Отдых лишним не бывает

В прошлом году председатель совета директоров корпорации Mirax Group Сергей Полонский одарил меня правом недельного отдыха в одном из лучших отелей Кемера – Sungate Port Royal (старое название).

В прошлом году я этим правом не воспользовалась, т.к. на тот момент уже успела там побывать. Но в начале августа решила все-таки поехать – отдых лишним не бывает, тем более проживание для меня было бесплатным (если не брать в расчет 600 с лишним евро за билеты и трансфер).

Оговорюсь, что в прошлом году я уже была в этом отеле, еще до того, как управление над ним взял Rixos. И результат оказался на лицо – если в прошлом году в отель то и дело приезжали различные делегации для проведения там конференций и прочих мероприятий, отдыхали звезды не последней величины – такие, как Валерий Меладзе, телеведущие Аврора и Дарья Субботина, то в этом году, по словам служащего отеля, была только одна крупная фармацевтическая делегация (я ее даже застала), из известных россиян я заметила только Прохора Шаляпина из Фабрики звезд и Соню Таих – бывшую участницу группы Лицей…

Сервис и обслуживание отеля осталось, впрочем, на высоте. Но этот фактор явно не повлиял на количество отдыхающих, коих в этом сезоне было неприлично мало… И это относится не только к Rixos Sungate – соседние турецкие отели также не смогли похвастаться большим наплывом отдыхающих…

Вот у меня возник вопрос – хоть кто-нибудь этим летом куда-нибудь ездил отдыхать? Я говорю не только про Турцию, а вообще про заграницу…

Любовь зла. К деньгам

Известный экономический журналист Борис Грозовский bgroz опубликовал на slon.ru статью, анализирующую выводы психологов и социологов (в основном, западных и на западном материале) о том, кто чаще объединяется в пары - люди сходные или различные по финансовому поведению (бережливые с бережливыми, беспечные с беспечными или наоборот).

Любовь зла. К деньгам

Деньги – третий по частоте повод для ссор после придирок к неисполнению разнообразных обязанностей и ревности 0

Психологи, социологи и экономисты очень любят исследовать причины, толкающие людей к тому, чтобы жить вместе. И не верят при этом в поговорку «крайности сходятся». Гораздо чаще сходятся как раз не крайности, а люди, сходно мыслящие, любящие одни и те же вещи, и даже внешне похожие друг на друга. Но денег это не касается. Тут как раз сходятся крайности – расточители и скряги. И это не сулит им счастья, выяснили трое американских исследователей (Скотт Рик и Дебора Смолл из The Wharton School, Пенсильвания, Эли Финкел из Northwestern University). Денежный вопрос становится предметом постоянных ссор. Все происходит примерно как в четвертом круге Дантова «Ада» (эти строки – эпиграф к докладу): Их множество казалось бесконечным; Два сонмища шагали, рать на рать, Толкая грудью грузы, с воплем вечным; Потом они сшибались и опять С трудом брели назад, крича друг другу: «Чего копить?» или «Чего швырять?» Исследователи расположили своих респондентов – семейные пары – по шкале «расточитель – скряга». Для этого они опросили респондентов об их ощущениях в процессе распоряжения деньгами и классифицировали эти «самоотчеты». На полюсе «расточительства» – те, кто радостно покупают все, что нравится; в итоге, они приобретают больше, чем могут себе позволить, а потом сожалеют о собственной финансовой беспечности. «Скряги», наоборот – те, для кого раскошелиться – мучительно и больно. Они с трудом расстаются с копеечкой, а потом нередко говорят себе, что к деньгам можно было бы относиться и проще. В итоге, скряги живут с постоянным ощущением, что не купили то, что вполне могли себе позволить. Интересно, что тяготение к одному из полюсов этой шкалы абсолютно не зависит от доходов человека. Зато расположение на шкале отлично предсказывает величину сбережений или долгов (в отношении к доходам). Различия в отношении к деньгам способствуют любви, доказывают Рик, Смолл и Финкел. Не то чтобы обязательно сходились полюса, но люди со статистически значимыми различиями в положении на шкале. Особенно велико тяготение к своей противоположности у тех, кто не удовлетворен собственным обыкновением управляться с деньгами. Супруг, располагающийся ближе к полюсу «скряга», берет на себя роль семейного бухгалтера. В остальном, пары, наоборот, сходятся по принципу сходства. Что не нравится людям в себе – то они не любят и в других и, соответственно, стараются этого избежать. Причем чем сильнее какое-то качество не удовлетворяет человека в себе, тем сильнее он старается избежать этого в своей «половине». В результате, чаще всего сходятся друг с другом люди, близкие по социально-демографическим характеристикам, образованию и т.д. (см., например, исследование «How Do I Love Thee»). Одно из важнейших исключений из этого правила – склонность к доминированию и, соответственно, подчинению. Та же история, как выясняется, и с деньгами: привлекательным кажется то, чем сам не обладаешь. На ранних стадиях ухаживания эти различия могут казаться привлекательными, цитирует New York Times Стефанию Кунц, директора по исследованиям в Council on Contemporary Families: «Вы как бы говорите сами себе: «Этот парень даст мне почувствовать себя свободным [в обращении с деньгами]» или «Эта девочка введет меня в какие-то рамки». Но в семейной жизни этот подход приводит к раздорам, утверждают Рик, Смолл и Финкел. Денежный вопрос часто становится причиной семейных ссор. А пары, которые сильно расходятся в отношении к деньгам, ссорятся чаще. Деньги – третий по частоте повод для ссор после придирок к неисполнению разнообразных обязанностей и ревности. Будущие партнеры осознают эту опасность. Еще не состоящие в семейных отношениях люди, будучи спрошены теми же исследователями о том, как должна относиться к деньгам их «идеальная половина», рисуют человека, похожего на себя. «Люди осознают, что были бы счастливы с партнером, который относится к деньгам так же, как они сами», – сказал Рик New York Times. Но на практике мало кто следует этой установке. Возможно, так получается из-за того, что люди редко говорят о деньгах до свадьбы. Для многих обсудить распоряжение деньгами и имуществом до начала совместной жизни очень сложно – куда сложнее, чем переспать, говорит Сьюзан Рич Уинтерс, юрист, специализирующийся на бракоразводных процессах. К тому же, влюбленным просто не до того, чтобы думать, как их партнер относится к деньгам. В психологических консультациях партнеров, жалующихся на скандалы из-за денег, учат искать компромиссы и прислушиваться к потребностям своей «половины», и давать другому определенную степень финансовой независимости и право на ошибку. Хороший прием для пар, чьи ссоры похожи одна на другую, – попробовать поменяться ролями, рассказывает психолог, работающий в одной из таких консультаций. Кроме того, надо учитывать, что деньги могут быть лишь поводом, а не настоящей причиной ссоры: например, муж, отсутствующий дома якобы ради заработка, и жена, тратящая все, – чтобы привлечь его внимание. Ссоры из-за денег в семейной жизни, действительно, достаточно часты, говорит Людмила Кожарина, психолог из РГГУ. Но они не критичны – как правило, парам удается договориться: «Семьи ведь не только на этом основаны».

А в вашей семье как?

Пятая часть глобального исследования рынка недвижимости Москвы

Уважаемые господа, вашему вниманию представляется продолжение публикации фундаментального исследования квартирного рынка Москвы в 2000-2009 гг. – часть пятая "Коллапс рынка новостроек в Москве"..

В этой части дан анализ динамики рынка строительства и новостроек, приведены расчеты по модели, описывающей поставки кв.метров, предложение и продажи. Также приводится оценка перспективы продаж новостроек в ближайший полуцикл.

Основные выводы данной части:

- в 2005-2008 гг. рынок новостроек в Москве начал сжиматься: уменьшались ввод объёмов коммерческого жилья (2007-2009гг.), объёмы поставок и предложения, показатели реализации, всё это, в конечном итоге, оказало влияние на рост ценника московского квартирного рынка в целом. Именно этот процесс назван "коллапсом рынка новостроек".

- снижение объёмов поставок новостроек компенсировалось тактикой реализаторов в 2006-2008 гг., состоявшей в оттягивании момента вывода объектов на рынок, а также манипуляцией с лотами. В кризисный момент это привело к тому, что многие застройщики оказались с накопленными кв.метрами и значительной кредитной обузой.

- на данный момент объёмы нераспроданного жилья в новостройках Москвы приблизились к 3 млн.кв.метров, это обеспечит бездефицитный период на весь ближайший полуцикл рынка, соответствующий "недооценке квартир", когда ожидается постепенная активизация рынка и достаточно высокий уровень продаж.

