Если изучить структуру той же самой Capital Group, то никакого специализированного доверительного управляющего в ней нет. Следовательно, аналогия с гастрономом более чем уместна. А то и хуже. Ведь если нет профессионального управления деньгами, то они, скорее всего, тупо просираются. И что остается делать бедному строителю?

Мавроди тоже мог не по злому умыслу расширять свою пирамиду. Ему просто надо было платить дивиденты своим первым «леням голубковым».

Ну что, когда “обвал” начнется?

сентября 9, 2008

Какие будут мнения, "симптомы" и сомнения? Самое же интересное, на каком уровне установятся цены до конца года?
P.S. от 16.09.2008: Ну что есть еще сомневающиеся, что пузырь начнет сдуваться ? Тогда ждите первых разорений девелоперов и строителей 

Еще хуже, чем я думал

сентября 9, 2008

Насчет продажи моей хрущевки на Преображенке. Приступил к делу и очень скоро выяснил, что о тех ценах, которые фигурируют на irn.ru, можно забыть. На практике это выглядит так: приходишь в агентство и говоришь, что хочешь продать. Добрые риэлтеры (почти все) оценили ее около 295 штук. Почти тоже самое выдала и on-line оценка irn.ru. Но дальше начались проблемы. Выяснив, что, по крайней мере, пока я не буду заключать с ними эксклюзивный договор, риэлтеры резко понизили оценку – до 255 тысяч. Ну, типа, знаете, мы не учли нюансы, и курс доллара поднялся, поэтому мы имеем то, что имеем. И чтобы я не сомневался, дали мне три почти аналогичных квартиры в соседних домах, которые уже больше двух месяцев экспонируются по 260-265, и спроса ни фига нет. Сомневаться не приходится, потому как, если кто не в курсе, базы данных у больших и толстых риэлтеров Москвы сейчас объединенные, и потому мне сразу в нескольких агентствах назвали идентичные адреса этих квартир. Меня убил уже тот факт, что квартир на продажу так до фига, что можно запросто найти три аналога в соседних домах. Но что еще хуже, риэлтеры заявили, что вряд ли удастся продать мою квартиру даже за эти деньги. И если я собираюсь сбросить ее за два месяца, то нужно ориентироваться где-то на 240-250. При таком раскладе средняя цена квадрометра, анонсируемая на irn.ru по крайней мере на 15% выше реальной. То есть цены уже реально шагнули в минус, чтобы там не говорили риэлтеры аналитикам и какие бы выводы те не делали из той лапши, которую им вешают на уши.

Проблема с продавцами

сентября 9, 2008

Хочу купить квартиру в строящемся доме.  Дом выбрал.

Но когда звонишь продавцам, что ипотечник - предлагают только варианты с большой площадью. Какая им разница? Квартир же полно выставлено...

Если ли способ договориться с банком о получении денег, купить квартиру обыкновенным способом, а потом принести документы в банк?

Посоветуйте что-нибудь...

Охотники за девелоперами множатся

сентября 9, 2008

По стечению обстоятельств газета "Ведомости" опубликовала материал, который мы тоже можем использовать в качестве подтверждения состоятельности гипотезы нашей рабочей группы.

"Идея Михаила Прохорова о том, что финансовый кризис создаст возможность дешево купить ряд компаний потребительского сектора, нашла последователей. ВТБ уже копит на это деньги, заявил президент госбанка Андрей Костин"

Целиком материал лежит тут:
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/09/09/160397

Акулы почувствовали запах близкой наживы и, не торопясь, нагуливают аппетит. Будем наблюдать за развитием событий.


________________________
дозорный Упавший Индекс

+2 рубля за у.е.

сентября 7, 2008

Непривычно тихо в сообществе ipoteka.

С логикой не в ладах

сентября 5, 2008

«05.09.08. К 2020 году цены на квартиры вырастут в 6 раз

«Цена квадратного метра жилья в России может вырасти в 6 раз к 2020 году. Такое мнение озвучил представитель компании «Мультиброкер» на форуме PROEstate в Санкт-Петербурге.

Этот прогноз связан, прежде всего, с развитием ипотечного кредитования и ростом доходов населения. В качестве довода был приведен тот факт, что подъем ипотеки стал одним из важных факторов, повлиявших на удорожание жилья в 10,2 раза с 2003 года к текущему моменту, передает РБК.

Как отметила эксперт, Министерство регионального развития РФ подсчитало, что к 2020 году доход на душу населения в России составит 175 тысяч рублей. По словам представителя компании, к этому времени 56% жителей страны смогут позволить себе ипотеку на жилье».

Источник: Urbanus.ru 

Случай не просто потрясающий и заслуживающий всяческого внимания, случай восхитительный, погранично-клинический.

 

Но при всем восторге две вещи так и остались не разъясненными «многоброкерным» экспертом.