В предыдущих частях исследования подробно рассмотрены аспекты вторичного рынка 2000-2008гг., ипотечного кредитования, а также поведение рынка в кризисный период и общие характерные состояния рынка квартир в целом. В 5-й части рассматривается рынок первичного жилья 2000-2009 гг. с акцентом на характер динамики показателей этого рынка и оценку текущей ситуации плюс прогноз.

Ранее было показано то, как денежный агрегат М2 вкупе с валютными депозитами определяет уровень цены кв.метра в Москве, исследована роль ипотеки, рассмотрены основные особенности текущего состояния вторичного рынка. Однако всё это не вполне даёт нам требуемую картину того, что сейчас происходит с недвижимостью в столице. Необходим следующий шаг - новостройки и текущее коммерческое строительство.

ВВЕДЕНИЕ

Настала пора вернуться к одной из исходных точек исследования. Это сегмент новостроек, важность которого для московского рынка квартир всегда была просто феноменальна. Отметим, что в нескольких предыдущих частях исследования (со второй по четвёртую) мы работали исключительно с параметрами вторичного рынка, и моделирование велось без учета первичного рынка. Был использован подход, состоящий в том, что рынки рассматривались как параллельные, равномощные и развивающиеся в сходных руслах. То есть, всю систему описывали на основе поведения её половины. Это примерно также как если мы движение по МКАД стали бы описывать на основе динамики только внутреннего кольца - плотность потока машин, средняя скорость, число аварий, подразумевая, что внешняя сторона характеризуется точно также и принципиально не отличается по законам своего поведения.

Правилен ли такой подход? С той точки зрения, что пока видимой альтернативы ему нет, - да. С той точки зрения, что рынок новостроек в 2000-2008 гг. не был стабильным, и эта нестабильность оказывала своё влияние, подход имеет слабое место. В идеале, конечно, мы должны строить картину рынка во всей её совокупности, однако на данный момент это практически нереально только по самой первой причине: вторичный и первичный рынок совершенно различны по составу доступных данных. Продемонстрируем это в виде перечня.

Хорошо видно то, насколько у нас доступна и развита система информационной поддержки вторичного рынка и насколько всё запущено в сегменте новостроек. Понятно, что работать в единой системе данных одновременно по первичному и по вторичному рынку невозможно. Единственный на данный момент путь - это отделять сегмент новостроек и работать с ним принципиально иными методами.

Но, прежде чем начать, оговоримся: ВСЕ нижеприведённые цифры относятся исключительно к новостройкам, выставляемым на продажу. Всё социальное и ведомственное жильё, строившееся в Москве, тщательно вычищено и исключено из расчётов.

Что мы хотим получить в этой части исследования? Какой результат?

Ответ таков: необходимо смоделировать основные показатели динамики первичного рынка Москвы. Это требуется для того, чтобы в заключительной части появилась возможность свести воедино все ряды данных: динамику вторичного рынка, первичного, ипотечных денег, загородной недвижимости. Это даст нам законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

В случае новостроек ключевой доступной информацией оказываются данные по вводу домов в эксплуатацию (сдача Госкомиссии - ГК). Эти данные относительно надежны и доступны - выпускаются как ежегодное постановление Комплекса по архитектуре и градостроительству с отчетом о параметрах введенных новостроек, так и итоговый документ по выполнению программы ввода социального жилья от ДЖП. В этих же документах приводятся цифры распределения построенного жилья по типам: муниципальное (социальное), федеральное (ведомственное) и коммерческие новостройки. Есть несколько тонких моментов - это, во-первых,необходимость также вычищать объёмы, построенные московскими строителями в других регионах, а во-вторых, год от года меняется терминология - приходится постоянно разбираться, что же имеется ввиду под тем или иным понятием. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

С 2002-го года вышла на приемлемый уровень и информация из другого источника. Это детализированная база данных московских новостроек "ИНТУС". В ней содержится ценнейшая информация по срокам ввода зданий, типам (муниципальное-коммерческое), сериям домов, застройщику и мн.другому. Некоторым недостатком этой базы является то, что она постоянно подвергается изменению - вносятся поправки в мощности объектов, меняются сроки ввода зданий. Тем не менее, с более чем удовлетворительной точностью можно также рассчитать искомый ввод коммерческих новостроек. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

Заметим, что ни тот, ни другой источник не является абсолютным в плане приводимых цифр. Необходимо совмещать их для получения более-менее объективной картины. К примеру, в прошлые годы был довольно распространён обмен лотов квартир в панельных новостройках на долю города в сданных домах индивидуальных проектов. Понятно, что в постановлении метраж этой доли учтён как муниципальное жильё, хотя по факту это жильё - коммерческое. законченную картину того, что вообще происходило на московском квартирном рынке в нулевом десятилетии двадцать первого века.

Табл.1 Данные о вводе жилья по публикуемым официальным отчетам Комплекса по архитектуре и градостроительству и Департамента жил.политики.

Табл.2 Выбор консенсусного значения ввода коммерческого жилья по имеющимся данным.

После того как мы сведём данные из двух источников выявляется ощутимое противоречие только по двум годам (2002 и 2003). Это объяснимо: работа в БД "ИНТУС" ещё только выходила на должный уровень в те годы. Возможны были опечатки и пропуски ключевой информации о типе ввода жилья. К сожалению, довольно подозрительны и цифры по 2003 году в официальных постановлениях. Достаточно трудно объяснить резкий рост, к примеру, кв.метров, отведённых по программе переселения (1 млн.кв.метров). Проверить эту миллионную цифру трудно, тем более, что в соседние годы этот параметр ввода составлял 500-700 тыс.кв.м. Вдобавок, хорошо видно, что социальное жильё в 2000-2006 годах (эпоха стабильного строительства, вне кризиса 1998 года и ажиотажа 2006 года) занимало обычно долю в 32-35%. Почему в 2003 эта доля резко возросла почти до 40% - непонятно.

В 2002 году, скорее всего, данные по постановлениям близки к истине - они укладываются в общую логическую картину, а вот данные БД "ИНТУС", видимо, завышены. В итоге в качестве консенсусного решения предлагается в 1999-2002 годах использовать расчёты по официальным данным, в 2004-2008 - данные БД "ИНТУС". В 2003 году - использовать расчёт доли коммерческого в 67.5% от полного ввода жилья.

Рис.1 Ввод в эксплуатацию домов, предназначенных для продажи на рынке (коммерческое жильё). 2009г. - прогноз Мос.правительства.

Рис.2. Доля, которую занимает коммерческое жильё в полном вводе (на основе консенсусных данных).

C точки зрения информативности мы пока получили немного. Дело в том, что коммерческие новостройки, сданные в тот или иной год, поступают в продажу задолго до срока ГК. И, естественно, реализуются также в те годы. В своё время даже бытовала такая норма: после сдачи ГК в продаже должно оставаться не более 25% объёма квартир в доме, всё остальное должно быть продано раньше. При анализе же воздействия первичного рынка на рынок квартир Москвы в целом мы должны опираться на объёмы предложения и продажи, а отнюдь не на формальный ввод.

Тем не менее, уже на этом графике заметны две тенденции:

1) Пик активности сдачи коммерческих новостроек пришёлся на 2003-2006 года, именно в это время сдавались дома, построенные на площадках, полученных до кардинальной смены правил игры середины нулевых годов.

2) После 2006 года началось критическое падение ввода коммерческих новостроек в строй.

ПОСТУПЛЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ НОВОСТРОЕК НА РЫНОК

Западные специалисты привыкли оперировать понятиями supply и demand: предложение и спрос. Однако термин "предложение" в случае первичного рынка не совсем точен. Более правильно говорить "поставки новостроек на рынок". Именно этим термином мы будем характеризовать вывод квартир в новостройках на рынок.

От чего зависят поставки, которые определяют текущее предложение новостроек? В отличие от вторичного рынка - это отнюдь не стихийный процесс. Операторы рынка новостроек довольно сознательно управляют своими поставками. Более того, они способны убирать с рынка большие объёмы квартир, что для вторичного рынка нехарактерно.

Обладая крупным проектом, оператор редко выкладывает его на рынок в полном объёме. Скорее, он будет работать только с его частью (лотом), поддерживая необходимый ассортимент. Обычная практика - это вывод объекта на рынок определёнными лотами, причём часть из них может просто быть продана другим операторам.

Теоретически, обладая данными по вводу коммерческого жилья, мы можем просто "размазать" его объёмы по предыдущим годам, смоделировав поставки на рынок квартир в новостройках. Однако есть существенное "но": мы никогда точно не знаем момент вывода объекта на рынок в целом. Даже обладая знанием по точной его дате ГК, невозможно априори определить - какова, к примеру, была изначально установленная точка ГК. Дело в том, что сдвиг даты ГК на год-два-три - обычная практика московского строительства.

Тем не менее, есть путь оценки темпов поставок на основе анализа дат поступления объектов-новинок на рынок и информации по вводу ГК этих объектов из БД "ИНТУС". Действительно, нам совсем не обязательно анализировать сдвиги ГК, ведь так или иначе, единожды попав на рынок, в 99% объект присутствует на нём с том или ином состоянии строительства.

Анализ поступления объектов на рынок был проведён по специализированной базе данных новостроек-новинок, которую автор вёл с 2001 года. Суть этой базы - ежемесячный полный учет всего нового, что появляется на рынке. К 2009 году она насчитывала около 700 объектов. Хотя не все эти объекты удалось сопоставить с объектами из БД "ИНТУС" (есть различия в написании адресов) по большей части получилось выявить объективную картину того как объекты попадали на рынок. Ориентировочный результат представлен в табл.2 (совмещенные ячейки означают объединённые с данным годом предыдущие года). Каждая строчка - это распределение по году вывода объекта на рынок от суммарного объёма метража домов, сданных с том или ином году (первый столбец обозначает этот год).

Табл.3 Поэтапный вывод объёмов на рынок домов конкретного года ГК в % по предыдущим годам.

В этой таблице выделена удивительная диагональ. Это т.н. "диагональ 2004 года". О чём, к примеру, говорит крайнее правое значение в строке 2008 года? О том, что за 4 года, а именно в 2004 году на рынок поступило 31,1% метража проектов, которые впоследствии были сданы в 2008 году. Аналогичные пиковые значения мы видим и для строчки 2007 года, и для 2006 и ранее. Везде пики выхода приходятся на 2004 год. Для тех, кто работал в том году в сегменте новостроек, секрета нет: 2004 год - год пресловутого ФЗ-214, который вступил в силу в начале 2005 года. Немудрено, что застройщики от греха подальше старались до-оформить и вывести свои проекты до 2005 года.

Итак, рассчитав на основе реальных данных точки выхода проектов на рынок и имея довольно точные цифры по вводу коммерческих новостроек мы можем перейти к ответственному этапу - моделированию поступления кв.метров новостроек на рынок.

Табл.4 Основные ряды данных, использованных и полученных в ходе моделирования динамики рынка новостроек.

Как выводятся объемы в том или ином проекте? Да, как говориться, десятью способами. Возможен, к примеру, такой вариант: на рынок сразу поступает 90% квартир, а оставшиеся 10% резервируются про запас. Другой вариант: выводится 10% квартир, делается анализ реализации, выводится еще 10%, и так до самого конца. А может быть и так: метраж делится на три части - первая очередь, вторая, третья, и вывод идет точно также, сперва первая очередь, через полтора года - вторая, через год - третья. Словом, динамика появления квартир конкретного дома на рынке может быть самой разнообразной. Что делать в такой ситуации, ведь детальных сканов полного предложения квартир в новостройках на рынке никто не делал, да и не в состоянии сделать.

Наиболее разумным представляется предложить самую простейшую модель: объемы квартир выводятся равными частями каждый до самого года сдачи ГК. Это означает следующее: скажем, объект со сроком ГК 2008 год вышел в 2005 году, в первый год поступило на рынок 25% метража, во второй (2006) - еще 25%, в третий (2007) - еще 25% и в заключительный (2008) - оставшиеся 25%.

Возможно, что такая модель неидеальна и вносит ощутимую погрешность, однако мы не можем предложить что-то более разумное, не проанализировав тактики вывода на рынок метража ВСЕХ операторов новостроек Москвы. А проделать такую работу просто невероятно трудно, даже в какой-то части её. Ведь многие объекты, к примеру, дробились между рядом компаний-реализаторов.

Применение поэтапной модели с её "размазанностью" метража по годам даёт относительно устойчивую картину насыщения рынка новостройками. Следует немного по-анализировать её, потому как картина оказывается очень интересной (рис.3).

Рис.3 Смоделированные суммарные поставки квартир в новостройках. Краевые значения (2000 и 2009 год) - возможно несколько занижены по объективным причинам.

Неудивительно, что мы видим пик, пришедшийся на 2004 год. Это год ФЗ-214. В принципе, не будь той форс-мажорной ситуации, мы бы увидели более сглаженную картину в 2002-2006 годах. Но это не суть важно, потому как главное что следует извлечь и этой картины - это невероятно резкое снижение объёмов новостроек, поступающих на рынок после 2005 года. Спад к 2008-му году в три раза (пик 2004 года даже в рассмотрение не берём, иначе - спад в четыре раза). В ТРИ РАЗА. Для сравнения представьте - что будет, если, скажем, в три раза уменьшить поступление бензина на бензоколонки Москвы. Или в три раза уменьшить количество авиарейсов в туристические страны.

Откуда и почему произошло такое сильное изменение картины по сравнению с рис.1? Ведь если рассматривать ввод коммерческого жилья, то провалился у нас только 2008-2009 год, причем, руку здесь частично приложил и кризис. Но здесь важно понимать, что между рис.1 и рис.3 - дистанция в несколько лет.

Объекты сперва выводятся на рынок и лишь затем строятся и сдаются. Спад выводимого на рынок метража в 2006-2008 - это следствие нехватки проектов со сроками сдачи 2008-2011 годов. А этих годов (кроме 2008-го и прогноза 2009-го) на рис.1 еще нет. Но когда сданные в 2009-2011гг. новостройки будут посчитаны, то можно не сомневаться, что мы увидим такое же колоссальное падение ввода.

РЕАЛИЗАЦИЯ И ПОСТУПЛЕНИЯ: БАЗИС ДЛЯ ОЦЕНКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Теперь нам предстоит следующий шаг: переход от ввода и темпов поступления метража новостроек на рынок к прямой оценке объема предложения и объемов реализации.

Как известно, если в одну трубу вливается, то должна быть и труба, откуда выливается. Строители строят жилье, а реализаторы его продают, манипулируя как ценами, так и лотами квартир на рынке. В любой месяц, по-хорошему, можно оценить три цифры: сколько было кв.метров новостроек на начало месяца, сколько поступило дополнительно и сколько продано по итогам. Одна только беда: напрямую все эти цифры померять-посмотреть нельзя.

К счастью, к решению задачи мы подходим не с пустыми руками. Мы уже располагаем темпом поступления новостроек на рынок. Значения ежегодные, но ничто не мешает "размазать" эти данные по-месячно на основе той или иной гладкой функции, ведь сами эти цифры - результат модели равномерных поступлений.

Что же касается темпов реализации, то здесь поможет работа, которая велась и ведётся с 2001-го года по сей день. А именно - оценка темпов реализации новостроек на основе мониторинга предложения. Вкратце расскажем об этой методике.

Напрямую узнать продажи новостроек у той или иной компании нельзя. Зато можно отсканировать, прозвонить все её предложение. Этим неблагодарным трудом занимаются десятки, если не сотни маркетологов в Москве. При регулярном мониторинге мы можем сопоставлять предложение на одну дату и, скажем, на дату месяц спустя. Разница в предложении между этими датами - это есть предполагаемая реализация квартир. При этом, естественно, отбрасываются случаи пропадания групп квартир - лоты часто снимаются или перепродаются коллегам.

Наиболее важной характеристикой, получаемой в ходе работы, является помесячный темп реализации. Это процент, характеризующий среднюю долю квартир, убывших с рынка (проданных). Было 1000 кв.м. квартир в трех домах, к концу месяца осталось 800 кв.м. - темп реализации 20%.

Естественно, на 100% никому не удавалось охватить всё происходившее на рынке новостроек Москвы. Так или иначе, но оценивалась лишь часть компаний-реализаторов, причем и у этих компаний в расчет брались лишь только т.н. "надежные объекты" - объекты, где происходило равномерное убывание квартир, без рывков. Ведь нередки были и "доливы" новых квартир и продажи квартир лотами другим реализаторам. Тем не менее, даже на основе частичных данных оказалось возможным сделать оценку общих темпов реализации новостроек в городе. Конечно, эта оценка имеет ощутимую погрешность - и методика неидеальна и охват предложения рынка лишь в лучшие годы достиг 70-80%. Тем не менее, динамика реализации просматривается очень хорошо.

Рис.4 Процентные темпы помесячной реализации новостроек в Москве

Напомним, что приведенные на рис.4 цифры - это сложный и трудоемкий расчет, основанный на буквально по-квартирном убывании предложения по конкретным адресам. Тем неожиданнее и приятнее увидеть четкую логику картины. Перед нами вырисовываются хорошо знакомые короткие циклы, описанные во 2-й части исследования. У них, единственно, несколько меньший полупериод - 405 дней, однако из-за более сильной волатильности точность коэффициентов аппроксимирующей волновой модели, конечно, оставляет желать лучшего.