1. Во сколько вырастет инфляция к 2020 году? Что можно будет купить в том недалеком году за $42 тысячи ($7000 х 6 раз)? Коробок спичек? Значит, по факту квартиры подешевеют?

 

2. О каком развитии ипотеки может идти речь при доходе на душу населения в 175 тысяч рублей, т.е. 14 тысяч 583 рубля в месяц? Эксперты-мультиброкеры живут в России? Кто-нибудь из них за последние годы хоть раз заходил в любой магазин?

 

О населении как всегда и вовсе забыли. Это население вечно мешает «экспертам» делать красивые прогнозы. А между тем, даже по официальному (т. е. «приглаженному») анализу Департамента макроэкономического прогнозирования Министерства экономического развития и торговли РФ (I квартал 2008 г.) численность трудоспособного населения в России снизится к 2020 году с 90 до 77-78 млн человек.

 

Получается, что платежеспособное население сократится на 12-13 миллионов, доходы выживших составят к тому времени астрономическую сумму в 14583 рубля, в результате чего цены вырастут в 6 раз. Где логика?

 
 Дозорный Летающий Стоерос
 

от одобрения квартиры до сделки

сентября 5, 2008

только не закидывайте меня сразу помидорамИ, ибо я опять хочу спросить про Абсолют-банк.
кто сталкивался - поделитесь опытом, сколько времени у вас занял процесс от одобрения квартиры до проведения сделки?
моя ситуация в конкретике: у нас такая альтернативная цепочка: квартира, которую хотим купить мы - квартира, которую хотят купить наши продавцы - часть дома, которую хотят купить продавцы наших продавцов. то есть 3 единицы жилой площади.
документы на квартиры подала 1 сентября, 2 сентября сказали какие надо донести, 8 мы должны отправить уже все документы окончательно.
как было у вас? сколько времени занимает:
1. одобрение банком всей цепочки.
2. выезд оценщика.
3. сама оценка (результат)
4. одобрение страховой.
5. сделка.
и если ли срочная регистрация прав собтвенности сейчас? какой оценщик у Абсолюта не занижает стоимость?
заранее спасибо!

мифотворчество

сентября 4, 2008

Для одного журнала попробовала подсчитать накопленную массу, так называемых, инвестиционных квартир на московском рынке. Несложный подсчет с использованием весьма приблизительных данных irn, rrg и росгосстраха привел к любопытному результату: накоплено в шесть раз больше, чем продается в год за деньги (не важно, в кредит или на свои). Много это или мало, никто сказать не может, потому что никто никогда не задавался вопросом "а как это у них было, когда коррекция наступала" и где проходит линия раздела, когда процесс накопления еще продолжается, а когда уже начинает идти в обе стороны (кто-то копит, кто-то продает). Что-то не то в нашей аналитике. А ежели пустить цифру в народ без пояснений, родится очередной миф.

Риэлторы пытаются зашаманить рынок

сентября 4, 2008

Известно, что цены на жилье и его аренду взаимосвязаны. Пока ситуацию собственно на рынке недвижимости абсолютное большинство игроков рынка и аналитиков характеризуют как, мягко говоря, «неоднозначную» и прогнозировать дальнейший рост не берутся, в игру вступили очнувшиеся от летней спячки риэлторы.

Они приступили к шаманским заклинаниям цен. Причем эти заклинания слышатся отовсюду и по любому поводу. Риэлторы предсказывают, обещают и чуть ли не сгоняют тучи руками.

«В октябре, как обещают риэлторы, ее цена (однокомнатной квартиры – прим. авт.) может вырасти до 30 тысяч и выше», - уверяют они, например, «Комсомольскую Правду».
 

И начинают там же соревноваться, кто больше напрогнозирует:

- Рост арендных ставок осенью может составить 20%, - говорит пресс-секретарь компании «МИАН» Светлана ФУФАЕВА. Ведущий аналитик агентства недвижимости Doki Александр СКОБКИН уверен, что цены осенью вырастут еще сильнее - на 30%.

 

«КП» - издание опытное. А потому, посокрушавшись по поводу того, что одной из причин прикаркиваемого роста цен является покупка квартир по ипотеке «за бешеные деньги – 5 - 6 тысяч долларов за квадратный метр», вследствие чего «хозяевам надо как-то гасить 3 - 4 миллионные кредиты», газета делает верное наблюдение:

«риэлторы начинают разговоры о повышении цен именно для того, чтобы они действительно повысились». Такая вот сильно недоделанная, но страстная попытка трансерфинга реальности.

 

Но тут подкралась незадача. То ли народ слишком понятливый стал, то ли шаманили без бубна, но результаты оказались как в пугачевской песне про мага-недоучку. Люди, почему-то без радостного позитива восприняли заклинания, и их отклики на подобные материалы практически единодушны: «статья явно заказная прочитав ее многие подумают а не повысить ли мне аренду? цены и так выше крыши а вы еще создаете ажиотаж».

 

Дозорный Летающий Стоерос

Позже »