На графике прекрасно видны и наши депрессии/стагнации - 2004/2005, 2007 и 2008 года, и ажиотажи - 2003, 2006 и 2008 года. Это и не удивительно, рынок новостроек живёт в едином ритме с рынком вторичного жилья.

На этом месте, казалось бы, остается сделать последний шаг для построения глобальной динамики первичного рынка недвижимости столицы: это свести воедино поставки квартир и их реализации - "в одну трубу вливается, в другую выливается". Однако не все так просто. Дело в том, существует еще одна маленькая трубочка, дающая поступление квартир на рынок. Это отказы от заключенных контрактов или возвраты квартир.

Остановимся здесь чуть подробнее. Дело в том, что наша оценка реализации базируется на факте убытия квартиры из листинга в текущем месяце. Однако нет никакой гарантии, что эта квартира не вернется в листинг месяц-другой спустя. Она могла оказаться под бронью под конкретного клиента, быть временно зарезервированной, а потом взял да произошёл отказ. Наконец, даже если заключен контракт и произведен авансовый платеж, то возможен и возврат квартиры с определёнными финансовыми потерями у клиента. Любой реализатор скажет, что да - люди регулярно отказываются от покупки или прибегают к возврату. Это нормально. Другое дело что оказывается крайне трудно оценить процент возвращаемых на рынок квартир. В кризисные и неустойчивые времена он отнюдь не мал. Свидетельствуют, что возвраты затрагивают до 20-25% ранее купленных или зарезервированных квартир. Однако в спокойные времена этот процент, конечно, меньше - где-то 3-6%.

Рассмотрение картины выбытия квартир с рынка по конкретным объектам показывает, что эти цифры более-менее подтверждаются для компаний, хорошо контролирующих продажи и качественно ведущих листинги. В прочих компаниях этот процент возрастает - там пертурбации с квартирами наблюдаются более часто. В результате за базовую величину был условно принят уровень 10% возвратов квартир на рынок.

Прежде чем перейти к конкретным результатам, следует подвести итоги двух последних глав, итак:

- поставки квартир новостроек достигли своего пика в 2004 году, далее начался сильный спад поставок

- реализация квартир в новостройках носила циклических характер, спады и активизации в точности совпадали с циклами вторичного рынка города

ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ПРОДАЖ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ

Для построения динамической модели предложения квартир на рынке мы на данный момент имеем: поставки квартир (приток), реализацию квартир (отток), возврат квартир (процент от продажи). Не хватает лишь краевого значения - стартового объема квартир на рынке. Однако он оказывается не слишком важен. Для основной части временного отрезка, на котором мы работаем, доминирующими являются только приток квартир и их убытие с рынка.

Рассмотрим рис.5, где представлено рассчитанное предложение на рынке в зависимости от двух стартовых объемов на 01.12.2001: а) миллион кв.метров и б) полтора миллиона. Начиная с 2004 года кривые сходятся, то есть стартовый объем уже перестает в принципе на что-то влиять с этого момента.

Что представляет из себя полученная динамика предложения? Фактически это мультипликация динамики поставок квартир и кривой реализации. Мы видим уже знакомые волны, также видим и глобальные тренд падения предложения начиная с 2005 года. Горб (пик) 2007 года объясняется падением темпов реализации в этом году (стагнация). В конце 2008 года тренд объёма предложения резко меняется на восходящий, что неудивительно - кризис обрушил продажи. Понятно, что и сейчас в 2009 году продолжает нарастать предложение. Однако нет сомнений, что пиковых значений как в 2004-м году (3 млн.кв.метров) оно никогда уже не достигнет (по крайней мере до тех пор пока Москва не сольётся с Подмосковьем). Тем не менее, уровень в 2 млн. кв.метров ещё вполне достижим. Это связано с тем, что глобальная оценка нераспроданных запасов квартир в новостройках Москвы уже практически достигла к августу 2009-го году 3 млн.кв.метров¹. Где-то чуть более миллиона кв.метров мы сейчас видим на рынке. А вот остальное находится пока в запасе. Одномоментно эти квартиры не выйдут на рынок, однако в течение двух-трех лет их полное (или почти полное) поступление на рынок вполне реально.

Рис.5 Динамика объёма предложения в зависимости от стартового значения на дек.2001 года.

Интересно также рассмотреть и абсолютную помесячную реализацию за вычетом тех квартир, которые по модели возвратятся на рынок. На рис.6 эта кривая приведена для стартового объема в 1.5 млн.кв.метров. Результат весьма интересен. Несмотря на то, что 2004 год был пиковым по поставке объемов квартир на рынок, пик реализации пришелся на 2005 год. Ажиотажный 2006, в свою очередь, показал не бог весь какую реализацию.

Однако самое интересное ждет нас, если мы совместим графики реализации первичного рынка и вторичного. Реализацию вторичного рынка можно построить, используя данные по числу сделок УФРС и средний размер квартиры на рынке в кв.метрах. На рис.6 это красная кривая, причем она была сглажена, это нужно для того чтобы убрать сезонный фактор. Синяя кривая, в свою очередь, это смоделированная реализация первичного рынка. Кривые, как нетрудно заметить, живут единым ритмом. Для кривых на рис.7 коэффициент детерминации R² составляет 0.59.

Этот результат говорит о следующем: мы строили реализацию первичного рынка только на основе эмпирических данных по новостройкам + официальные данные и получили картину крайне схожую с поведением продаж вторичного рынка! Случайным такое совпадение быть не может, что подтверждает работоспособность взятой модели.

Обсудим последний результат в виде кратких тезисов-выводов.

1) Продажи новостроек также имеют волновую составляющую, соответствующую волнам спроса на квартиры Москвы в целом

2) Квартир на вторичном рынке продается больше и по числу, и по метражу. Однако если мы вспомним, что значительная часть сделок "вторички" - цепочки, а на "первичке" покупка почти всегда одна, то становится ясно, что рынки по числу реальных покупок (без альтернативных "продал-купил") примерно равномощны.

3) Масштабы волн (отношение макс./мин. значений) на графике первичного рынка более размашисты, чем на вторичном. По всей видимости, здесь сказывается влияние альтернативных сделок "вторички", которые совершаются в большом числе даже в месяцы самого низкого спроса.

4) Ранее уже отмечалось, что с 2005 года число сделок вторичного рынка имеет убывающую тенденцию. Точно такая же тенденция имеет место и для первичного рынка. Это связано и с общим падением предложения новостроек и с расширением вариантов выбора покупателя - в эти годы развилось и подмосковное коттеджное строительство и приемлемые варианты новостроек Подмосковья.

5) Падение продаж в кризисный период для рынка новостроек оказалось более значительным, чем для вторичного рынка по причине того, что последний оказался более гибким в смысле снижения цен и в результате перетянул часть потенциальных покупателей с первичного рынка.

Рис.6-7 Динамика объёмов реализованных квартир первичного и вторичного рынков (оценочно)

ДАЛЬНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА НОВОСТРОЕК МОСКВЫ

Обычно в последнем разделе следует общее заключение данной части исследования, однако на этот раз предпочтительнее обсудить следствия ситуации 2000-2008 г. на рынке новостроек в разрезе текущих перспектив рынка.

Рис.8-9 Подсчёт объёмов (мощностей) у новостроек, вышедших на рынок в 2008-2009 гг.

Сперва рассмотрим текущие объёмы поступления новостроек-новинок в 2008-2009 гг. Заметим, что это отнюдь не поставки новостроек на рынок, которые смоделированы ранее. Это только потенциал того, что будет поступать на рынок в течение ближайших 1-2 лет. Находясь на минимальных значениях в 1-2 кв. 2008 года новинки резко прибавили, начиная с сентября, а в 4 квартале показали рекордное значение для нескольких прошлых лет - более 600 тыс.кв.м./кв-л.

Это означало следующее: застройщики, ощутив дыхание кризиса, постарались резко нарастить объёмы предложения с целью успеть ухватить сверхвысокие цены пика 2008 года. На рынок пошло то, что предназначалось на 2009 год. А то, что предназначалось на 2010 год, поспешили выложить в 2009-м. Однако смогут ли застройщики поддержать высокие темпы вывода новых объектов и далее - вызывает сомнение. Уже июнь, июль и начало августа показали чрезвычайно низкие цифры новинок. Это симптоматично.

Тем не менее, выплеск 3-4 кв.2008г. и 1-2 кв.2009 привёл, с учётом низких темпов реализации в период кризиса, к тому, что к лету 2009 г. запас нераспроданных объёмов в текущих новостройках почти достиг 3 млн.кв.м. Всё это неизбежно нужно продавать (однако помним, что ещё не все из них присутствуют на рынке!).

Для того чтобы понять много это или мало, нужно рассмотреть темпы продаж прошлых лет. В данном случае следует отойти от традиционного разбиения по годам. Иначе в тот же 2007 год попадут и стагнация и ажиотаж, а 2008 отметится ещё и кризисным временем. Следует воспользоваться известными нам из прошлых частей исследования полупериодами. Вспомним, что за цикл рынка (2 года и 4 мес.) мы имеем полупериод недооценки квартир, следствием которого наступает ажиотаж, и полупериод переоценки, который обычно завершается стагнацией. Рассмотрим среднемесячные темпы реализации в 2006-2009 годах.

Табл.5 Средние параметры рынка новостроек в полупериоды циклов 2006-2010 гг.

Отметим интересный факт: в полуцикл "май 2007 - июнь 2008" мы имели лучшую реализацию при довольно бедном единомоментном предложении, чем в предыдущий полупериод "март 2006 - май 2007". Объясняется всё просто - в первом случае квартиры в новостройках были недооценены с точки зрения давящих на них денег, а во втором ситуация была обратная. То есть это были два различных полупериода. Однако последующий полупериод, попавший на кризис 2008 года, показывает феноменально низкий уровень реализации. Что такое "продажи 85 тыс.кв.м./мес." можно понять на простейшем примере: этой цифре соответствует годовая реализация в 1 млн. 020 тыс. кв.м. А теперь посмотрите в табл.2 уровни ввода жилья: в рассматриваемые годы они колебались от 1,35 до более чем 3 млн. кв.м. в год. И все эти метры должны быть распроданы. Понятно, что упомянутый уровень продаж никак не может считаться хотя бы минимально удовлетворительным для застройщиков.

Наступившему полупериоду недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" соответствует аналогичный полупериод "май 2007 - июнь 2008". Этот полупериод также стартовал в период депрессивного состояния рынка, однако за счёт относительно низких цен показал хороший уровень реализации. Разница между этими полупериодами в одном: в том уже далёком полупериоде среднее единомоментное предложение оценочно составляло 1418 тыс.кв.м., причём стартовало оно вообще с отметки 2130 тыс.кв.м. Нынешний август 2009 стартует с отметки 1184 тыс.кв.м. и вряд ли теперь следует ожидать значительного прироста предложения новостроек, по-видимому, все свои запасы застройщики выбросили на рынок в послекризисное полугодие. Сейчас трудно угадать - каким примерно будет среднее предложение в текущий полупериод. Единственно можно воспользоваться цифрой предыдущего, а это 1057 тыс.кв.м.

Зачем нам нужно знать средний уровень предложения в полупериод?

Всё очень просто: реализация, которую мы пробуем оценить, штука относительная, процентная. Посмотрите рис.4, так или иначе средний процент продаж на больших периодах стабилен. Так что абсолютные продажи просто пропорциональны объёму предложения, на который домножается данный процент. В результате мы приходим к базовой оценке уровня продаж полупериода недооценки квартир "август 2009 - октябрь 2010" как продажи полупериода "май 2007 - июнь 2008" домноженные на отношение уровней предложения (простейшая пропорция). То есть 236 тыс.кв.м./мес.*1057/1418 = 176 тыс.кв.метров/мес. Теперь скажем важные слова касательно ограничений данной оценки реализации в 176 тыс.кв.метров/мес. Она будет достоверна если:

1) Единомоментный объём предложения новостроек будет не сильно отличаться от 1 - 1,2 млн.кв.метров, то есть не будет ни дефицита, ни переизбытка предложения

Текущая оценка квартир в новостройках, присутствующих на рынке, плюс квартир, находящихся в резерве - чуть менее 3 млн.кв.м.¹. Ожидаемая средняя реализация - 176 тыс.кв.метров/мес. Насколько хватит этого запаса? Нетрудно посчитать, что это почти 17 месяцев энергичной торговли. А длина ближайшего полупериода недооценки квартир - 14 месяцев. То есть даже в самых благоприятных условиях (ажиотаж, высокие темпы продаж и никаких кризисов) запаса квартир в новостройках хватит почти на полтора года и уж тем более на весь намеченный полупериод, который, кстати, чем должен закончиться? - Очередной стагнацией.

Ситуация почти удивительная: идёт зримое сворачивание строительства коммерческого жилья, однако имеющиеся запасы позволяют продержаться рынку без наступления тотального дефицита весь ближайший полупериод. Причем мы здесь совсем не рассматриваем поступление новых объектов в августе 2009 - октябре 2010. А ведь что-то всё равно будет появляться на рынке и в ближайшие месяцы, и в 2010 году. В целом вывод следующий: рынок московских новостроек в ближайший год-полтора не ждёт каких-либо потрясений, вызванных снижением уровня строительства жилья. Он ещё не ощутит удара 2008 года, когда огромное число дальних девелоперских проектов оказалось свёрнутым и положенным в долгий ящик. Удар по проектам, скорее, отзовётся лишь в 2011-2013 годах.

С точки зрения общего состояния квартирного рынка Москвы, дефицит новостроек как фактор отсутствует. Особенно ярко это видно на масштабах поступления новинок в послекризисное полугодие и вообще рост объёма предложения в октябре-декабре 2008 года. Снижение уровня коммерческого строительства нанесло удар по рынку ранее - в 2006-2008 годах, когда мы наблюдали небывалые темпы роста цен. Ныне, к 2009 году, рынок пришёл в метастабильное состояние: невысокий уровень предложения, невысокие темпы продаж. Эти слова вполне можно отнести к текущему состоянию сегмента новостроек, добавив ещё строчку - "невысокие темпы поступления новых объёмов". Невысокие потому что высокими можно считать только поставки 2003-2005 годов с их 3 млн.кв.метров/год. Однако такого в Москве больше не будет в обозримом будущем.

¹ - данная оценка базируется на подсчете нераспроданных остатков квартир в новостройках, произведённой в дек.2008 года по всему первичному рынку Москвы (2 млн.793 тыс.кв.м.). На 2009г. актуализация была произведена путём прибавления мощностей новостроек-новинок и вычетом проданных объёмов за период дек.2008 - лето 2009. К 1 авг.2009 оценка давала значение 2 млн.913 тыс.кв.м., сюда еще, видимо, будет добавлен ряд недоучтённых объектов, выведенных на рынок в самое последнее время.

Евроцемент

Гальчев: Ну, чего надо?
Судебный пристав: Балбло за долю «Раша партнерс» в Евроцементе.
Гальчев: Да хрен вам, суд уже признал, что они должны обломаться.
Пристав: Теперь эта доля у Миллхауса, так что сами понимаете.
Гальчев: Это ж, блин, вымогалово!
Пристав: Как хотите, могу сказать Роману Акадьевичу, что вы отказываетесь платить.
Гальчев: Нет, нет, все отдам, падлой буду, но расплачусь до последней копейки.
Пристав: Тук-тук, ало, Миллхаус?
Миллхаус: Да, в чем дело?
Судебный пристав: Тут еще немного принесли.
Миллхаус: Блин, да на вас всех бухгалтеров не напасешься.
Гальчев: Да я оплачу, и сверхурочные тоже, только ради бога примите!
Миллхаус: Хороший мальчик

Ставлю ящик “Беловежской”!

Падла буду, если менты не обгонят пожарников!

Книги про личные финансы

Мне очень помогли разобраться с личными финансами  вот эти книги:

Кийосаки, например  Богатый папа, бедный папа (аудиокнига MP3)
Бодо Шефер Путь к финансовой свободе (аудиокнига MP3)Анти - Кийосаки
Свияш Что вам мешает быть богатым (аудиокнига MP3)
Бодо Шефер  Деньги идут женщинам на пользу и  Money, или Законы умножения денег

Что помогло вам?
Как вы внедряете советы из книг поличным финансам в жизнь?

Платёжные терминалы занялись прямым обманом

Естественно, не сами терминалы, а их хозяева, и естественно не все, но очень многие.
Пока одни поднимают комиссию за платежи через свои терминалы до 6, а то и 7%, теряя клиентов, другие придумали ещё более гениальный ход. Используя всяческие ухищрения, они пытаются маскировать информацию о размере комиссии до момента внесения платежа.

Платёжные терминалы занялись прямым обманом

Естественно, не сами терминалы, а их хозяева, и естественно не все, но очень многие.
Пока одни поднимают комиссию за платежи через свои терминалы до 6, а то и 7%, теряя клиентов, другие придумали ещё более гениальный ход. Используя всяческие ухищрения, они пытаются маскировать информацию о размере комиссии до момента внесения платежа.

Как дурят пользователей электронных платёжных терминалов

1. Самым элегантным способом такого обмана является следующий психологический трюк. Вы подходите к терминалу, чтобы пополнить счёт, например, на своём мобильном. Вводите номер и видите надпись крупным шрифтом: «Сумма комиссии 0 руб.».

Мелкий отсвечивающий текст где-то вверху, расположенный под углом, глаз, как правило, не замечает. Время для удивления наступает сразу же после внесения денег.

Формально - не придерёшься. А если кому что-то не нравится, тот может носить с собой лупу. И потому этим трюком пользуются многие, например, платёжная система DeltaPay, чей оборот денежных средств по приёму платежей составил в 2008 году более 30 миллиардов рублей.

Сей трюк особенно эффективен, когда проводится в комплексе с подготовительной стадией «прикормки лоха». Например, та же DeltaPay, устанавливая свои терминалы, первые несколько месяцев комиссию не взимает, о чём информируют гигантские красочные плакаты и надписи на самом терминале. Затем «приманка» таинственным образом исчезает и врубается комиссия, но доверчивые плательщики просекают фокус не сразу.

2. Другим популярным у владельцев платежных терминалов способом разводки граждан является постоянное, якобы незаметное, повышение размера комиссии. Ещё позавчера было 3%, вчера - 5%, а сегодня уже 6,75%.

Брать 7% за платёж мобильному оператору или провайдеру - это уже беспредел.

Взимать комиссию с пользователя-плательщика стала даже платёжная система «КиберПлат» (CyberPlat), ранее никогда этого не делавшая. Правда, она пока ограничивается 3%.

3. Традиционный, родившийся, пожалуй, вместе с самими электронными терминалами способ дурилки - не печатать чек. Терминалы, грешащие такими выходками, никогда не предупреждают о том, что чек не выдаётся. Нередки случаи, когда заплаченные вами деньги теряются с концами и навсегда. То есть не то, чтобы теряются, только получает их не тот, кому они были предназначены. Доказать что-либо в таком случае невозможно.

Есть подозрение, что некоторое количество таких «чёрных ящиков» устанавливается преднамеренно.

4. И, наконец, хит сезона. Массово появились терминалы, где вместо информации о размере комиссионных просто и со вкусом сообщается следующее: «Комиссия взимается в зависимости от вносимой суммы». И больше никакой детализации. Как говорится, думайте, что хотите. Узнать - сколько с вас возьмут, возможно лишь после того, как ящик проглотит ваши деньги.

Что же со всем этим делать?

Рекомендация здесь может быть только одна - не использовать незнакомые терминалы неизвестных вам систем или владельцев. Зачастую такой «хозяин» владеет от силы десятком, а то и всего парой-тройкой ящиков для сбора денег, и призвать его к ответственности на практике невозможно. Как и вернуть свои деньги.

В нынешних условиях даже при общении с проверенным терминалом логично каждый раз заново проверять размер комиссии до внесения платежа, чтобы не оказаться в один прекрасный день с бумажкой в руках: «Спасибо. Комиссия 100%».

По всей видимости, следует предположить, что поразившая платёжные терминалы эпидемия алчности и обмана приведёт к уничтожению этого вида расчётов как такового. За примером далеко ходить не надо. Именно массовые обман и мошенничество загубили на корню такой способ оплаты множества интернет-услуг, как плата посредством СМС.

Игры с государством

Государство, конечно, озабочено безобразием, творящимся с электронными платёжными терминалами, но по-своему, сугубо со своей стороны. В 2008 году через электронные терминалы прошло платежей на сумму около 10 миллиардов долларов. При этом, по оценкам экспертов, 70% игроков данного рынка занимаются нелегальной обналичкой, то есть обманывают уже не только граждан, но и государство. А это уже чревато.

И потому государство решило упорядочить данный бизнес. С 1 января 2010 года вступает в силу закон «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами». В соответствии с этим законом все владельцы небанковских терминалов будут обязаны оснастить их контрольно-кассовой техникой - фискальным регистратором, который записывает информацию обо всех операциях на защищенную электронную контрольную ленту ЭКЛЗ - электронный дубликат бумажной кассовой ленты, чека. Налоговая инспекция сможет считать с неё информацию и сравнить с отчетностью предпринимателя, который обязан ежедневно вести кассовую книгу по каждому терминалу.

Возможно, это повысит налоговые поступления от электронных платёжных терминалов, но оградит ли граждан от обмана - большой вопрос.

Владимир Михайлов, собственный корреспондент F-n-G

Московская Ассоциация риэлторов взялась за “черных маклеров”.

ВОПРОС ДЛЯ РАЗМЫШЛЕНИЯ:
Это как же они собираются бороться ? С учетом того, что частные мастера зачастую гораздо более внятные и адекватные, чем сотруднички больших и малых контор.

Доход с чужой собственности

С наступлением кризиса ликвидности многие девелоперы потеряли часть своих активов. У одних компаний банки забрали собственность в счет погашения кредитов, другие компании сами выставили свои объекты на продажу, чтобы остаться на плаву и хоть как-то сводить концы с концами.

Однако далеко не все игроки рынка впали в депрессию из-за потери своих торговых центров, деловых комплексов или гостиниц. Оно и неудивительно. В приватной беседе один из экспертов поделился со мной своим мнением относительно того, как можно получать прибыль с объекта, который банк забрал за долги.

Если компания понимает, что час расплаты по кредиту близок, то самое время предпринять все необходимые меры. А именно: можно заключить договор аренды помещений с дочерней или аффилированной структурой. Причем желательно заключать долгосрочный контракт по очень низким ставкам. Затем финансовая структура спокойно забирает у владельца его собственность без всяких судебных исков и прочих разбирательств.

Далее компания, снимающая по низким ставкам офисное пространство (если речь идет о БЦ), сдает площади какому-либо арендатору по высоким или хотя бы рыночным ставкам. Таким образом, получается, что объект уже отошел к банку, а его бывший владелец продолжает получать с него стабильный доход.

Данная схема объясняет спокойствие многих участников рынка, которые смирились с тем, что не ровен час, как прозвенит margin call. Они успели к нему хорошенько подготовиться. Главное теперь найти подходящего арендатора и можно ни о чем не беспокоиться. Думаю, многие не отказались бы от такой работы. И с чистой совестью на животрепещущий вопрос о должности в ответ будет слышаться: я брокер. Да не обидятся на меня сдающие в аренду.

ДОН-СТРОЙ SALE!

ВТБ получит 50%+1 акцию ЗАО «Дон-Строй Инвест», дочерней структуры холдинга «Дон-Строй», на которой консолидированы все жилые проекты девелопера, рассказали источники, близкие к ВТБ и «Дон-Строю». Банк забирает долю в рамках реструктуризации долгов компании, объясняет один из собеседников «Ведомостей».

«Дон-строй» уходит за долги

Ведомости

26.08.2009, 10:34

ВТБ получит 50%+1 акцию ЗАО «Дон-Строй Инвест», дочерней структуры холдинга «Дон-Строй», на которой консолидированы все жилые проекты девелопера, рассказали источники, близкие к ВТБ и «Дон-Строю». Банк забирает долю в рамках реструктуризации долгов компании, объясняет один из собеседников «Ведомостей».

В ноябре прошлого года «Дон-строй» и ВТБ заключили ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн. Все полученные средства «Дон-строй» собирался направить на строительство жилья в Москве, в первую очередь на завершение домов высокой степени готовности. Залогом по кредиту ВТБ выступали имущественные права, а также твердые залоги в виде уже построенных и сданных объектов жилой и нежилой недвижимости. Тогда же источник, близкий к ВТБ рассказывал, что банк хочет получить в залог не только проекты, но и долю в капитале «Дон-строя», но для этого требовал сначала сделать прозрачную структуру собственности. Реструктуризацию «Дон-строя» в вертикально-интегрированный холдинг его владельцы Максим Блажко и Дмитрий Зеленов начали еще в 2006 г.

ВТБ забирает контрольный пакет в компании «Дон-Строй Инвест», которая, по данным ЕГРЮЛ, в равных частях принадлежит Блажко и Зеленову. На нее, по словам близкого к компании источника, заведены все структуры, владеющие жилыми проектами. Сейчас «Дон-Строй» возводит 11 жилых проектов в разной стадии готовности, общей площадью около 3 млн кв.м. Сделка с «Дон-строем» будет закрыта после согласования с Федеральной антимонопольной службой, говорит близкий к банку источник. По его словам, банк продолжит кредитовать жилые проекты девелоперской компании.
Официальные представители ВТБ и «Дон-Строя» от комментариев отказались.

Близкий к девелоперу источник рассказывает, что компания давно испытывает трудности с ликвидностью и не видит ничего удивительного в том, что ВТБ стал совладельцем части бизнеса «Дон-Строя». Компания специализируется на девелопменте жилых объектов бизнес-класса и офисов. Кризис больше всего ударил по сегменту бизнес-класса — еще два года назад он являлся основным сегментом для инвестици со стороны частных инвесторов, сейчас активность таких покупателей упала до единичных покупок, комментирует гендиректор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец. Здесь произошло значительное падение спроса, практически все застройщики пошли по пути снижения цен, но это мало влияет на продажи в нынешних условиях — активная рекламная кампания «Дон-строя» является тому свидетельством, указывает он. «Дон-Строй» сейчас продает квартиры в жилых комплексах «Измайловский» и «Дом на Беговой» по 105 000 руб. и 100 000 руб. за квадратный метр, соответственно. Это даже дешевле, чем стоят квартиры в пятиэтажках — по данным IRN.ru, метр в старых панельных домах сейчас стоит $3513 (около 112 000 руб).

ВТБ не может претендовать на долю в холдинговой компании, поскольку другим крупным кредитором «Дон-строя» является Сбербанк, который финансирует его девелоперские проекты в коммерческой недвижимости. Сейчас «Дон-строй» возводит шесть коммерческих комплексов, владеет и управляет также торговыми комплексами «Щука» и «Беговая». Рынок очень сжался по сравнению с докризисным периодом, указывает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. Размер долга Сбербанку «Дон-строй» не раскрывает. Получить комментарии Сбербанка на момент сдачи не удалось.

У ВТБ уже есть несколько девелоперских активов, доставшихся за долги. В начале апреля банк объявил, что покупает 51% «Система-галс» за 60 руб. (долги девелопера перед ВТБ достигали 23,5 млрд руб.). В середине апреля ВТБ сообщил, что получит в собственность контрольный пакет футбольного клуба «Динамо» вместе с проектом строительства нового стадиона и многофункциональных центров общей площадью 937 000 кв. м.

Сегодня может быть объявлено о том, что акционеры группы компаний "Дон-строй" договорились с ВТБ об урегулировании задолженности перед банком в размере более $500 млн. Как стало известно "Ъ", ВТБ получит контрольный пакет акций одного из крупнейших девелоперов Москвы за символические 500 руб. Кроме того, стороны договорились поделить все проекты "Дон-строя": ВТБ возьмет под свой контроль возведение объектов жилищного строительства, а девелопер сохранит за собой проекты в сфере коммерческой недвижимости.

"Дон-строй" хорошо устроился // ВТБ купит его за 500 руб. и $500 млн долга
Газета «Коммерсантъ» № 156 (4211) от 26.08.2009

1 из 4 Фото: Алексей Филиппов/Коммерсантъ Сегодня может быть объявлено о том, что акционеры группы компаний "Дон-строй" договорились с ВТБ об урегулировании задолженности перед банком в размере более $500 млн. Как стало известно "Ъ", ВТБ получит контрольный пакет акций одного из крупнейших девелоперов Москвы за символические 500 руб. Кроме того, стороны договорились поделить все проекты "Дон-строя": ВТБ возьмет под свой контроль возведение объектов жилищного строительства, а девелопер сохранит за собой проекты в сфере коммерческой недвижимости. О том, что ВТБ и акционеры ГК "Дон-строй" завершили переговоры о реструктуризации долгов компании перед банком в размере более $500 млн, "Ъ" рассказал источник, знакомый с ходом переговоров. По его словам, в рамках достигнутых договоренностей ВТБ получит 50% плюс одна акция ЗАО "Дон-строй инвест", уплатив за них символические 500 руб. Предполагается, что в будущем "Дон-строй инвест" станет головной структурой группы компаний, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости. "Нынешние же акционеры "Дон-строя" сосредоточатся на проектах коммерческой недвижимости, получив на их реализацию дополнительное проектное финансирование в ВТБ",— утверждает собеседник "Ъ", уточнив, что для осуществления сделки потребуется разрешение антимонопольных органов. По его словам, стороны планируют завершить сделку до 15 января 2010 года, в ближайшее время ВТБ намерен ввести своих представителей в совет директоров "Дон-строя". В ВТБ от официальных комментариев отказались. Вчера вечером гендиректор "ДС риэлти" (входит в ГК "Дон-строй") Тимур Баткин не отвечал на звонки "Ъ", а в пресс-службе УК "ДС холдинг" (головная структура "Дон-строя") от комментариев воздержались. Источник "Ъ" в "Дон-строе" подтвердил информацию о сделке. Ее параметры также знает один из знакомых Максима Блажко. Он добавил, что у акционеров компании есть опцион на обратный выкуп у банка акций ЗАО "Дон-строй инвест", но это будет возможно после того, как долговая нагрузка девелопера перед ВТБ будет сокращена до минимума. "На фоне кризиса это максимально выгодная сделка для контрагентов: ВТБ получает жилищные проекты, которые обязался достроить "Дон-строй", а девелопер в рамках этой сделки получит от банка дополнительные средства, размер которых будет эквивалентен прошлогодней кредитной линии ($500 млн.— "Ъ")",— говорит собеседник "Ъ". Правда, по его словам, в качестве обеспечения по дополнительным заимствованиям акционеры "Дон-строя" заложат почти 100% акций нескольких дочерних компаний. По договоренности с ВТБ на дополнительные средства от банка "Дон-строй" не только завершит строительство жилых домов, но и может приобрести еще три крупных проекта по строительству жилья в Москве, отмечает собеседник "Ъ". (Сейчас в портфеле девелопера 32 жилищных проекта, находящиеся на стадии завершения либо уже реализованные.) Компания "Дон-строй" создана в 1994 году. На паритетных началах ею владеют Максим Блажко и Дмитрий Зеленов. Крупнейшие реализованные проекты — жилые комплексы "Алые паруса", "Триумф-палас", квартал "Воробьевы горы", ТЦ "Щука". В 2008 году, по оценке журнала Forbes, заняла 46-е место в рейтинге 200 крупнейших российских компаний. Оборот за 2008 финансовый год, по предварительным подсчетам самой компании, составил около $2 млрд. До 2011 года компания должна завершить строительство более 3 млн кв. м жилья. Слухи о том, что ВТБ может войти в капитал "Дон-строя" ходят по рынку уже несколько месяцев: в апреле стало известно, что стороны ведут переговоры о реструктуризации задолженности девелопера перед банком. Вчера в ВТБ "Ъ" отказались сообщить размер долга группы компаний "Дон-строй". Сам же "Дон-строй" данные о своей долговой нагрузке не раскрывает с 2006 года (тогда она составляла $200 млн). Также в ноябре 2008 года ВТБ одобрил компании две кредитные линии в размере $500 млн под 14-15% годовых под залог денежных потоков. Кроме того, с начала года "Дон-строй" ведет распродажу своих крупнейших проектов в коммерческой недвижимости, сначала выставив на продажу торговый центр "Щука" (105 тыс. кв. м), а затем еще два — "На Беговой" (19,7 тыс. кв. м) и "Сокольники" (24,9 тыс. кв. м) (см. "Ъ" от 19 января и 5 марта). Едва ли в сделке с "Дон-строем" есть коммерческая составляющая, сомневается управляющий директор Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. "ВТБ как госбанк вынужден реализовывать очередной социальный проект по недопущению волны обманутых дольщиков",— резюмирует он. Это уже вторая девелоперская компания, которую с начала года берет под свой контроль ВТБ. В апреле в рамках реструктуризации долговой нагрузки АФК "Система" банк выкупил 20% ОАО "Система-Галс" и получил опцион еще на 31% на общую сумму 60 руб. Сделка позволила банку стать основным владельцем старейшего в Москве универмага "Детский мир" на Лубянке (см. "Ъ" от 8 апреля). Елена Ъ-Киселева, Халиль Ъ-Аминов а ведь только вчера про них спрашивал ; )

Линия Тишина

Рынок акций – рулетка или…?

В нашей стране тысячи людей мечтают начать собственное дело. Статистика показывает, что 2/3 тех, кто начинает, через 3 года отказываются от своей мечты, а еще через три года закрывается 2/3 оставшихся предприятий. То есть через 6 лет остается 10% более или менее успешных компаний. Все эти люди, которые только мечтают или уже являются предпринимателями, готовы принимать серьезные риски, связанные с началом и ведением собственного бизнеса, но даже успешные предприниматели зачастую относятся к рынку акций как к рулетке.

УК "Арсагера" пытается разобраться, как появился этот стереотип. Представим предпринимателя, который организовал свой магазин. Дела у него идут хорошо, и его бизнес приносит каждый год прибыль 100 тыс. долл. В какой-то момент он решает расширить бизнес и приходит к своему давнему знакомому - весьма состоятельному человеку - с предложением стать партнером. Половину своего бизнеса он продает за 250 тыс. долл. А потом он и его партнер вкладывают в развитие этого магазина по 150 тыс. долл. каждый. Основатель делает это за счет тех денег, которые выручил от продажи своей половины. А через год магазин приносит уже 200 тыс., и они оба продают магазин целиком уже за 1 млн долл.

Это вполне реальная ситуация, но причем тут фондовый рынок, акции, казино и рулетка? А притом, что и продажа половины бизнеса, и привлечение новых денег для развития, и последующая продажа осуществляются через операции с акциями магазина. Но согласитесь, в таком виде это не выглядит как спекуляция или игра на акциях и уж тем более как казино и рулетка. Обычные деловые операции, с которыми сталкиваются многие предприниматели.

До определенного момента только так и осуществлялись операции с правом собственности на бизнес. Если бизнес хорошо отлажен и работает как часы, то новому собственнику даже не нужно участвовать в управлении - он остается просто инвестором. В определенный момент появилась фондовая биржа. Ее первоначальная цель была в том, чтобы упростить сделки с покупкой и продажей бизнеса.

Именно эта простота совершения сделок и привела постепенно к тому, что для большинства людей покупка и продажа акций ассоциируется с игрой, а не с возможностью удобно и технологично приобрести тот или иной бизнес.

Еще одна причина - то, что обстоятельства, никак не связанные с самим бизнесом, могут влиять на стоимость акций и приводить к резким колебаниям. Вернемся к примеру с магазином: если его владельцу очень резко понадобились деньги, а покупателей на акции нет, он вынужден снижать цену продажи до тех пор, пока кто-то не соблазнится дешевизной. Делая это через биржу, он существенно повышает шансы найти желающих. Но на сам магазин как на бизнес, на его экономические показатели, вся эта ситуация не влияет.

Если посмотреть на график изменения цены акции любой компании, можно увидеть периоды роста и снижения. Естественно, возникает мысль: если купить на минимальных значениях, а потом продать на максимальных, то можно заработать хорошие деньги.

Брокеры предлагают своим клиентам рискнуть и попытаться заработать еще и на снижениях цен акций, продавая акции, взятые в долг, с целью откупить их потом дешевле. Брокеры живут тем, что берут комиссию за совершение сделок с акциями, поэтому им выгодно, чтобы клиент совершал как можно больше сделок.

Именно попытки сыграть на колебаниях превращают рынок акций в казино и рулетку. Это только на графике хорошо видны минимальные и максимальные значения. В реальной ситуации практически невозможно угадать, является ли текущая цена очередным максимумом или минимумом.

Существует армия людей, находящихся в состоянии, близком к игровой зависимости. Они много раз в день совершают сделки в надежде угадать изменение цен. Для них рынок акций - это казино. Вооруженные различными техниками биржевой игры, они находятся в слепой уверенности, что разбогатеют в течение нескольких лет или даже месяцев.

Но реально зарабатывают на рынке акций совсем другие люди - и вовсе не путем спекуляций. Например, совладельцы нефтяной компании «Лукойл» В.Аликперов и Л.Федун вместе с другими акционерами увеличили свое благосостояние с 1,7 млрд долл. до 93 млрд долл. за период с октября 1998 по июнь 2008, не благодаря спекуляциям с акциями, а просто владея этой компанией.

Один мудрец сказал: чтобы прослыть ясновидцем, предсказывай будущее на сто лет вперед. Чтобы прослыть глупцом, предсказывай его на завтра.

Чтобы зарабатывать на акциях, надо относиться к этому как к вложению в бизнес, а не пытаться угадывать колебания.

У спекулянтов, однако, есть полезная функция. Совершая множество сделок, они увеличивают ликвидность рынка. Они и их деньги - это жертва, которая приносится для возможности инвесторов более эффективно входить в бизнес или выходить из него.

ПРО ВЗЯТКИ

А почему, когда говорят о борьбе с коррупцией, в первую очередь вспоминают о гаишниках и штрафах, которые платятся им в карман, а не в казну? По-моему, довольно невинное нарушение. Это, конечно, нехорошо и неправильно, но мне, например, все равно, как именно оштрафуют нарушителя, лишь бы оштрафовали. А вот взятки на уровне уже "настоящих" чиновников - это серьезное зло.

Прим.: я не про то, чтобы не менять ситуацию с ГАИ, я за то, чтобы, борясь, например, с игровым бизнесом, не начинать со старушки, которая организует игру в лото во дворе.

Что скажете?

Товары на все времена. Что сколько стоит?

Люди хотят есть и пить, носить красивую одежду и жить в уюте и тепле. Иными словами, они желают в полной мере пользоваться всеми благами современной цивилизации и не задумываются, откуда те берутся.

И уж тем более их мало волнует, как формируется цена на них. И это касается не только России и россиян, но и ситуации в целом во всем мире.

Только узкому кругу специалистов интересны фундаментальные и технические аспекты формирования цен на какой-нибудь сугубо специфический товар, вроде замороженного апельсинового сока или соевого шрота.

И все же в связи с кризисом интерес к проблеме ценообразования на те или иные товары и товарные группы резко вырос. Многие люди уже «разбираются» в том, что станет с экономикой, если нефть будет стоить 70 долл./баррель, и что случится при цене в 25 долларов за бочку «черного золота». Поэтому вопрос: сколько то или это будет стоить через 3 месяца, через полгода или год — стоит очень остро.

Павел Пахомов, консультант по инвестициям ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ в интервью РЦБ говорит не о хлебе насущном, а о тех товарах и тенденциях, с ними связанными, которые формируют базис мировой и российской экономики и от движения цен которых во многом зависит наше светлое будущее.

Конечно, в этот список входят прежде всего товары, торгуемые на ведущих мировых биржевых площадках – нефть и драгоценные металлы, сельскохозяйственная продукция, промышленные товары, сырье и многое другое.

Полноправными законодателями моды в современной экономике можно признать биржи. Именно на них заключаются миллионы и миллиарды сделок, которые определяют цены на основные товары, и именно здесь безумствуют спекулянты всех мастей, на которых потом власть предержащая пытается свалить все беды и промахи, связанные с государственным регулированием национальных экономик. Но что интересно — сам товар вы можете и не найти на товарных площадках. Законодателями моды сегодня являются фьючерсные биржи, на которых до поставки, как свидетельствует общемировая статистика, доводится лишь 3-5% от всего объема открываемых позиций. А так ли уж это плохо? Ведь основная функция биржи состоит отнюдь не в физической передаче товара А от продавца Х покупателю Y. Основная ее роль в экономике – не наполнение кровеносной системы экономики товарами и сырьем, а организация работы этой системы, упорядочение и унификация правил функционирования товарных и сырьевых рынков в целом.

Казалось бы, все это прописные истины, но почему-то они плохо приживаются в России. Особенно это касается товарных рынков. Еще с середины 1990-х гг. ведется работа по созданию биржевой площадки (или площадок) общенационального уровня по торговле самыми различными биржевыми товарами. В этом ряду были и зерновые, и нефтяные, и газовые биржи. Однако хвастаться нам пока нечем. Все попытки «раскрутить» товарные контракты до сих пор особого успеха не имели и заканчивались в лучшем случае разовыми оптовыми сделками, о которых знали немногие и в которых участвовал ограниченный круг людей.

И что мы имеем в сухом остатке на настоящий момент? Только ММВБ и РТС, успешно занимающиеся организацией биржевой торговли финансовыми инструментами, смогли сдвинуть дело с мертвой точки. Пока об успехах говорить рано, но уже зафиксированы вполне сносные обороты по фьючерсным контрактам на золото, а хеджерам и инвесторам стала доступна практически вся линейка драгоценных металлов – серебро, платина, палладий. Правда, эти контракты не совсем «товарные», а, скорее, инвестиционные. В отношении чисто товарных контрактов каждая биржа нашла точку приложения своих сил: ММВБ в лице Национальной товарной биржи уже более года продвигает контракты на зерно, в свою очередь РТС пытается «раскрутить» контракты на сахар. Пока «телега» с товарными фьючерсами идет со скрипом, но надежда на успех все же есть, поскольку этим занимаются профессионалы, набившие немало «шишек» при организации биржевой торговли акциями и финансовыми фьючерсами.

Тем временем мы должны «довольствоваться» ценами на ведущие мировые товары, устанавливаемые на ChicagoMercantileExchange (CME), LondonMetalExchange (LME) или же IntercontinentalExchange (ICE). Слово «довольствоваться» взято в кавычки не случайно, потому что сервису, распространяющему данные по биржевым котировкам, который мы видим на ведущих мировых биржах, можно только позавидовать. Однако все же хочется чего-то своего. Ну, чем мы хуже?